目 錄
1 總則......................................................................................................................... 3
1.1 規程制定的目的........................................................................................... 3
1.2 規程適用范圍............................................................................................... 3
1.3 從事土地估價的基本規定........................................................................... 3
1.4 職業道德....................................................................................................... 3
1.5 土地估價報告的有效期............................................................................... 3
1.6 土地估價的法律依據................................................................................... 3
1.7 規程解釋權................................................................................................... 3
2 城市土地估價基本原則和程序............................................................................. 4
2.1 城市土地估價的基本原則........................................................................... 4
2.2 城市土地估價的程序................................................................................... 4
３、城市土地價格的影響因素................................................................................... 6
3.1 城市土地價格影響因素分類....................................................................... 6
3.2 一般因素....................................................................................................... 6
3.3 區域因素....................................................................................................... 6
3.4 個別因素....................................................................................................... 6
４．基準地價評估....................................................................................................... 6
4.1 準備工作....................................................................................................... 6
4.2 資料調查與整理........................................................................................... 7
4.3 基準地價評估的技術路線........................................................................... 8
4.4 級差收益（地租）法評估基準地價........................................................... 8
2. 模型選擇方法......................................................................................................... 11
4.5 利用土地交易資料評估基準地價............................................................. 13
4.6 利用土地交易資料評估路線價................................................................. 18
4.7 城市基準地價的確定................................................................................. 19
4.8 基準地價修正系數表的編制..................................................................... 20
4.9 基準地價圖的繪制..................................................................................... 21
4.10 基準地價更新........................................................................................... 21
5 宗地地價評估基本方法......................................................................................... 21
5.1 宗地估價程序............................................................................................. 21
5.2 收益還原法................................................................................................. 21
5.3 市場比較法................................................................................................. 21
5.4 成本逼近法................................................................................................. 21
5.5 剩余法......................................................................................................... 21
5.6 基準地價系數修正法................................................................................. 21
6 各類用地宗地價格評估....................................................................................... 21
6.1 宗地類型..................................................................................................... 21
6.2 居住類宗地價格評估................................................................................. 21
6.3 商業金融業用地宗地價格評估................................................................. 21
6.4 工業、倉儲用地宗地價格評估................................................................. 21
6.5 交通用地宗地價格評估............................................................................. 21
6.6 綜合用地宗地價格評估............................................................................. 21
6.7 公共綠地價格評估..................................................................................... 21
7 不同土地權利的宗地價格評估........................................................................... 21
7.1 按宗地權利劃分土地價格評估類別：..................................................... 21
7.2 土地所有權價格評估................................................................................. 21
7.3 土地使用權價格評估................................................................................. 21
7.4 土地租賃權價格評估................................................................................. 21
