譚浩俊 中國不良資產行業聯盟研究員
樓市調控是不會輕易退出的，地方政府也不會輕易放松對樓市的調控，不會容忍房價繼續大漲。
3月31日中午，海南省住建廳向外發布《關于做好穩定房地產市場工作的通知》，進一步細化我省房地產市場限購政策，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，遏制投機性購房，穩定市場預期,保持我省房地產市場平穩健康運行。
通知要求，全省加強嚴格購房資格審查，非本省戶籍居民家庭在我省范圍內只能購買1套住房。五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的商品住宅只能面向本市（縣）居民家庭銷售。非本省戶籍居民家庭在我省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低于70%。本通知印發后購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。
也就是說，按照最新通知，海南不僅加碼了限購，更加嚴厲地控制了非海南戶籍居民的購房需求，而且強化了限售，限售期延長到了五年。應當說，政策從緊從嚴的跡象非常明顯。
那么，海南的調控加碼，是否意味著新一輪調控的升級在即，更加嚴厲的調控政策將出臺呢？顯然，還沒有這樣的跡象。海南的調控加碼，更多的還是根據本地實際需要提出的，是為了更好地在海南落實“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，從而更好地推動海南房地產市場的健康發展。
事實也是，近年來，隨著一線城市和二線熱點城市調控的不斷加碼，海南一度成為住房投資的風口，許多外地投資者涌向海南、尤其是海南的熱點地區，從而造成海南房價的快速上漲，多次名列房價上漲冠軍。也正因為如此，海南的部分地區被迫加大了宏觀調控力度，控制房價上漲，遏制住房炒作。盡管如此，前往海南購房的外地投資者仍然很多，房價仍然難以穩定。所以，調控加碼是必然的，也是必須的。
所以說海南調控加碼不是樓市調控升級的信號，最根本的原因，就是本輪樓市調控采用的是因城施策、分類調控，由地方政府把責任和權利共同擔起來。也就是說，中央只對樓市調控提原則性要求，只在大的方向問題上明確政策和原則，如“房子是用來住的，不是用來炒的”，就是最基本的原則和要求，誰也不能隨意改變和打破，具體則由地方政府根據本地實際制定落實措施。也正是因為賦予了地方政府在樓市調控方面的足夠權利，因此，調控的責任也隨之加大。過去經常出現的明支持、暗反對，明承諾、暗否定的現象，在此輪樓市調控中基本沒有發生。因為，地方政府非常清楚，如果房價出現反彈，特別是明顯反彈，責任都在自己，而找不到其他可以開脫的理由。既然沒有別人為其擔責，也就只能把責任擔起來。
很顯然，責任擔起來了，市場也就穩定了，房價也就不會大起大落了。從“房子是用來住的，不是用來炒的”定位確定以后，按照因城施策、分類調控的要求，各地的房價也真正步入了穩定有序的軌道，哪個地方房價出現波動，地方政府就會立刻采取措施加以解決。所以，過去那種一地房價變動牽動全國房價變化的現象，在此輪樓市調控中再沒出現。相反，哪個地方出現了房價變動，地方政府就會迅速出臺新的政策，以維護房價的穩定。
正是因為在這樣的大背景下，此前蘭州放寬限購政策的出臺，也沒有引起連鎖反應，沒有導致其他地方也跟風放松限購的現象。相反，海南還出現了加碼限購、升級限售的政策。毫無疑問，這就是因城施策、分類調控的效果，也是本輪樓市調控希望看到的結果。
樓市調控，決不是房價出現下降，甚至大幅下降才是目的。樓市調控的根本目標，就是要體現“房子是用來住的，不是用來炒的”，是為了促進房地產市場的健康發展。過去頻頻提出的打壓房價、控制房價過快上漲等口號，聽起來很嚴厲，實質很蒼白。因為，打壓也好，控制也罷，都沒有一個明確目標。而且，全國“一刀切”，地方政府既沒有權利，也沒有責任，所有的都由中央杠著。結果，越打越高、越控越漲。只有調控有了明確目標，各項政策措施的作用才能有效發揮。
本輪樓市調控把居住當作根本目標，且把權利和責任都交由地方政府來行使和承擔，自然也就不要擔心地方政府會陽奉陰違，會說一套做一套，就不用擔心地方政府會任憑房價上漲，會擔心地方政府為了繼續依賴“土地財政”而讓房價任性。就算中央不問責，看到本地房價比其他地方上漲快，從心理上也承受不了。
所以，此次海南出臺加碼限購和升級限售的政策，完全是自身調控需要，而不是樓市調控升級信號，購房者不要緊張，也不要認為新一輪調控政策即將出臺。對炒房者來說，則要更加清醒地看到，樓市調控是不會輕易退出的，地方政府也不會輕易放松對樓市的調控，不會容忍房價繼續大漲。在這樣的思維下，房價只會更加穩定，并在局部地區出現小幅下降的現象，房子不是用來炒的理念也會在各地更加堅定。
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