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從事房地產登記工作的同行大都知道，我們在登記實務中經常遇到在同一宗房地產上設立有兩個以上抵押權的情形。《擔保法》第35條規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不能超出其余額部分”。從法無禁止即為許可的民法意義上講，該法條之規定實際是允許了同一物上可以設立多重抵押權，也正是因為現實中同一物上多重抵押權的現實存在，則必然產生同一物上所設立之多個抵押權先后效力及相互法律關系問題。這也就是作者本文所要論述的法律概念一抵押權順位。
抵押權順位，又稱抵押權順序、次序或者位序，指就同一抵押物設定數個抵押權時，各個抵押權人優先受償的先后順序，即同一抵押物上數個抵押權之間的關系。王利明教授在《物權法研究》一書中認為抵押權順位的意義在于在同一標的物上設定有多重抵押時，各個抵押權人要行使權利，則存在著先后順序之分。順序在先的抵押權人具有優于順序在后的抵押權人受償的權利，此種權利在學說上也稱為“次序權”。為抵押權在實現上的排他效力的重要表現。
就作者個人所知，當今抵押權理論及其順位確定之規則大致存在三種理論觀點：即抵押權順位升進主義，抵押權順位固定主義和所有人抵押制度。順位升進主義是指在抵押權設定以后，抵押權的順序并非固定不變，如果因為順序在先的抵押權發生消滅，則順序在后的抵押權可以遞升，這就是說第一順位的抵押權消滅時，第二順位的抵押權升進到第一順位，第三順位的抵押權則升進到第二順位，依此類推。順位固定主義是指在抵押權設立以后，抵押權的順序位置保持不變，順位在先的抵押權消滅時，順位在后的抵押權并不遞升，而應固定在原來的順位，保持不變。所有人抵押制度則是對前述兩種理論的折衷，有學者研究主張，盡管我國立法應當采取抵押權順位升進主義，但如果發生抵押權與所有權混同的特殊情形，為防止后順位抵押權人因順位升進而產生不當得利，我們國家應當設立所有人抵押制度。
依據《物權法》第199條：同一財產上向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：(一)：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償順序相同的，按照債權比例清償;(二)：抵押權已登記的先于未登記的受償;(三)：抵押權未登記的，按照債權比例清償。由于不動產抵押采納登記要件主義，所以不動產抵押權順位確定的原則為(1)登記優先原則，即以抵押權登記的先后為標準，先登記的抵押權優于后登記的抵押權;(2)同時同序原則，即若抵押權為同時登記，則同時生效，抵押權實現方式為“按比例清償”。
實踐中，還有兩個問題需要討論，其一，雖然在同一抵押物上的多個抵押權以設定的先后次序作為實現的先后次序，但是設定在前的抵押權所擔保的債權不一定先到期，如果設定在前的抵押權所擔保的債權的清償期限后于設定在后的抵押權所擔保的債權的清償期限，而后一債權又未獲清償，應如何就抵押物予以滿足?對于此問題，只要我們能全面理解“登記在先權利在先”原則就能夠解決。這一原則事實上是規定了先登記抵押權作為物權所特有的排他效力，即抵押權順位的意義在于，在先設定的抵押權不僅對抵押物的價值而言是優先的，而且在清償的順序上也是優先的。因為后順位抵押權人是在明知標的物已存在抵押時，仍同意以該標的物設立抵押權，則表明后一抵押權人實事上接受抵押標的物因設立多重抵押可能產生的種種風險。
其二，如果次序在先的抵押權消滅以后，次序在后的抵押權人是否可依次升位而相應的變更抵押權人的次序權?這個問題相對復雜一點，前面已經說到抵押權理論及次序確定規則，有抵押權升進主義，固定主義和所有人抵押制度。由于抵押權升進主義比較符合所有權的彈力性原則，且更有利于所有人獲取融資，我國在立法和司法實踐上是采納了順位升進主義。升進主義理論主張先次序之抵押權因實現以外的原因消滅時，后次序的抵押權當依次升進。因為附隨性是抵押權的本質屬性，所以該理論認為被擔保債權的存在是擔保物權成立的基本前提條件，它隨著被擔保債權的變動而變動，因被擔保債權的消滅而消滅。因此，先次序抵押權隨債權消滅，后次序抵押權當然隨之升進(作者主張發生抵押權與所有權混同或者抵押權絕對拋棄的情形例外)。