7.5 土地抵押價格評估..................................................................................... 21
7.6 土地地役權價格評估................................................................................. 21
8 土地估價成果驗收及確認................................................................................... 21
8.1 基準地價成果的驗收及確認..................................................................... 21
8.2 宗地估價成果的確認................................................................................. 21
9 名詞解釋............................................................................................................... 21
城市土地估價規程
1 總則
1.1 規程制定的目的
為了規范土地估價行為，統一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合理，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的有關規定，制定本規程。
1.2 規程適用范圍
本規程適用于城市規劃區范圍內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。獨立工礦區、城市規劃區外的成片開發區和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉鎮企業建設用地的土地估價也適用本規程。
本規程所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。
1.3 從事土地估價的基本規定
城市基準地價評估由事業型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機構評估，土地估價師不得少于７名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構評估，土地估價師不得少于２名。
1.4 職業道德
土地估價應講職業道德。估價人員和估價機構應獨立、客觀、公正地開展評估工作，不得作任何虛假的估價，應為客戶保守秘密，按標準收費。
1.5 土地估價報告的有效期
土地估價報告的有效期為一年。
1.6 土地估價的法律依據
土地估價除應符合本規程外，還應符合國家現行有關標準、規范的規定。
1.7 規程解釋權
本規程由國土資源部負責解釋。
2 城市土地估價基本原則和程序
2.1 城市土地估價的基本原則
2.1.1 土地估價應遵循下列原則：
1．合法原則；
2．最高最佳使用原則；
3．替代原則；
4．預期收益原則；
5．供需原則；
6．估價時點原則；
7．多方法相比較原則。
2.1.2 遵循合法原則，是指估價人員和估價機構在土地評估中，應遵循相關法律、法規和規定，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。
2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
基準地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。
企業改制、資產清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。
估價人員應對土地的現狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中說明。
2.1.4 遵循替代原則，是指土地評估應以同類地區類似土地在同等利用條件下的價格為基準。估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。
2.1.5 遵循預期收益原則，是指土地評估應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。
2.1.6 遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。
2.1.7 遵循估價時點原則，是指估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結果。
2.2 城市土地估價的程序
2.2.1 城市土地估價應按下列程序進行：
1. 確定估價基本事項；
2. 編制估價工作計劃；
3. 實地確認估價對象；
4. 搜集估價所需資料；
5. 選定估價方法計算；
6. 確定估價結果；
7. 提交估價報告。
2.2.2 確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。
確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權屬文件和估價權利性質等；確定估價目的應根據委托方的要求而定；確定估價時點應根據估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。
2.2.3 編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。
估價工作計劃主要應包括以下幾項：
1. 估價擬采用的技術步驟；
2. 估價擬采用的技術路線和估價方法；
3. 需要調查的資料及取得途徑；
4. 預計所需的時間、人力和經費。
2.2.4 實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現場，實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結構、權屬界限、周圍環境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環境或臨路狀況進行拍照等。
2.2.5 估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。
估價所需資料主要應包括下列方面：
1. 估價對象相關經濟行為的申請、批件及合同等；
2. 對土地價格有普遍影響的資料；
3. 對估價對象所在地區的土地價格有影響的資料；
4. 相關房地產交易、成本、收益實例資料；
5. 確定土地估價參數的相關資料；
6. 反映估價對象權屬及狀況的資料。
2.2.6 根據估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。
2.2.7 估價人員在確定對象價格后，應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同，估價機構向委托人提交估價報告。土地估價報告需經當地土地管理機關確認后才能送交委托人。股份制改造上市企業的土地資產評估報告需按規定報省土地管理機關或國土資源部確認。
３、城市土地價格的影響因素
3.1 城市土地價格影響因素分類
城市土地價格的影響因素主要有以下三大類：
1. 一般因素；
2. 區域因素；
3. 個別因素。
3.2 一般因素
一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等，內容包括人口、行政區劃、城市發展過程、地理位置、自然條件、社會經濟狀況、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。
3.3 區域因素
區域因素是指影響城市內部區域之間地價水平的城市繁華程度及區域在城市中的位置交通條件、公共及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。
3.4 個別因素
個別因素是指與宗地直接有關的自然條件、市政設施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質條件、使用限制和宗地位置等。
地價影響因素復雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細調查，具體分析，不可千篇一律。
４．基準地價評估
4.1 準備工作
準備工作主要有編寫基準地價評估任務書、制定基準地價調查表和工作表、準備工作底圖等。
基準地價評估任務書的內容包括：城市基本情況、基準地價評估工作的領導與組織、估價時間安排和經費預算、估價成果及技術方案等。
基準地價評估的表格應根據各的實際需要來制定。一些基本表格見附錄A。
基準地價工作底圖為：
大城市 1:10000—1:20000
中等城市 1:5000—1:10000
小城市以下 1:1000—1:5000
按路線價評估基準地價的區域,局部商業用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。
4.2 資料調查與整理
4.2.1 資料調查的一般要求
1. 調查、收集到有關的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上；
2. 調查以土地級或均質地域為單位進行；
3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查；
4. 樣本要有代表性；
5. 樣本分布要均勻；
6. 調查樣本數為每級別內相同土地利用性質宗地數的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調查樣本至少應占其總量的１５％，每級樣本總數不少于30個；
7. 所選樣本應能同時獲得地價或利用效益和相對應的土地條件資料；
8. 出讓、轉讓、出租、入股、聯營、聯建等地價和企業單位土地利用效益資料以元為單位，準確到小數點后一位；
9. 調查資料必須填入相應的調表格。
4.2.2 資料調查的內容
1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；
2. 土地利用效益資料：包括不同行業資金利潤率標準、同一行業不同規模的資金利用效益資料、不同行業不同規模的企業勞動力標準、行業經濟效益資料、單位或企業土地利用效益資料；
3. 地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補償標準資料，房屋造價、重置價等相關標準及土地開發費用資料等；
4. 影響地價的因素資料；
5. 其它資料：歷史地價資料、經濟發展及利息率利潤率資料、有關經濟指數及建筑材料價格上漲指數、土地開發與經營的政策法規、條例、規定等、有關土地房屋的稅收種類、生產率、城市規劃等有關資料。
4.2.3 樣本資料的整理
1. 樣本剔除。
