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房卡房的江湖
嗨~大家晚上好
又見房蘇州小知識專欄，今天要說的是：房卡房。
01
什么是房卡房？
80、90年代之前，中國有很多房子都是“單位”發的，單位還會給大家發一張“房卡”，俗稱「房卡房」。
房卡房實際是指由國家各級房地產管理部門管理的國有房產，還包括計劃經濟時代國有和大集體企事業單位自建的福利房。
其實，通俗一點講，就是我們平常說的公房，只需繳納極低的租金就能居住。
今天要介紹的房卡房的正式名稱叫“蘇州市區直管公有住房”（不涉及其他區域的公有住房），官方定義是：由房產管理部門管理的，以政府制訂租金標準的居住房屋。
?姑蘇區老房子實拍
房卡房和普通商品房的產權性質是不一樣的，房卡持有人只有使用權沒有所有權。
所以房卡房的轉讓實際上是經過產權人同意，承租人將承租權轉讓給他人，由受讓人作為新的承租人，正式的說法叫“直管公房使用權有償轉讓”。
02
房卡房由來及現狀
房卡房的來源主要是新中國成立后，歷經多次政治運動，由政府接管、沒收及個人“捐獻國家”的老房子；
這類房子大多建筑于1949年以前，最突出的特征是弄堂中沒有衛生間的平房。即所謂的“非成套直管公房”，蘇州人俗話說叫“老公房”；
?姑蘇區老房子實拍
另外一種是政府在福利分房政策結束前興建的老小區，后來也沒有轉為“產權房”的所謂的“成套直管公房”，蘇州人俗話說叫“新公房”。
但是不論新老公房，他們都有一個共同的特點，就是面積段主要集中在30平上下，多以狹長戶型為主。
圖片來源于網絡
據統計，目前姑蘇區直管公房大約有3.4萬戶，面積達215.49萬平方米，占全省第一。
相信有很多城市里的小孩，小時候都住過**巷子、**大院，或單位分配的老公房，里面的居住環境應該不用多說大家就能自行想象；
部分年代久遠的老公房連衛生間和廚房都沒有，只能上公共衛生間和在走廊或者院子里搭建灶臺。
房卡房大多在蘇州的弄堂中，幾乎不可能通汽車，而且由于房齡較長，存在年久失修等問題，內部安全隱患巨大。
?姑蘇區老房子實拍
所以現在實際居住在房卡房中的蘇州本地戶籍居民除了部分有一些歷史和家族情懷的中老年人，大多是低收入弱勢群體。
03
房卡房承租及轉讓情況
目前，房卡房的轉讓價格已經快和商品房的價格持平。
雖然在2013年的時候的規定只有姑蘇區戶籍人員才可通過使用權有償轉讓方式受讓直管公房使用權，但房卡房并未納入限購政策。
因此通俗來講，只要你是姑蘇戶口，有錢就能承租，且不限量。
在售房源8套-圖片來自貝殼找房
這對于真正想要承租房卡房的姑蘇區市民來說，逐漸被“炒高”的轉租費讓他們心生不滿，18年3月，有網友在寒山聞鐘上發布了《關于杜絕“房卡房”被炒房的建議》的帖子。
圖片截自寒山聞鐘官網
回復中提到“據統計，近年來每年發生的直管公房使用權有償轉讓約在550處左右，只占市區直管公房的2%左右。”
如果550套的交易量屬實，按官方公布的交易占比2%推算，蘇州直管公房數量為27500套左右。這個數字和上文提到的蘇州直管公房總量為3.4萬套的數字也有很大出入。
再者就是，因為房卡房不限購，也不存在貸款和繳稅問題，只需按照面積征收使用轉讓收益和租金即可。所以部分熱門房卡，一處房產使用權一段時間內被多次交易轉讓也是存在的。
圖片來源于網絡
這幾年，為了抑制使用權有償轉讓行為，公房管理部門也是制定了一系列措施；
不可有違建，否則無法轉讓
承租不可以貸款，需全額付清
退房時即使你對房屋增設了附屬物也不會得到補償
使用權有償轉讓需按參考價的15%繳交轉讓收益金、經使用權有償轉讓方式承租的直管公房租金按標準租金翻倍計收
并且從2015年開始，有關部門也開始上調房卡房的租金。
2015年開始，磚混一等房屋的租金從現行的2.5元/平方米調整到4.1元/平方米；2018年開始，租金從4.1元/平方米調整到6.4元/平方米，其它等級房屋作相應調整。