文中以上部分是對抵押權順位理論及作者個人觀點的簡單介紹。《物權法》第194條：抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄抵押權、抵押權順位或者抵押權的，其他擔保人在抵押權喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。該法條明確規定了抵押權人變更或者放棄抵押權順位所要求的法律要件。首先來看抵押權順位的變更，由于不動產抵押登記實行登記要件主義，所以直接分析法條可知，抵押權順位變更的生效必須同時具備以下要件：(1)抵押權人協議互換彼此的順位;(2)不動產抵押權順位的變更以登記為生效要件;(3)未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。例：A公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款100萬元，乙銀行借款
300萬元，丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自的抵押權順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。若A公司無力償還三家銀行有到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款600萬元，試分析三家銀行對該價款的分配?因甲丙銀行之間互換了抵押權順位，且乙銀行并不知情，則丙銀行只能首先就交換之100萬元價款優先受償，其次則由乙銀行受償，但由于此時丙銀行債權仍未得到完全清償，且其抵押權順位已先于甲銀行，故仍可就剩余價款受償，結果就是，甲銀行得不到清償，乙銀行
300萬元，丙銀行300萬元。
其次分析抵押權順位的放棄。指同一財產上的先順位抵押權人為后順位抵押權人的利益而放棄其優先受償的順位。因順位拋棄不會對其他抵押權人產生不利影響，故順位拋棄無須取得其他抵押權人的同意即可發生效力，僅為單方法律行為。抵押權作為擔保物權，權利人有物權處分的權力，權利人放棄抵押權順位即可視為抵押權人對私權利益的處分行為，在符合權利不得濫用原則的前提下，抵押權人的放棄行為無疑是其行使處分權的體現，《物權法》第194條則是對抵押權人處分行為的肯定。這一方面是對抵押權人自由的尊重，另一方面也使得當事人可以借此實現資金融通等目的。抵押權順位的放棄又被分為相對放棄和絕對放棄，相對放棄指先順位的抵押權人為同一抵押財產上的“某一特定”后順位抵押權人的利益而將自己的優先受償利益加以拋棄的行為。抵押權順位相對拋棄將產生這樣的法律效力：后順位抵押權人順位提前，與拋棄人處與同一順位，按照各自的債權比例就“拋棄人可得優先受償的數額”行使優先受償權，其他抵押權人的利益“不受影響”。例：甲在自己的房屋上依次為乙、丙、丁設立了抵押權，各自擔保的債權數額分別為60萬元、20萬元、20萬元。因甲不能清償到期債務，房屋拍賣所得價款為80萬元。現乙為丁的利益放棄抵押權順位(相對放棄)。則一是就拍賣所得的的80萬元，乙優先受償的數額為60萬元，現乙對丁放棄抵押權順位，乙、丁按照各自的債權比例，對這6077元優先受償，即乙可以受償45(60×6/8)萬元，丁可以受償15(60×2/8)萬元。二是丙的抵押權順位不受影響，其對拍賣所得價款中的20萬元享有優先受償權。
最后就是抵押權順位的絕對放棄，所謂絕對放棄是指先順位的抵押權人并非專為同一抵押財產上“某一特定”后順位抵押權人的利益，而是為同一抵押財產上的“所有”后順位抵押權人的利益拋棄其在先順位。絕對拋棄的法律效力就是后順位抵押權人的順位依次升進;而拋棄者變成了最后順位的抵押權人。例：甲在自己的房屋上依次為乙、丙、丁設立了抵押權，各自擔保的債權數額為60萬元、20萬元、
20萬元。因甲不清償到期債務，房屋拍賣所得價款為80萬元。現乙為丙和丁的利益放棄抵押權順位(絕對拋棄)。一是丙成為第一順位的抵押權人，有權就20萬元優先受償;二是丁成為第二順位的抵押權人，有權就20萬元優先受償;三是乙成為第三順位的抵押權人，有權就剩下的40萬元優先受償，其余的20萬元債權成為普通債權。