逐表審查調查資料，將缺主要項目、填報數據不符合要求和數據明顯偏離正常性況的樣本剔除。
2. 樣本資料歸類
將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質地域、土地用途、企業用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數量少于規定要求時應進行樣本的補充調查。
4.3 基準地價評估的技術路線
4.3.1 以土地定級為基礎，土地收益（地租）為依據，市場交易資料為參考評估基準地價。該技術路線主要用于土地市場不發達，土地交易案例不多的城市。
4.3.2 用土地條件劃分均質地域（或以土地定級為基礎），用市場交易價格等資料評估基準地價。該技術路線主要用于土地市場發達，土地交易案例多的城市，是今后基準地價評估的主要技術路線。
4.3.3 用土地條件劃分均質地域，用市場交易價格等資料評估路線價。該技術路線主要用于土地市場發達城市的部分商業用地的評估。
4.4 級差收益（地租）法評估基準地價
4.4.1 土地級別的確定
根據《城鎮土地定級規程》的要求，確定土地的級別。
4.4.2 樣本數據處理
4.4.2.1 土地利用類型的劃分
土地利用類型的劃分按利用現狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時，也以土地的現狀開發程度和現狀利用程度為依據，適當考慮土地利用規劃。土地利用類型分為商業、住宅、工業用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。
4.4.2.2 單元土地質量指數計算
根據土地級別內單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質量指數按下式計算：
fi
Xin=——
n
式中：Xin：某單元土地質量指數；
fi：某單元總分值；
n ：土地級別數
4.4.2.3 行業或類別資本效益折算系數的計算
分別以商業、住宅、工業中某種行業或類別的資本為標準，按下式計算各行業或類別的資本效益折算系數：
Crm
Kci= ——
Cr
式中： Kci：某用地類型中的某行業或類別資本效益折算系數
Crm：該用地類型中某一行業或類別全市平均資金利潤率
Cr：該用地類型中標準行業或類別全市平均資金利潤率
4.4.2.4 規模資本效益折算系數的計算
分別以商業、住宅、工業中當地行業最佳企業規模或技術水平下的資本為標準，按下式計算規模資本效益折算系數：
Crn
Ｋcs=——
Cmax
式中：Ｋcs：某一行業或類別某一規模下的資本效益折算系數
Crn：該行業或類別某一規模下的全市平均資金利潤率
Cmax：該行業或類別最佳規模下的全市平均資金利潤率
4.4.2.5 企業標準資本額的計算
企業標準資本額按下式計算：
Cs=Ce×Kci ×Kcs
式中：Cs：企業標準資本額
Ce：企業實際使用的資本額
Kci 、Kcs同前。
4.4.2.6 合理工資量的計算
按當地各行業不同技術水平下勞動力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準：
LPs
Lcs= Lce ×——
LPe
式中：Lcs：某企業在標準定員情況下應支出的工資額
Lce：該企業實際支出的工資額
LPs ：某一技術水平下同等規模的企業應有勞動力標準 數量
LPe：企業實際占有的勞動力數量
4.4.2.7 企業效益資料的整理
將收集到的企業效益資料，按標準化公式計算整理。
4.4.3 指標選擇與樣本數據歸類
4.4.3.1 級差收益測算指標的選擇
級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業所在土地的級別或單元總分值。
4.4.3.2 樣本數據歸類
以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進行數據歸類，可以細分的土地類型還可按細類歸類。
4.4.3.3 樣本數據檢驗
數據檢驗以土地級別或均質區域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。
用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數據總體分布類型和未知數據分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。
用 t 檢驗法和均值――方差法分別對樣本總體為正態和非正態分布的進行異常值剔除。
當檢驗后的數據不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數據，按以上方式重新進行數據歸類。
4.4.4 模型選擇與系數估計
4.4.4.1 模型選擇
1. 常用于級差收益（地租）測算的模型有：
A、 Yn=A(1+r)X1n或 Yn=A(1+r)aX1n
其中： Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；
A：常數；
r ：利潤級差系數；
X1n：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；
α：待定系數。
土地質量從優到劣按等級系數１，２，……n排列，土地級別指數取值為n,……2，１。
Ｂ、 Yn= b0+ b1X1n+ b2X2+ b3X3
式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；
X1n：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；
X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；
X３：每平方米土地上標準工資占有量；
b0：常數，大于零；
b１、b２、b３：分別為土地、資本、勞動力的回歸系數。
C 、 Yn=A(1+r)X1n＊ X2b2＊ X3b3
式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；
A：常數；
r ：利潤級差系數；
X1n：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；
X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；
X３：每平方米土地上標準工資占有量；
b２、b３：分別為資本、勞動力的回歸系數。
D、 Yn= F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V
式中：Yn：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值；
X1n：第n級土地級別指數或單元土地質量指數；
F(X1n)：自變量X1n的未知函數，為土地帶給企業的利潤；
X2 ：每平方米土地上標準資金占有量；
X３：每平方米土地上標準工資占有量；
b２、b３：分別為資本、勞動力的回歸系數；
Ｖ：誤差項。
2. 模型選擇方法
根據數據資料條件，用以下方法進行模型選擇：
方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數學形式。
方法二：將樣本數據依次代入可能的數學模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時對各樣本模型進行經濟、統計和計量檢驗，按檢驗結果，選定測算模型。
4.4.4.2 系數估計
1. 模型確定
根據4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數據條件，確定收益測算模型，測定各因素系數值。
2. 系數估計
將樣本資料代入數學模型，求出各因素系數的估計值。其計算方法一般用最小二乘法求解因素系數估計值，工作步驟為：
1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型；
2. 構造擬合誤差的平方和；
3. 導出正規方程組；
4. 求解正規方程組；
5. 確定因素系數估計值。
4.4.4.3 因素系數估計值的可靠性檢驗
1. 經濟意義檢驗
一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗主要是根據模型中變量設計所要達到的條件進行檢驗；值域檢驗是根據現實經濟條件加以具體限定。
2. 統計檢驗
通過回歸系數bj的統計顯著性檢驗，判斷因素Xi對凈收益Y的影響程度。
通過回歸系數的總體顯著性檢驗，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。
通過模型的擬合優度檢驗，判斷建立的模型與樣本數據的擬合程度。
3. 計量經濟檢驗
通過異方差性檢驗和多重共線性檢驗，判斷統計檢驗的有效性。
4.4.5 土地收益計算
將樣本數據代入確定的數學模型中，得到每一級土地上不同行業的土地收益值，各模型土地收益為：
Ａ模型 Ini=A(1+r)X1n
B模型 Ini=Yni– (b0+b2X2+b3X3)
Yni
C模型 Ini=———
(X2b2*X3b3)
D模型 Ini=Yni-(b2X2+b3X3+V)
式中：Ini：第n 級土地上樣本單位面積的土地收益；
Yni： 第n 級土地上樣本單位面積的利潤；
A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同４．４．４．１中各模型。
某一級土地收益的平均值按下式計算：
式中：In：第n 級土地上不同行業土地的平均收益；
Ｍ：第n 級土地上的樣本量。
4.4.6 基準地價計算
4.4.6.1 土地還原利率的確定
土地還原利率確定方法見5.2.5條中第二款。
4.4.6.2 基準地價計算
將土地收益視同經營者交付地租的能力，按下式估計每一級土地不同用途的基準地價：
In
P1b= —
rd
式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價；
In：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益；
rd ：土地還原利率
根據計算結果，確定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業、住宅、工業等土地利用類型的基準地價。
對離散度較大的測算結果，要在級別基準地價基礎上，確定用級差收益測算的不同區域、地段的基準地價。
每一級土地上，將商業、住宅、工業等土地利用類型的最高基準地價作為用級差收益測算的該級土地的基準地價，根據需要可用確定級別綜合基準地價的方法確定區域或區段的綜合基準地價。
按測算結果，編制各級各類土地的基準地價表。
4.5 利用土地交易資料評估基準地價
4.5.1 各類用途土地級別或土地均質區域的確定
4.5.1.1 以已劃定的土地級別作為基準地價的測算區域。如果城市土地級別較大，而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時，就要細分土地級別或區域。
