問題
為發(fā)展規(guī)模化養(yǎng)豬產(chǎn)業(yè)，張某與所在的村組簽訂了土地長期使用合同，在該村組的一塊耕地上投資建設(shè)了養(yǎng)豬場，并引進(jìn)技術(shù)、配置了相關(guān)生產(chǎn)設(shè)施，依法進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營。幾年后，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，當(dāng)?shù)卣趶埬乘诖逍藿ǜ咚俟罚瑥埬车酿B(yǎng)豬場用地被依法征收。征收農(nóng)村養(yǎng)殖場用地，應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行補(bǔ)償？
國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心（法律事務(wù)中心） 劉志強(qiáng)為您解答：
一
征收設(shè)施農(nóng)用地應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)
近年來，為適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展需要，促進(jìn)設(shè)施農(nóng)業(yè)健康有序發(fā)展，相關(guān)部門積極出臺(tái)措施，保障農(nóng)村養(yǎng)殖等設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展用地需求。根據(jù)國土資源部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》規(guī)定，規(guī)模化養(yǎng)殖中的畜禽舍等生產(chǎn)設(shè)施用地，以及附屬設(shè)施用地、配套設(shè)施用地等設(shè)施農(nóng)用地，直接用于或者服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其性質(zhì)屬于農(nóng)用地，按農(nóng)用地管理，不需要辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。因此，雖然張某興建養(yǎng)豬場搭建養(yǎng)殖畜禽舍在行為性質(zhì)上屬于建設(shè)行為，但是因?yàn)檫@些建筑物、構(gòu)筑物服務(wù)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，依然按照農(nóng)用地進(jìn)行管理。
同時(shí)，為防止地方以占用設(shè)施農(nóng)用地為名，從事非農(nóng)建設(shè)，規(guī)避占補(bǔ)平衡責(zé)任，國土資源部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》也明確規(guī)定“非農(nóng)建設(shè)占用設(shè)施農(nóng)用地的，應(yīng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。”因此，征收設(shè)施農(nóng)用地的，雖然其上存在相關(guān)建筑設(shè)施，但是不能以集體建設(shè)用地進(jìn)行補(bǔ)償，而是應(yīng)當(dāng)結(jié)合土地利用年度變更調(diào)查認(rèn)定的情況進(jìn)行補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)卣嫉膮^(qū)片綜合地價(jià)或者統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)于土地使用合同無法繼續(xù)履行的相關(guān)損失，張某和村委會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商處理。
二
地上附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償
養(yǎng)殖場的畜禽舍作為地上附著物，征收時(shí)應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。《土地管理法》第47條規(guī)定，“被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定”。因此，地上附著物的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵照當(dāng)?shù)卣蛘邍临Y源主管部門的有關(guān)規(guī)定來執(zhí)行。對(duì)于非住宅房屋拆遷，各地普遍按照重置價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，在具體標(biāo)準(zhǔn)制定上，考慮養(yǎng)殖畜禽舍的建筑結(jié)構(gòu)等因素具體確定。此外，一些地方也出臺(tái)辦法，對(duì)當(dāng)事人的營業(yè)損失補(bǔ)償進(jìn)行了規(guī)定，很好地維護(hù)了養(yǎng)殖經(jīng)營者的合法權(quán)益。例如：《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定，“拆遷非住宅房屋和其他建筑物、構(gòu)筑物的，按照重置成新價(jià)格予以補(bǔ)償”“拆遷經(jīng)營性用房造成停產(chǎn)停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定給予一次性停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)”等。
綜上，征收張某養(yǎng)豬場的管理部門必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，按照管理部門認(rèn)定的地類進(jìn)行征收補(bǔ)償，涉及占用耕地的，應(yīng)當(dāng)履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。對(duì)于養(yǎng)殖場地上設(shè)施的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定執(zhí)行，通過執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)、協(xié)商、評(píng)估等方式，給予重置價(jià)補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)補(bǔ)償，充分保護(hù)養(yǎng)殖戶的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益。