圖片來源于網絡
為了進一步了解房卡房實際交易情況，今日走訪了市區相門附近的房產門店。
?姑蘇區實拍
門店小哥在詢問來意后，拿出了兩套目前在售的房卡房，掛牌均價都在2萬+。
“我手里前段時間剛成交一套帶學區的房卡房，非常便宜，50平，成交價83萬。房卡房這兩年漲幅還算穩定，一兩年前也大概在1萬6、7的樣子。”
對于目前房卡房的交易量，小哥表示房源也是可遇不可求，因對戶口有限制，導致有時候房源掛一個多月也沒人要，有時候趕巧幾天就出手了。
租金方便還算可觀，對于一些低總價獨門獨院低總價，租售比能達到4%+，現在價格漲了一些后，租售比也開始下降了。
小哥也直言，房卡房后續出手或將存在一定的困難，主要是針對人群較窄。
繼而當我表示想看平江路一帶的房卡房時，小哥表示平江部分已于2017年10月禁止交易。
在和中介小哥交流中，根據我的要求，小哥給我推薦了一套產證面積50多平的房卡房，掛牌價130萬，距離相門地鐵口300米，目前仍有一名90多歲的老人居住在里面，轉讓行為也是老人子女代為發起。門店小哥也不確定對方是不是誠心轉讓。
04
房卡房的若干問題
一：學區歸屬
房卡房有學區嗎？有的。
依據《2019年蘇州市義務教育階段學校入學工作意見》，適齡兒童少年父母或其他法定監護人的合法固定住所（指具有房產證或房卡的住所）是確定其在何施教區入學的主要依據。持證人信息可以作為判定依據。學生常住戶口應與其父母或其他法定監護人的常住戶口及合法固定住所保持一致。學生父母或其他法定監護人有多處合法固定住所的，原則上以相對穩定、具備長期生活條件的一處合法固定住所（人均面積低于18平方米的除外）作為確定施教區的依據。唯一一套沒有面積要求。具體的入學要求以當年的招生文件為準。如有疑問，請直接咨詢居住地所在的區教育行政部門或撥打65151159咨詢
二：學區價格對比
部分房卡房還有優質學區，且價格遠低于普通商品房，比如下面這套在售的，平直振華的，50平102w單價在2w，而同樣學區的商品房在什么價格呢？
下面為50平左右的平直振華的商品房的價格，單價普遍在4w，也就說同樣學區的房卡房便宜了50%。
三：戶口問題
很多同學會問，房卡房可不可以遷移戶口進去呢？是可以的，和正常商品房一樣，可以遷移戶口。
舉個現實例子，你有一套學區較差的老新村房子且戶口在里面，為了孩子讀書就可以用低于同等學區商品房50%價格買一套房卡房，然后把戶口遷移進房卡房，在賣掉原來老新村。
四：房卡房所有權問題
房卡房只有使用權沒有所有權，面臨隨時被國家收回的可能性。對此也曾有網友在寒山聞鐘進行提問。
官方也給出了目前房卡房無國家收購政策的答復。
五：房卡房拆遷問題
房卡房大多位于古城區內，不少房卡房都有面臨拆遷的可能，那么一旦拆遷是如何賠償的呢？
直管公房拆遷時，以標準租金租賃的，拆遷補償按房屋評估值的80%給房屋承租人，房屋評估值的20%給直管公房所有權人。若選擇80%的補償，則既可貨幣補償也可產權安置。若補償方式與建設方達不成協議，則仍可繼續以公房形式進行安置。其他具體政策可向拆遷部門咨詢。
六：房卡房違建問題
房卡房如果有違建是禁止交易的，目前違建主要集中在平江路一帶，其他區域違建情況不多。在交易過程中對此情況要多加留意。
七：房卡房特定限制
要求姑蘇區戶口，外地人遷到姑蘇區戶口也可購買。不是非要老蘇州
不能貸款，只接受全款
對于購買人群和付款方式的限制，直接降低了流動性。
八：房卡房的租金
由于總價低，部分還是獨門獨院，租金尚可，在價格沒漲之前回報率可以達到5%+，這二年價格上漲后租售比有所降低。
九：房卡房限購數量嗎
不限購不限數量。
十：房卡房交易合法嗎？
合法
本文僅為普及知識，每年房卡房交易量僅有550套左右，交易量非常的小，諸多限制下且買賣看緣分，請牢記房住不炒。
關于房卡房的各種細節問題，可加房叔微信，拉你進群。
房蘇州聲明