4.5.1.2 在沒有進行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質地域，作為基準地價測算區域。其一般程序為：選擇劃分區域的因素，確定因素劃分區域的標準，調查資料和圖件，初步劃分區域，實地校核調整和區域邊界的確定。
4.5.1.3 均質地域中樣本數量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時，可通過均質地域同一性判別，進行適當歸并。
4.5.2 樣點地價的整理
交易地價資料即樣點地價資料的整理包括一些樣點宗地地價的評估和樣點地價的修正。宗地地價評估方法見5、6、7。在樣點地價的整理中，關鍵是各參數的確定。估價人員一定要從實際出發，調查研究，積累有效數據，確定不同時期不同地區的估價參數。
4.5.2.1 土地聯營入股資料
根據合同內容或雙方的實際經營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計算地價。
1. 用土地入股取得的年收益，按下式計算地價：
Plg 1
Pls=（——）×——
s rd
式中：Pls——聯營土地單位面積地價
Plg——土地股每年分享的利潤或股息
s——聯營土地面積
rd——土地還原利率
2. 用合同規定的資本投入情況和分成比例，按下式計算地價：
re 1
Pls=Cg×（——）×——
rc s
式中：Pls——聯營土地單位面積地價
Cg——出資方的資本總量
re——出地方利潤分成量
rc——出資方利潤分成量
s——聯營土地面積
4.5.2.2 以地換房資料
用出地方取得房地產的市場價格作為讓出土地的總地價，按下式計算地價：
Stb×Pbs
Pls=————
s
式中：Pls——宗地單位面積地價
Stb——轉讓土地方獲得的建筑面積
Pbs——單位建筑面積的平均售價
Ｓ——讓出的土地面積
4.5.2.3 聯建分成資料
聯建分成的土地不直接進入市場，估價中不計算土地資本的利息，也不計算投資資本的利潤，則地價計算公式為：
（Pbm+T）×Slb （Pbm+T）×Slb×Rv
Pls= ———————— = ——————————
SclScb
式中：Pls——聯建房中單位土地面積的地價
Pbm——房屋單位建筑面積造價
T——房屋單位建筑面積交納的稅費
Slb——出地方分成建筑面積
Scl——出資方建筑物分攤的土地面積
Rv——容積率
Scb——出資方分成建筑面積
4.5.2.4 樣點地價的年期修正
不同年期的樣點地價資料只有進行基準地價年期（一般以法定最高出讓年期為基準地價年期）修正，才能用于基準地價評估。
1. 有限年期使用權地價修正到基準地價年期：
計算公式為：
[1－（1/（1+rd）m）]
Pm=Pml×——————————
[1－（1/（1+rd）m1）]
式中：Pm──基準地價年期的土地使用權價格
m1──樣點地價的實際年期
Pm1──樣點地價
m──基準地價年期
rd──土地還原利率
2. 所有權地價修正到基準地價年期：
計算公式為：
Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]
式中：P為土地所有權價格，Pm、rd、m含義同上。
4.5.2.5 樣點地價的交易時間修正
不同交易時間的樣點地價，只有修正到基準地價評估基準日時地價，才能用于基準地價評估。時間修正系數的確定以年為單位，區別不同土地用途，計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數系統的城市，可用地價指數計算。
計算公式為： Pis
Kij=──
Pij
式中：Kij──某類土地用途第j年數據修正到基準地價評估年的系數
Pis──某類土地用途基準地價評估年土地交易平均價（或地價指數）
Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價（或地價指數）
對不同年份發生的交易宗地地價，地價修正到評估年份的計算公式為：
Pls=Kij×Pji
式中：Pls──修正到評估時間的宗地價格
Pji──第j年，第i類宗地的實際成交地價
4.5.2.6 樣點地價的容積率修正
不同容積率下的樣點地價，只有修正到基準地價評估所設計的標準容積率下地價，才能用于基準地價評估。首先編制容積率修正系數表：
Pis
Kr=──
Pi
式中：Kr──容積率修正系數
Pis──某一區域某一用途基準地價標準容積率下單位面積平均地價
Pi──某一區域某一用途在某一容積率時單位面積的平均地價
對不同容積率情況下發生的交易地價，按下式將地價修正到標準容積率的價格：
Pls=Kr×Pli
式中：Pls──修正到標準容積率時的宗地地價
Pli──某一容積率下的宗地交易價格
Kr──同前
4.5.2.7 樣點地價的其它修正
根據交易地價資料情況，還可以進行如下修正：
1. 交易情況修正：把交易情況不正常的樣點地價，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價。協議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。
2. 地價樓層分配修正：樣點資料若為大廈某層之建筑售價，需根據地價樓層分配關系求出其基地價。
3. 基礎設施配套程度修正：在不同基礎設施配套程度下的樣點地價，一定修正到基準地價評估所設定的基礎設施配套程度下的標準地價。
4. 同一用途中不同用地細類修正：商業用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價，在沒有按細類評估基準地價時，要作用地細類的修正。
等等。
4.5.2.8 樣點地價圖的繪制
在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點地價圖。
1. 按商業、住宅、工業等不同用途分別作地價樣點資料分布圖；
2. 土地級別界線和均質地域界線要反映在圖上；
3. 直接在圖上表示地價，地價資料多時，采用分級圖表示地價點標準。
4.5.3 樣點數據檢驗和處理
4.5.3.1 樣點數據檢驗
1. 同一土地級或均質地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質地域中樣本數量不能滿足總體檢驗的需要時，需對均質地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗。
2. 同一均質地域中，不同交易方式計算的樣本地價，也要通過樣本總體同一性的檢驗。
3. 樣本總體檢驗規定參見4.4.3.3條中有關規定。
4.5.3.2 樣點數據處理
1. 城市中商業中心區的地價最高區段，應單獨表示。
2. 相同用途的樣點地價，在確定方差檢驗精度后，精度以外的數據作為異常數據剔除。方差檢驗規定參見4.4.3.3條中有關規定。
3. 同一級別、均質地域中，不同交易方式下估算的樣點地價，當總體不一致時，以最有代表性，樣點數量多的作為基準地價評估的基礎資料。
4.5.3.3 數據整理
將經過修正及樣本數據處理以后的樣點，按土地級、土地均質區域、土地用途和資料交易方式順序進行整理，并填表。
4.5.4 利用樣點地價評估區域或級別基準地價
4.5.4.1 用樣點地價評估區域或級別的基準地價
1. 有樣點區域或級別的基準地價評估
A. 樣本數量的確定。按數理統計要求，合格樣本量最少應為影響因素數的４倍。
B. 模型選擇及基準地價計算。在有樣點區域或級別內，可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區域的基準地價。一般選擇下式計算區域或級別的基準地價：
或
式中：Pla：某均質地域或級別內的分用途單位面積基準地價；
Pli：某均質地域或級別內各用途各有效樣點的單位面積地價或眾數樣點單位面積地價；
M：均質區域或級別內可利用的有效地價樣點數；
SI：樣點宗地面積。
2. 沒有交易價資料或交易價格資料較少區域或級別的基準地價評估
沒有交易資料的區域或級別，基準地價評估采用比較法、比例系數法或系數修正法進行。評估程序為：
A. 對已評估出基準地價的區域或級別，建立地價與影響價格的土地條件對照表；
B. 將沒有交易資料或數量不足的區域或級別，進行土地條件調查和量化；
C. 比較待估價區域或級別同有地價區域或級別的接近程度，估算其基準地價；
D. 因素差異大的區域，在比較基礎上，采用系數修訂法估算區域基準地價；
E. 通過確定各種用途基準地價在不同區域或級別內的比例關系，估算出其它用途的基準地價。
4.5.4.2 建立樣點地價和土地級別模型，評估級別基準地價
A. 模型選擇：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數，再用地價級差系數等參數來計算級別基準地價。數學模型為：
Yn=A(1+r)Xn或 Yn=A(1+r)aXn
其中： Yn：第n級土地交易樣點地價（求基準地價時是級別基準地價）；
A：常數；
r ：地價級差系數；
Xn：第n級土地級別指數或單元土地質量指數
α：待定系數。
在特殊情況下，要做地價與土地級別二維關系圖，確定測算模型。
B. 系數估計：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢驗的地價資料代入模型中，估計參數值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進行系數可靠性檢驗，檢驗要求按4.4.4.3條中的有關規定進行。
C. 基準地價評估：將估計值Ａ、r和有關參數代入，得到各級土地的基準地價或各單元分值的估計地價。地此基礎上，根據地價的離散程度，確定區域基準地價。
4.5.4.3 用地細類基準地價的估算
根據市場交易地價資料，按商業、住宅、工業用地中的用地細類再作分析，如商業用地中又可分金融細類、賓館辦公細類、商場細類和零售商店等細類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類，根據地價在細類中的變化，估算各用地類中細類的基準地價。
4.6 利用土地交易資料評估路線價
4.6.1 路線價的評估范圍
路線價主要用于繁華商業區段的價格評估。
4.6.2 商業用地路線價區段的劃分
4.6.2.1 地價區段劃分標準：
1. 商業用地區位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區段；
2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區段
4.6.2.2 區段劃分方法：
1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限；
2. 在確定有路線價標準的地價區段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數進深代替。
4.6.3 樣點地價的整理
與4.5.2條中有關規定相同。
4.6.4 樣點地價的數據檢驗
與4.5.3條中有關規定相同。
4.6.5 評估區段地價
4.6.5.1 有樣點區段路線價的評估
以市場交易地價資料為基礎，求取各區段的平均價為區段地價。方法有三種：
1. 取中位數。
2. 取眾數。
3. 取算術平均數。
4.6.5.2 無樣點地價或樣點地價較少的區段路線價評估
