“城里人”繼承“農村房”怎樣過戶？ |
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隨著經濟社會的快速發展和城市化建設進程的推進，越來越多的農村人口通過升學、勞動力轉移等就業方式已依法轉為了城鎮戶口，從而出現了原有農村家庭中的部分成員轉為非農業戶口的新情況。
我們在辦理農村房屋宅基地的確權發證工作中發現:農村房屋所有權人(戶主)因故死亡，其法定繼承人均為城市人口的情況將呈上升趨勢。根據《繼承法》第三條第二款的有關規定，當公民死亡后遺留的個人合法財產由法定繼承人依法繼承，那么城市人口對原農村房屋(地上建筑物)享有繼承權。而根據《土地管理法》第八條、第十條和《重慶市土地管理規定》第三十二條的規定，禁止批準城鎮居民占用農村及其經濟組織的土地建住宅。我們在實際工作中也是按以上規定執行的。而近年來，先后已有以上情況城鎮戶口人員向我局提出了農村宅基地土地使用權隨房屋所有權繼承申請，我們不知如何辦理為好。希望貴刊能就以下問題請給予解答:
城鎮人口在依法繼承農村房屋后，農村集體土地所有權能否隨地上物(房屋)繼承，原宅基地是否辦理或如何辦理過戶手續?
若遇國家建設需要，將對同類型房屋所占集體土地進行依法征地拆遷，房屋所有權法定繼承人按規定可享受地上物(房屋)拆遷補償，而繼承人能不能享受農轉非人員征地住房安置待遇?
重慶市江北區國土資源管理分局張思文
張思文讀者:
對于您提出的城鎮人口繼承農村房屋所有權能否辦理以及如何辦理宅基地過戶手續的問題，依據相關政策和法律的規定，試從以下角度予以解答，個人觀點，僅供參考:
依據1995年國家土地管理局發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》第四十八條的規定:“非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回。”因此，非農業戶口的居民可以享有作為集體土地使用權的宅基地使用權。第四十九條規定:“繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權。”該條的規定并沒有對繼承人的身份作出限制，可以理解為非農業戶口居民是能夠通過繼承房屋而取得宅基地使用權。
依據《土地登記規則》第三十二條的規定:“依法變更土地使用權、所有權和土地他項權利的，必須依照本章規定向土地管理部門申請登記。”第四十六條規定:“依法繼承土地使用權和土地他項權利的，繼承人應當在辦理繼承手續后三十日內，持有關證明文件申請變更登記。”因此，城鎮居民通過繼承農村房屋所有權而取得宅基地使用權時，需要辦理宅基地使用權的變更登記。但宅基地的所有權不變，仍然歸農民集體所有。在辦理宅基地使用權的變更登記時，由具有合法權利的繼承人憑借遺囑或其他能證明其依繼承取得該宅基地使用權的有效法律文書向房管部門申請變更登記。土地管理部門應當根據上述《土地登記規則》的規定受理當事人的變更登記申請。
依據《土地管理法》第四十七條的規定:征地補償分為土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。地上附著物及青苗補償是對因征地遭受的房屋、地上農作物等其他財產損失的補償;土地補償又可以區分為土地所有權的補償和土地使用權的補償，補償對象分別為土地所有者和土地使用者，其性質也是對財產權利的補償;安置補償是因為征地拆遷而破壞了居民原有的生活狀態，居民需要遷移住址、重新就業等遭受了損失，而就此部分損失進行補償。
依據《土地管理法實施條例》第二十六條的規定:“土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。”
依據《村民委員會組織法》第十九條第八款的規定:“村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項必須提請村民會議討論決定”。征地拆遷補償費用的分配是關系每一位村民的切身利益，應當提請村民會議討論決定，各地實踐中的村規民約也有相同的規定。當城鎮居民通過繼承農村房屋而繼承宅基地使用權后，在該宅基地進行征地拆遷時，該居民依法享有地上附著物的補償，即房屋補償;對于是否享有該集體土地補償費則決定于該村民會議的決定;再次，如果居民實際在該房屋內居住，根據賠償實際損失的原則，其應享有安置補償，不應因為其是城鎮居民而被差別對待，但鑒于其是城鎮居民，則不再需要辦理農轉非手續。
對于《重慶市土地管理規定》第三十二條的規定，我們的理解是禁止批準城鎮居民占用農村及其經濟組織的土地建住宅，并不排除城鎮居民通過繼承取得農村宅基地使用權，本案所涉的宅基地使用權是合法繼承而不是經批準而來的，且地上住宅也不是新建設的，不應適用該條的規定。
北京市李曉斌律師事務所陳浩
