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不動產(chǎn)抵押分為一般抵押和最高額抵押，一般抵押的主債權(quán)數(shù)額是確定的，最高額抵押是為了在一定期間內(nèi)對連續(xù)和不確定發(fā)生的交易提供概括性擔(dān)保，將風(fēng)險控制在一定范圍內(nèi)，一般決算前具體擔(dān)保數(shù)額無法確定。最高額抵押中的“最高額范圍”是最高額抵押合同中必須明確的內(nèi)容，決定著抵押人承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的最大限度，這是最高額抵押合同的核心內(nèi)容，也是不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的依據(jù)及審核要點。

實踐中，登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)抵押登記時，對審查最高額抵押中的“最高額范圍”是否明確存在不同理解。一種觀點認(rèn)為，應(yīng)在最高額抵押合同中明確記載“最高債權(quán)額”字樣，登記機構(gòu)不對最高額的范圍進行解讀；另一種觀點認(rèn)為，最高額抵押合同中約定最高額的范圍即可，登記機構(gòu)不應(yīng)強行干預(yù)抵押雙方對合同的約定。

筆者對建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行等22家金融機構(gòu)的最高額抵押合同調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，金融機構(gòu)對最高額抵押的約定各有相同，所描述的字樣也不同。例如，農(nóng)業(yè)銀行的最高額抵押合同中描述為“債權(quán)最高余額”，浙商銀行約定為“主債權(quán)最高額”，工商銀行約定為“最高余額”，光大銀行約定為“最高余額及其他費用”，昆侖銀行約定為“主債權(quán)之最高余額”等。這些金融機構(gòu)均未使用“最高債權(quán)額”或“最高債權(quán)限額”字樣表述。而金融機構(gòu)一般對“最高額范圍”的約定有兩種情況，約定“本金最高額”或“債權(quán)最高額”。

由此，筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)在受理最高額抵押登記時，不需要對申請人的合同約定進行強制干涉，需遵循以下幾個原則。

尊重雙方意思自治原則

《民法典》第130條規(guī)定，“民事主體按照自己的意愿依法行使民事權(quán)利，不受干涉”。法律并沒有要求最高額抵押合同中必須要有“最高債權(quán)額”字樣，或規(guī)定應(yīng)當(dāng)對最高債權(quán)額進行怎樣的描述。只是在辦理最高額抵押登記中，登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)《自然資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作的通知》的要求在不動產(chǎn)登記簿中記載“最高債權(quán)額”，但不能以此為由要求申請人在最高額抵押合同中注明“最高債權(quán)額”字樣。民事法律關(guān)系中，法無禁止皆可為，申請人只須在最高額抵押合同中明確約定本合同所擔(dān)保的最高額范圍即可，登記機構(gòu)不能對表述作出限制。

就最高債權(quán)額的范圍而言，應(yīng)當(dāng)采取當(dāng)事人約定優(yōu)先的原則，允許擔(dān)保人對最高債權(quán)額的范圍作出選擇。選擇方式有3種：一是如果當(dāng)事人在擔(dān)保合同中明確最高額范圍為本金最高額的，那么主債權(quán)產(chǎn)生的利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)債權(quán)（或者實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)）的費用，則不能計入最高債權(quán)限額之中，擔(dān)保人仍應(yīng)就上述從債權(quán)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；債權(quán)本金余額小于最高限額，所對應(yīng)的從債權(quán)也屬于擔(dān)保責(zé)任的范圍。二是如果當(dāng)事人明確最高額范圍為債權(quán)最高額的，則認(rèn)定主債權(quán)及其從債權(quán)均應(yīng)納入最高債權(quán)限額中一并計算，超出限額的債權(quán)不屬于擔(dān)保責(zé)任的范圍。三是如果當(dāng)事人未明確最高額范圍的，本著尊重?fù)?dān)保人真實意思的角度以及有限保護擔(dān)保人原則，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《擔(dān)保解釋》）第15條的規(guī)定，原則上應(yīng)按照債權(quán)最高限額的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定。

登記優(yōu)先原則

根據(jù)《擔(dān)保解釋》第15條的規(guī)定，登記的最高債權(quán)額與當(dāng)事人約定的最高債權(quán)額不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)登記的最高債權(quán)額確定債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶?/p>

《民法典》第216條第1款規(guī)定，“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”，登記作為一種公示方式，具有對抗當(dāng)事人約定的效力。而擔(dān)保物權(quán)的公示具有權(quán)利正確性推定和保護善意取得擔(dān)保物權(quán)、交易風(fēng)險警示的效力。因此，在當(dāng)事人的約定和登記簿記載不一致的情況下，從優(yōu)先保護相對人的合理信賴出發(fā)，應(yīng)當(dāng)以登記簿的記載內(nèi)容為準(zhǔn)，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)登記的最高債權(quán)額確定債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)姆秶?/p>

因此，筆者認(rèn)為，無論當(dāng)事人約定的是“本金最高額”還是“債權(quán)最高額”，抵押權(quán)人都以登記的最高債權(quán)額享有優(yōu)先受償權(quán)。不動產(chǎn)登記簿記載的抵押擔(dān)保范圍可以確定哪一類債權(quán)享有優(yōu)先受償，該范圍內(nèi)的債權(quán)優(yōu)先受償?shù)睦塾嬁偨痤~，仍受最高債權(quán)額的約束。

依法審核原則

不動產(chǎn)登記行為是登記機構(gòu)代表公權(quán)力對不動產(chǎn)上的物權(quán)予以公示，對不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利進行確認(rèn)，在法律層面上對申請人的權(quán)利予以認(rèn)可并給予保護。“法無授權(quán)不可為”作為一項公法原則，其意思是指：沒有法律的授權(quán)和規(guī)定，公權(quán)力不得作出侵害公民權(quán)益的行為。這也是登記機構(gòu)依法行政的基礎(chǔ)。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理登記事項時，應(yīng)按照《民法典》第130條、《不動產(chǎn)登記暫行條例》第18條及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第15條之規(guī)定查驗相關(guān)內(nèi)容。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》14.1.6規(guī)定，“抵押合同上記載的抵押人、抵押權(quán)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額或種類、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押不動產(chǎn)是否明確；最高額抵押權(quán)登記的，最高債權(quán)額限度、債權(quán)確定的期間是否明確”。筆者認(rèn)為，最高額抵押合同中最高債權(quán)額限度是否明確，即審核最高額抵押合同是否約定“最高額的范圍”即可。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵循依法行政的基本原則，嚴(yán)格按照抵押人與抵押權(quán)人的約定辦理登記事項。按照登記機構(gòu)審查職責(zé)的相關(guān)事項辦理業(yè)務(wù)，尊重雙方當(dāng)事人的約定內(nèi)容及形式，做到依法審核辦理最高額抵押登記。