沒有交易資料的區段路線價評估，采用比較法、系數修正法進行。見4.5.4.1中第二款。
4.6.6 劃分地價等級
把區段地價按地價高低排列，并描繪在數軸散點圖或頻率直方圖上，密集區域即為一個地價等級。
4.7 城市基準地價的確定
4.7.1 基準地價確定的原則
1. 以實際數據測算的結果為準，以比較、修正的結果為輔。
2. 地產市場發達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證。
3. 地產市場不發達的以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證。
4. 體現地產管理政策。
4.7.2 基準地價的確定
以一種方法測算城市基準地價的，用該種方法確定的級別商業、住宅、工業用途的基準地價為城市基準地價。
以兩種以上方法測算城市分用途基準地價的，應以級別或區域為單位，用不同方法的測算結果，根據當地土地市場狀況和地價水平，確定級別或區域中各用途的基準地價。
以兩種以上方法測算城市基準地價的，根據不同方法的評估結果、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種方法的結果為標準，用其它方法的結果進行適當修正，確定各用途的基準地價。
根據城市土地利用特點，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業、住宅、工業用途中的用地細類再作分析，估算各用地類的基準地價。
4.8 基準地價修正系數表的編制
4.8.1 基準地價修正系數表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數體系。以便能在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正系數，快速、高效、及時地評估出宗地地價。它分為級別或區域基準地價修正系數表和路線價修正系數表兩種。
4.8.2 級別或區域基準地價修正系數表的編制
級別或區域基準地價修正系數表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場交易地價資料兩種方法。
如果基準地價成果在商業、住宅和工業三大土地利用類型下有細化地類的基準價格，則盡可能編制細化地類的基準地價系數修正表。如果其基準地價成果只有商業、住宅和工業三大地類，則基準地價修正體系一定要反映土地利用的復雜性。關鍵是準確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權重。
4.8.2.1 用土地利用效益（地租）資料編制基準地價修正系數表
1.確定級別或區域基準地價
按4.7條的評估結果，確定級別或區域基準地價。
2. 宗地地價影響因素的選擇
(1) 商業用地的影響因素
A. 商業繁華度。主要指商業區級別、商業服務業店鋪總數。
B. 交通便捷度。主要指商業用地與公交、道路等城市交通系統連接的便利程度。
C. 基礎設施完善度。主要指商業區各項市政基礎設施的利用程度和質量高低。
D. 環境質量優劣度。主要指商業區的人口密度、收入水平、社會治安等人文環境和污染、綠化及自然災害等自然環境。
E. 規劃限制。主要指城市規劃對商業區土地利用的要求。
F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質、面積、利用方向（細類）和利用強度等。
G. 其他因素。
(2) 住宅用地的影響因素
A. 住宅區的位置。包括距商業服務中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區位、商業服務業對各類型住宅區的影響程度等。
B. 基礎設施完善度。主要指直接用于為居住服務的各項市政基礎設施的利用程度和質量高低。
C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。
D. 公用設施完備度。主要指為住宅區域服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫院、郵電所等配置狀況。
E. 環境質量優劣度。主要指住宅區內居民的就業結構、受教育程度、居住條件、治安等人文環境和污染、綠化程度、自然災害等自然環境。
F. 規劃限制。主要指城市規劃對住宅區土地利用的要求。
G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質、面積、利用方向（細類）和利用強度等。
H. 其他因素。
(3) 工業用地的影響因素
A. 交通便捷度。
B. 基礎設施完善度。
C. 環境質量優劣度。
D. 產業集聚規模。
E. 規劃限制。
F. 宗地條件。
G. 其他因素。
(4) 各因素影響地價程度的確定
采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值。
3. 各因素影響地價修正幅度的計算
(1) 修正幅度值的計算
以級別或區域為單位，調查各級別或區域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調或下調的最高值。
上調幅度的計算公式為：
Inh-Ilb
Ｆ１＝——— * 100%
Ilb
下調幅度的計算公式為：
Ilb- Inl
Ｆ2＝——— * 100%
Ilb
式中：F1---基準地價上調最大幅度
F2---基準地價下調最大幅度
Ilb---基準地價折算的年收益
Inb---級別或區域正常土地收益的最高值
Inl---級別或區域正常土地收益的最低值
在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。
(2) 影響地價各因素修正幅度的確定
按照4.8.2.1條第二款中確定的不同用途各因素對地價的影響，按下式計算各因素的修正幅度。
F1i=F1*Wi
F２i=F２*Wi
式中：F1i――某一因素的上調幅度
F２i――某一因素的下調幅度
Wi――某一因素對宗地地價的影響權重
以基準地價為一般水平，其修正系數為零。在一般水平與上限價格之間，內插條件較優的修正系數，一般為F1i／２，同時確定較優條件下的地價標準。在一般水平與下限價格之間，內插條件校劣的修正系數，一般為F２i／２，同時確定較劣條件下的地價標準。在此基礎上，將各地價影響因素的權重值同修正系數相乘，即得到各因素在不同標準下的實際修正系數。
4. 編制宗地地價修正系數表
根據在優、較優、一般、較劣、劣５個檔次地價標準下確定的各地價因素修正系數，編制出級別或區域內不同用地類型的基準地價修正系數表，并確定各種修正系數對應的因素指標條件，即編制各類用地因素指標說明表。各表形式見附錄。
4.8.2.2 用市場地價資料編制基準地價修正系數表
1. 確定級別或區域基準地價
按4.7條的評估結果，確定級別或區域基準地價。
2. 修正幅度值的計算
將調查到的區域中正常地價的最高值、最低值與基準地價作相對值比較，得到相對于基準地價的最高和最低修正幅度值，其計算方法參見4.8.2.1條中第三款的規定。
對基準地價與最高地價、最低地價之間的均分點，按樣點地價計算修正幅度。
按修正幅度值，將各有關地價點定為優、較優、一般、較劣、劣五個標準。
3. 影響地價各因素修正值的確定
根據五個標準的修正幅度，將修正幅度按因素權重分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標準下的修正值，具體計算按4.8.2.1條中第三款的規定。
4. 確定宗地價修正系數對應的因素條件
具體按4.8.2.1條中第四款的規定進行。
4.8.3 路線價修正系數表的編制
路線價修正系數表是指利用路線價評估宗地地價時，根據宗地臨街深度與宗地價格的變化規律而編制的深度指數修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價時由評估人員自定。
4.8.3.1 確定路線價
依4.6條中路線價的確定方法確定。
4.8.3.2 編制深度指數修正表
深度指數修正表依據宗地臨街深度對路線價的變化程度制定。其基本程序為：
1. 標準深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進深為準，或以臨街宗地進深眾數為準。
2. 確定級距。在同一級距內，地價對路線價的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級距的選定，應分析比較市場地價調查中地價變化的規律性，從而確定級距數、級距。
3. 確定單獨深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內依一定距離（級距）劃分為許多單元格，并依次為a1 , a2 , a3……an ，其單獨深度百分率為： a1 > a2 > a3……>an。
4. 選用累計或平均深度百分率制作深度百分率表。
A. 平均深度百分率：
a1+a2a1+a2+a3a1+a2+a3+……an
a1>—— >——— >……>———————
2 3 n
B. 累計深度百分率：
a1< a1+a2< a1+a2+a3<……< a1+a2+a3+……an
4.9 基準地價圖的繪制
4.9.1 基準地價圖繪制的內容
1. 基準地價圖要直觀反映不同級別或區段各類用地基準地價及界線、位置和與地價高低有關的城鎮道路、土地用途等。基準地價圖的相關要素通過不同的圖斑、色調、注記等來反映。
2. 編圖前，要將基準地價成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內容和編制方法。
3. 地價區段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。城鎮中商業中心區的地價最高點或區段，可不依比例單獨表示。
4. 將定級成果和基準地價成果用圖示、符號、注記等標注在圖上。
A. “級”用大寫羅馬數字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示“一級、二級、三級……”。均質地域編號用阿拉伯數字表示。
B. 用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業用地、住宅用地、工業用地”，字體為等線體。
C. 基準地價額用阿拉伯數字標注在級別（均質地域）和用地類型之后，單位為元／平方米，整個符號如：
商業 3000 商業 2000--4000
Ⅱ 住宅 950 或Ⅱ 住宅 900—1100
工業 375 工業 200—500
D. 地價級別或區段邊界用實線表示。
5. 基準地價圖上要表示城鎮中與土地區位和利用有關的主要道路，主次干道用雙實線，支路用單實線表示。
6. 表示土地利用類型時，商服業用符號依比例尺表示各級商服中心，其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類型界線用點劃線表示，土地分類及圖示符號按《城鎮地籍調查規程》規定標準執行。
7. 其它內容盡量簡化，圖示符號按《城鎮地籍調查規程》規定標準執行。
8. 各地可根據需要編繪彩色基準地價圖，圖面以暖色為主，鄰級色差不宜過大。
4.9.2 基準地價圖的清繪與圖面整飾
