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案情簡介
2015年10月5日，吳某與XX房地產公司簽訂了《商品房認購協議》并根據協議的約定向該公司支付6萬元購房誠意金，因樓盤施工緩慢，XX房地產公司直至2019年4月9日才取得商品房預售許可證。
該公司取得商品房預售許可證后，吳某要求該公司按照原認購協議書的約定簽訂《商品房買賣合同》，但該公司不同意，最終雙方未能簽訂購房合同。后吳某訴至法院請求確認《商品房認購協議》為商品房買賣合同，要求XX房地產公司履行合同，按照認購協議的內容出售該房屋。
法院認為吳某與XX房地產公司所簽訂《商品房認購協議》的內容只包含雙方當事人的姓名或名稱、商品房的基本情況（包括房號、建筑面積）、總價或單價等內容，未對付款時間、方式、交付條件及日期進行約定，不屬于商品房買賣合同，而是屬于預約合同，法院最終判決確認《商品房認購協議》合法有效，但駁回了吳某其他的訴訟請求。
在現實中，很多人會認為商品房認購書與商品房買賣合同是同一回事，簽了認購書就意味著認購書中的這套房子就是自己的了，其實不然，商品房認購書與商品房買賣合同具有很大的區別。
律師小課堂
商品房預約合同是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認，最常見的為商品房認購書、訂購書等。
商品房預約合同內容一般包括雙方當事人基本情況、商品房基本情況、房屋價款、定金數額及支付、簽訂正式商品房買賣合同的期限等，未對直接影響雙方權利義務的重要條款進行最終確定。
與商品房預約合同不同，商品房買賣合同是本約，是指購房人與開發商經過磋商之后所簽訂的合同，本約合同對商品房買賣的各項事宜進行了最終確定。
簽訂商品房認購書并非商品房交易過程中的必備環節，但商品房買賣作為一種金額較大的交易，買賣雙方都需要一個緩沖期及準備期，特別是對購房者而言，需要一段時間考慮清楚是否決定購買以及準備購房材料，所以商品房認購書是商品房交易過程中不可或缺的一部分。
商品房認購書是獨立的合同，是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，簽訂商品房買賣合同是商品房認購書順利履行的結果。商品房認購書中約定的定金條款是為了保障商品房買賣合同的順利簽訂而設立。
商品房認購書簽署后，合同雙方負有按約定時間就商品房買賣合同繼續進行誠信談判的擔保義務，如雙方在磋商過程中未能最終達成一致，導致商品房買賣合同無法簽署，應當認為這是不能歸責與任何一方的事由，這種情況下則不適用定金罰則。
商品房認購書在具備特定的條件時，會轉化為商品房買賣合同。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”
《商品房銷售管理辦法》第十六條：“商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一） 當事人名稱或者姓名和住所；
（二） 商品房基本狀況；
（三） 商品房的銷售方式；
（四） 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五） 交付使用條件及日期；
（六） 裝飾、設備標準承諾；
（七） 供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；
（八） 公共配套建筑的產權歸屬；
（九） 面積差異的處理方式；
（十） 辦理產權登記有關事宜；
（十一） 解決爭議的方法；
（十二） 違約責任；
（十三） 雙方約定的其他事項。”
商品房認購書認定為商品房買賣合同應具備兩個條件：
一、認購書具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容；
二、開發商已經按照約定收取了購房款。案例中的XX房地產公司雖然已經收取了購房款，但認購書中并不具備商品房買賣合同的主要內容如付款方式、付款時間、交付使用條件及日期等，故不能認定該認購書為商品房買賣合同。
商品房認購書雖不是商品房買賣合同，但其簽訂后則具備法律效力，買賣雙方需要按照商品房認購書的約定履行，購房者在購買房屋時，應仔細閱讀認購書條款，考慮清楚再簽訂，以保障自身權利，避免不必要的損失。
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聲明
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