4.9.2.1 基準地價圖的清繪
1. 土地級別和地價區段界線分別以線徑0.4mm和 0.2mm的實線表示。
2. 主干道用0.3mm 的雙實線表示，次干道用0.2mm的雙實線表示，支路用 0.3mm的單實線表示。
3. 土地利用類型界線用間隔5mm、線徑 0.3mm的點劃線表示。
4. 土地級別、地價區段、用地類型、基準地價用注記表示。
5. 基準地價圖圖示及圖例見附錄B。
4.9.2.2 基準地價圖面整飾
基準地價圖按要求標出級別、用地類型及相應基準地價外，還應按制圖規范標出圖廓、方里網、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標出制圖單位及時間，樣圖見附錄B。
4.10 基準地價更新
4.10.1 基準地價更新的技術路線
基準地價更新的技術路線有以下三條：
1. 以土地定級為基礎，以土地收益（地租）為依據，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。
2. 以土地條件劃分均質區域（或以土地定級為基礎），以市場交易地價資料為依據，更新基準地價。
3. 以土地定級或均質區域為基礎，利用標準宗地價格（標定地價）或地價指數更新基準地價。
城市基準地價可以運用其中任一技術路線更新，也可以運用上述技術路線的任一組合更新。
4.10.2 級差收益（地租）法更新基準地價
4.10.2.1 應用范圍：該方法主要用于地產市場不發達，市場交易地價資料不豐富的城市。
4.10.2.2 基本方法
1. 有定級基礎的城市：先判斷原定級范圍的準確性，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。
2. 沒有定級基礎的城市：先用上述分類定級方法先定級，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。
3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準地價評估的步驟和方法相同。
4.10.3 利用市場交易地價資料更新基準地價
4.10.3.1 應用范圍：主要用于地產市場發達，市場交易資料較多的城市。
4.10.3.2 基本方法
1. 有定級的城市，以城市定級為基礎，利用級別或區域范圍內的市場交易地價資料更新評估各類用途的基準地價。
2. 沒有定級的城市，一是可運用上述分類定級方法先進行定級，再在定級的基礎上更新；二是不進行定級，而是用劃分均質區域的辦法，在均質區域上更新；
3. 市場交易資料的要求：與基準地價評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數量上可以少于基準地價評估的數量。
4. 具體來講，利用市場交易資料更新基準地價的方法有三種：即區域內樣點地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。
4.10.3.3 區域內樣點地價平均法
1. 基本原理：在劃分均質區域或定級區域的基礎上，用區域或級別內可利用的不同用途交易樣點地價的平均值作為該區域的基準地價。
2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規定相同。
3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。
4.10.3.4 地價與土地級別建立模型法
1. 基本原理：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數，再用地價級差系數等參數來計算級別基準地價。
2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規定相同。
3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。
4.10.3.5 地價與定級因素分值建立模型法
1. 基本原理：利用各均質地域（或級別）內的土地定級因素分值與該地域內的各用途有效地價樣點平均價格之間建立數學模型，以價定級，以因素定基準地價。基本思想是：當某定級因素發生變化，足以引起土地級別的調整，而在該區域又沒有新的交易樣點地價資料，無法調整級別的基準地價時，則可以應用該模型，直接從定級因素分值的變化來計算新的基準地價。
2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮，也適用于地產市場發達和欠發達城鎮。
3. 基本模型：
Yn=A(1+r)Xn
式中： Yn：第n級或區域內土地交易樣點地價（求基準地價時是級別或區域基準地價）；
A：常數；
r ：地價級差系數或區域級差系數；
Xn：第n級或區域內定級因素綜合分值
先用級別內或區域內土地交易樣點地價和定級因素綜合分值，通過模型運算，求出參數Ａ和r，代入模型，即可得到基準地價的計算模型。
4.10.4 利用標準宗地價格或地價指數更新基準地價
4.10.4.1 基本原理：通過定期對標準宗地進行價格評估，掌握各土地級別或均質區域內各類用地的價格變化情況，利用更新期標準宗地的價格調整基準地價，或利用更新期的地價指數更新基準地價。
4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產市場發達和欠發達城市。
1. 利用標準宗地價格更新基準地價
分兩種情況：一是直接用標準宗地價格更新，二是間接用標準宗地價格更新。
(1) 直接用標準宗地價格更新基準地價
在基準地價更新期，用地價評估方法評估出標準宗地的更新期價格，再用其分用途分區域或級別的標準宗地價格的平均價計算基準地價。這與用市場交易地價資料評估基準地價的方法相同。
(2) 間接用標準宗地價格更新基準地價
即用標準宗地價格編制該城市或區域的綜合地價指數和分用途地價指數，通過地價指數來更新基準地價。這與用地價指數更新基準地價相同。
(3) 標準宗地的設定
標準宗地的設定的基本原則：分用途、按均質區域均勻設置。要求形狀規則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩定性。
2. 利用地價指數更新基準地價
(1) 基本步驟：
A. 建立地價指數系統
地價指數分區域（級別）、分土地用途編制，地價樣點可從標準宗地價格和市場交易價格中選擇。采用簡單算術平均法計算分區（級）分類平均地價。公式為：
其中：Pinl──某一分區（級）某類用地的平均地價
Pil──某一分區（級）某類用地的樣點地價
M──某一分區（級）某類用地的地價樣點數
分區（級）分類地價指數用基準地價更新年該分區（級）分類平均地價與基準地價基準年原該分區（級）分類平均地價之比計算。公式為：
Pnjl
qnjl= ────
Pnol
其中： qnjl──該分區（級）某類地價指數
Pnjl──基準地價更新年該分區（級）某類用地平均地價
Pnol──基準地價基準年該分區（級）某類用地平均地價
B. 用地價指數更新基準地價
在級別調整的基礎上用地價指數更新基準地價。基準地價更新按區域和用途進行。基本公式為：
Pnl = Pnol ×qnjl
其中：Pnl──該分區（級）某類用地更新后的基準地價
Pnol ──該分區（級）某類用地更新前基準地價
qnjl──該分區（級）某類用地地價指數。
4.10.5 宗地地價修正體系的更新
宗地地價修正體系的更新，主要是宗地地價影響因素的更新和各因素影響宗地地價修正幅度的更新，而影響因素的更新主要是地價影響因素的選擇和權重的確定。整個宗地地價修正體系的編制方法和體系內容格式等，與4.4.8條相同。
5 宗地地價評估基本方法
5.1 宗地估價程序
5.1.1 宗地估價的技術路線
宗地估價的技術路線是指從接受委估方的估價委托書開始，到完成估價報書的全過程。具體估價程序為：
1．接受估價委托；
2．明確估價基本事項；
3．擬訂估價作業計劃；
4．搜集估價所需資料；
5．實地踏勘待估宗地；
6．相關資料分析整理；
7．選定估價方法，試算宗地價格；
8．分析調整試算宗地價格，確定估價結果；
9．撰寫估價報告書；
10．估價資料和估價報告書分類歸檔。
5.1.2 明確估價基本事項主要包括下列項目：
1．明確估價對象:包括明確待估宗地類型、范圍、權利狀況和宗地條件等。
2．明確估價目的：估價由委托方提出。
3．明確估價期日：估價期日應根據估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。
4．明確價格類型：根據估價目的和委托方的要求確定。
5．明確估價作業日期。根據委托方的要求和作業的難易程度確定。
5.1.3 搜集的相關估價資料主要包括：影響宗地價格的一般因素、區域因素和個別因素資料。
5.1.4 估價人員必須實地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎設施條件、道路交通狀況以及周圍環境等情況；同時對待估宗地及其周邊環境進行拍照，必要時進行面積丈量和繪制圖件。另外，應對已搜集的相關交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權利狀況等進行審核。
5.1.5 估價人員應對所搜集到的相關資料從以下方面進行分析整理：
1．對土地價格產生影響的自然、社會和經濟資料；
2．對待估宗地所在區域土地價格產生影響的資料；
3．待估宗地本身條件對其價格產生影響的資料；
4．與待估宗地相關的土地和房地產交易實例資料；
5．其他相關資料。
5.1.6 估價人員應熟知、理解并正確運用宗地估價基本方法。對同一估價對象應選用兩種以上的估價方法進行估價。估價人員應從估價資料、估價方法、估價參數指標等的代表性、適宜性、準確性方面，對各試算價格進行客觀分析，并結合估價經驗對各試算價格進行判斷調整，確定估價結果。
5.1.7 確定估價結果可視待估宗地情況選用以下方法：
1．簡單算術平均法；
2．加權算術平均法；
3．中位數法；
4．眾數法；
5．綜合分析法。
5.1.8 宗地估價報告書包括估價結果報告和估價技術報告；估價報告書格式分為文字式和表格式。
5.1.9 估價機構和估價人員完成宗地估價報告書后，應對所用估價資料和宗地估價報告書進行分類整理和歸檔保管，以備查用。
5.2 收益還原法
5.2.1 收益還原法的基本原理
收益還原法是將預計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統一還原為評估時點后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：
P=a/r[1-1/(1+r)m]
式中：P——有限年期土地收益價格；
a——年土地純收益；
r——土地還原利率；
m——土地使用年期。
5.2.2 運用收益還原法評估宗地價格的程序
1．搜集與待估宗地有關的收益和費用等資料；
2．估算年總收益；
3．估算年總費用；
4．計算年純收益；
5．確定還原利率；
6．選用適當的計算公式求得試算收益價格；
7．確定待估宗地地價。
5.2.3 總收益指客觀總收益，即合理使用不動產過程中持續而穩定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。
5.2.4 總費用
5.2.4.1 土地租賃中的總費用
土地租賃中的總費用主要包括：
1. 土地使用稅；
2. 土地管理費；
3. 土地維護費；
4. 其他費用。
5.2.4.2 房地出租中的總費用
房地出租中的總費用主要包括：
1. 經營維修費；
2. 經營管理費；
3. 房屋年保險費；
4. 房屋出租年應交稅金；
5. 房屋年折舊費；
6. 建房資本的利息
7. 其他費用。
5.2.4.3 經營性企業房地產中的總費用
經營性企業房地產中的總費用主要包括：
1. 銷售成本；
2. 銷售費用；
3. 經營管理費；
4. 銷售稅金；
5. 財務費用；
6. 經營利潤。
5.2.4.4 生產性企業房地產中的總費用
生產性企業房地產中的總費用主要包括：
1. 生產成本，包括原材料費、人工費、運輸費等；
2. 產品銷售費；
3. 產品銷售稅金及附加；
4. 財務費用；
5. 管理費用；
6. 企業利潤。
5.2.5 求取年純收益
1. 土地租賃中的土地年純收益求取：
土地年純收益=年租金收入―年總費用
2. 房地出租中的土地年純收益求取：
土地年純收益=房地產年純收益―房屋年純收益
房地產年純收益＝房地產出租年總收入－房地產出租年總費用
房屋年純收益＝房屋現值×建筑物還原利率
3. 經營性企業房地產中的土地年純收益求取：
房地產年純收益=經營總收入―經營總費用
土地年純收益=房地產年純收益-房屋年純收益
4. 生產性企業房地產中的土地年純收益求取：
土地年純收益=生產總收入―生產總成本
5. 自用土地或待開發土地的年純收益求取：
自用土地或待開發土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區或相鄰地區有收益的相似土地的純收益，經過區域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。
5.2.6 還原利率的確定
5.2.6.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關系
還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關系應按下面公式確定：
r=(r1L+r2B)/(L+B)
式中：r——綜合還原利率；
r1——土地還原利率；
r2——建筑物還原利率；
L——土地價格；
B——建筑物價格。
5.2.6.2 還原利率的確定方法
還原利率應按下列方法確定：
1. 不動產純收益與價格比率法：應選擇三宗以上近期發生交易的，且在交易類型上與待估不動產相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。
2. 安全利率加風險調整值法：即：還原利率=安全利率+風險調整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所處地區的社會經濟發展和不動產市場等狀況對其影響程度而確定。
3. 投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原利率。
在確定土地還原利率時，還應注意土地所有權價格的還原利率和土地使用權價格的還原利率存在區別。土地所有權的權利大于土地使用權，其風險也比土地使用權小。因此，其二者的還原利率是有差別的。
5.2.7 計算收益價格
5.2.7.1 計算收益價格時，應首先根據純收益流量的變化規律，判定估價對象純收益流量屬于下列那種類型：
1. 純收益流量每年固定不變；
2. 純收益流量每年按某個固定的數額遞增或遞減；
3. 純收益流量每年按某個固定的比率遞增或遞減；
4. 純收益流量按其他有規則的變動。
5.2.7 收益還原法的適用范圍
收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產的估價。不適用于沒有收益的不動產估價。
5.3 市場比較法
5.3.1 市場比較法的基本原理
市場比較法是根據市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產進行比較，并對類似地產的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下：
1. 直接比較公式：
PD＝PB×A×B×D×E
式中：PD――待估宗地價格；
PB――比較案例價格；
A――待估宗地情況指數／比較案例宗地情況指數
＝正常情況指數／比較案例宗地情況指數
B――待估宗地估價期日地價指數／比較案例宗地交易日期指數
D――待估宗地區域因素條件指數／比較案例宗地區域因素條件指數
E――待估宗地個別因素條件指數／比較案例宗地個別因素條件指數
2. 間接比較公式：
PD＝PB×A×B×C×D×E
式中：PD.PB.A.B.D.E含義同前；
C――標準宗地條件評價系數／比較案例宗地條件評價系數
5.3.2 運用市場比較法進行宗地估價應按下列步驟操作：
1. 廣泛搜集宗地交易實例；
2. 選取比較實例；
3. 建立價格可比基礎；
4. 進行交易情況修正；
5. 進行交易日期修正；
6. 進行區域因素修正；
7. 進行個別因素修正；
8. 求出比準價格。
5.3.3 運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。
擁有大量的交易實例資料，是運用市場比較法估價的前提條件。如果交易實例資料太少，不僅會影響估價結果的準確性和客觀性，甚至會使市場比較法無法采用。因此，估價人員首先應通過各種途徑盡可能多地搜集交易實例。
5.3.3.1 一般搜集交易實例的途徑有：
1. 查閱政府有關部門關于房地產交易的申報登記資料；
2. 查閱各種報刊上有關房地產出租、出售的信息；
3. 以購買者的身份，與房地產經辦人和交易當事人洽談，了解各種信息；
4. 通過各類房地產交易展示會，索取資料，掌握信息；
5. 同行之間相互提供信息資料；
6. 其他途徑獲取資料。
5.3.3.2 搜集交易實例的內容包括：
1. 交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質、法人代表、住址等基本情況，還要了解交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。
交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。
2. 交易實例的狀況。一般應包括：
(1) 坐落位置、形狀與面積；
(2) 地質條件；
(3) 購物、交通等環境條件；
(4) 土地利用現狀與規劃用途；
(5) 有關地上建筑物的基本情況；
(6) 權利狀況和土地使用年限等。
3. 成交價格。成交價格應包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應的單價和房屋租金等內容，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣單位等情況。
4. 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容。
5. 成交日期。
搜集交易實例時，估價人員最好針對不同類型房地產事先制作統一的表格，即“交易實例調查表”，按照表格填寫調查內容，既方便又有避免遺漏重要事項，同時也便于輸入計算機，建立數據庫，實現快速查詢和調用。
對于搜集到的每一個交易實例及其內容，都需要查證，做到準確無誤。
5.3.4 選擇比較實例
根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的比較實例。如果比較實例少于三個，其代表性差，可能造成估價結果出現偏差，難以客觀地反映市場狀況。
用作比較參照的交易實例，簡稱比較實例。選取比較實例就是從已搜集和積累的大量交易實例中，選取與估價對象地塊條件相同或相似的、成交日期與估價時點相近的、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的交易實例。
所選取的比較實例應符合下列要求：
1.是與估價對象類似的房地產，具體是指：
(1) 與估價對象地塊的用途應相同。主要是指房地產的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如：商店、辦公樓（寫字樓）、酒樓、旅館、住宅、工業廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎上再細分，例如住宅，可細分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。
(2) 與估價對象地塊所處地段應相同。主要是指比較實例與估價對象地塊應處于同一區域或鄰近地區，或處于同一供求圈內或同一等級土地內的類似地區。
(3) 與估價地塊的價格類型應相同。價格類型有：買賣價格，租賃價格，入股價格，抵押價格，征用價格，課稅價格，投保價格，典當價格等。
(4) 成交日期應與估價對象地塊的估價時點相近。一般選擇的比較實例的成交日期距估價時點的間隔越短，在進行交易日期修正時的準確性越高。因此，最好選擇近期1年內成交的房地產作為比較實例。如果市場相對比較穩定，可適當延長間隔時間，但最長時效不宜超過2年。
(5) 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。這類交易實例應當首選為比較實例。如果市場上正常交易實例較少，不得不選擇非正常交易實例作為比較實例時，也應選取其中交易情況明了且可修正的實例作為比較實例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的，具體見5.3.6中說明。
5.3.5 選取比較實例后，應對比較實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一表達方式和內涵。
已選取的若干個比較實例之間及其與估價對象之間，可能在付款方式、成交單價、貨幣種類、貨幣單位、面積內涵和面積單位等方面存在不一致，無法進行直接的比較修正，因此需要對它們進行統一換算處理，使其表述口徑一致，以便在后面進行交易情況、交易日期和區域因素、個別因素的修正。
首先，如果比較實例中有房地合一的實例，應配合假設開發法、收益還原法、成本估價法等估價方法，分離出其中的土地價格，然后再換算處理。
換算處理包括下列內容：
1. 統一付款方式，應統一為在成交日期時一次總付清；
2. 統一采用單價；
3. 統一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算；
4. 統一面積內涵和面積單位。
5.3.6 進行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。由于土地的特殊性和房地產市場的不完全性，交易價格往往在交易過程中受當時當地一些特殊因素的影響而發生偏差，不宜直接作為比較的對象，必須預先對交易中的不正常的情況加以修正，使其成為正常的交易價格后，才能作為估算估價對象價格的比準值。
交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列９種：
1. 有利害關系人之間的交易；
2. 急于出售或者購買情況下的交易；
3. 受債權債務關系影響的交易；
4. 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；
5. 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；
6. 相鄰地塊的合并交易。買方若購買相鄰地塊以與其原有地塊合并，必將增加原有地產的效用，相鄰地產的擁有者會因此抬高價格迫使買方以高于市場正常價格的購買；
7. 特殊方式的交易。拍賣方式成交價格一般多高于市場正常價格；協議方式成交價格一般多低于市場正常價格；
8. 交易稅費非正常負擔的交易；
9. 其他非正常的交易。
上述情況，在進行估價時都應對其進行交易情況修正。修正的步驟為：
1.測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正比例或系數。也可以由估價人員根據長期的經驗積累，判斷確定修正比例或系數。對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照政府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。
2.利用修正系數，修正求得比較實例的正常價格。
5.3.7 進行交易日期修正，應將比較實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。
1. 采用類似土地價格變動率進行修正。
2. 利用類似土地價格指數進行修正。
3. 在無類似土地價格指數或變動率的情況下，估價人員可以根據當地土地價格的變動情況和發展趨勢及自己的經驗積累進行判斷，加以修正。
土地價格還可通過分析土地價格隨時間推移的變動規律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關系模型來求取。
5.3.7 進行區域因素修正，應將比較實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外部環境狀況下的價格。
5.3.8. 1 影響土地價格的區域因素主要包括：
1. 繁華程度：是指城市中某些職能在空間上的聚集，對企業單位和居民產生巨大的吸引力的結果，并影響土地的收益和利潤的因素。如商業繁華程度可以從商業的集聚規模和等級兩方面進行分析量化。
2. 交通便捷程度：是指在空間地域上人們出行的可達性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網密度、公交便捷程度和對外交通便利程度等。
3. 環境狀況：主要包括自然環境和人文環境質量。
4. 公共設施配套完備程度，包括城市基礎設施和社會公共服務設施兩部分。反映其完備程度的指標主要有設施水平、設施的保證率和齊備程度。
5. 城市規劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標的限制。
不同用途的土地，影響其價格的區域因素不同，區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。
5.3.8.2 區域因素修正的方法：
區域因素修正，是將比較實例相對估價對象由于外部環境差異所造成的價格差異排除，使修正后的比較實例價格能夠與估價對象地塊所處地段的實際情況相符。
區域因素修正的方法主要有兩種：
1. 直接比較修正，即以估價對象地塊的各項區域因素狀況為基準，與比較實例相對應的區域因素逐項比較，然后確定修正比率。
2. 間接比較修正，即以設定的某標準地塊的各項區域因素為基準，將估價對象和比較實例的區域因素與其相比較，并根據比較結果逐項打分，然后再將分值轉化為修正比率。
5.3.9 進行個別因素修正，應將比較實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。
個別因素修正的內容主要應包括：位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎設施完備程度，土地生熟程度，地勢，地質水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限等。
個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。
進行個別因素修正時，應將比較實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優劣所造成的價格差異，進行調整。
5.3.10 交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。
1.百分率法：是將比較實例與估價對象地塊在某一方面的差異折算為價格差異的百分率來修正比較實例價格的方法。每項修正對比較實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。
估價對象地塊的價格＝比較實例地塊的價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數。
2.差額法：是將比較實例與估價對象地塊條件的差異所導致的價格差額大小求出來，并在比較實例的價格上直接加上或減去這一數額，而求得估價對象地塊價格的修正方法。
5.3.11.3 當區域因素和個別因素中的各因子條件指數是采用單因子與地價相關關系分析后確定的，則應采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數后比較確定相應的修正系數；當區域因素和個別因素中各因子的條件修正系數是在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解后確定，則應采用因子修訂系數加和的方式確定因素修正幅度，進而確定因素條件指數和因素修訂系數。
5.3.12 所選取的若干個比較實例價格經過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結果，作為比準價格：
1.簡單算術平均法。
2.加權算術平均法。
3.中位數法。
4.眾數法。
5.3.13 市場比較法的適用范圍
市場比較法主要用于地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值外，還可用于其他估價方法中有關參數的求取。
5.4 成本逼近法
5.4.1 成本逼近法的基本原理
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格的方法。成本逼近法的一般地價公式如下：
1.新開發土地
地價=土地取得費+土地開發費+利息+利潤+土地所有權收益
＝成本價格＋土地所有權收益
2.已開發土地
地價=土地重新開發成本（開發原價）- 減價修正
5.4.2 成本逼近法的估價步驟
1.判斷待估土地是否適用成本逼近法；
2.搜集與估價有關的成本費用、利息、利潤及所有權收益等資料；
3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發費及相關的利息、利潤；
4.確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權收益；
5.按地價公式求取待估土地的土地價格；
6.確定已開發土地的減價修正因素，確定待估土地的最終地價。
5.4.3 確定土地取得費
1.土地取得費是指用地單位為取得土地使用權而與土地所有權人和原土地使用權人發生的包括有關稅費在內的各項費用。主要表現為取得農村集體土地而發生的征地費用，或是為取得城市國有土地而發生的拆遷安置費用。
2.征地費用是指國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費，以及安置補助費等。具體包括如下各項：
(1) 土地補償費；
(2) 安置補助費：按需要安置的農業人口數計算；
(3) 地上附著物和青苗補償費：包括農田基礎設施、樹木、地上當季農作物、遷墳等的補償；
(4) 農村房屋拆遷安置補償費；
(5) 占用耕地的耕地占用稅；
(6) 占用耕地的耕地開墾費；
(7) 占用菜地的新菜地開發建設基金；
(8) 征地管理費；
(9) 政府規定的其它有關稅費。
3. 城鎮拆遷安置費用是指用地單位為取得城鎮國有土地使用權而與原土地使用權人發生的包括有關稅費在內的拆遷補償的各項費用。主要包括拆除房屋及構筑物的補償費及拆遷安置補助費。具體包括如下各項：
(1) 被拆除房屋及附屬物補償費；
(2) 購建拆遷安置用房費；
(3) 安置補助費，包括被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉交通補助費、遷往遠郊區縣安置補助費、一次性異地安置補助費等；
(4) 被拆遷單位和個體工商戶停產、停業期間損失補助費；
(5) 房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務費；
(6) 政府規定的其它有關稅費。
5.4.4 確定土地開發費
土地開發費是為使土地達到一定的開發建設條件而投入的包括有關稅費在內的各項費用。主要包括宗地內外的土地開發費用。宗地紅線外的土地開發費用主要指基礎設施配套費用、公共事業建設配套費用和小區開發費用；宗地紅線內的土地開發費用主要指土地平整及宗地內的基礎設施配套費用。土地開發費用計算的關鍵是如何根據估價目的判斷政府和土地使用者的投資部分，并怎樣計入地價。
5.4.5 確定土地開發利息
利息是對土地投資資金的時間價值考慮。土地的取得費用和開發費用均應根據其投資的特點和所經歷的時間計算利息，利息率可根據同期銀行存貸款利率來綜合確定。
5.4.6 確定土地開發利潤
利潤是對土地投資的回報，是土地取得費用和開發費用在合理的投資回報率（利潤率）下應得的經濟報酬。利潤率參考房地產行業同期平均利潤率來確定。
5.4.7 確定土地所有權收益
土地所有權收益也稱為土地增值收益，是指國家作為土地的所有權人在出讓土地使用權時向用地單位收取的經濟報酬，它是絕對地租的資本化。當土地在土地使用者之間轉移時，則稱為土地增值收益，是因投資而產生的級差地租的資本化。土地所有權收益率或增值率取決于市場價格與成本價格的差異對成本價格的比率。
5.4.8 使用成本逼近法時應注意的問題
1.在使用成本逼近法進行評估時，要注意待估宗地在估價時點的狀況，以便于準確確定其價格構成，及進行減價修正。
2.成本逼近法求取以出讓方式取得的土地使用權價格時，應注意土地的剩余使用年限，并注意進行年期修正。其年期修正公式為：
P = P'×（1+r）n-m/（1+r）n
式中：
P為經年期修正后的土地價格；
P'為未經年期修正的土地價格；
r 為土地資本化率
n 為土地使用權的法定最高使用年限
m 為經有償出讓后，土地的已使用年限。
3.具體估價時，待估宗地的土地取得費和土地開發費的構成內容可能會與第5.4.3條、第5.4.4條規定的內容有所不同，估價師應根據待估宗地的實際情況確定合理的計費內容和計費標準，并應在估價報告中列明土地取得費和土地開發費的明細項目。
4.具體估價時，要注意確定合理的利息率和利潤率，由于估價目的不同，或估價時點的差異，利息率和利潤率的取值可能會差別很大。
5.城市新開發土地和舊城改造用地可考慮采用成本逼近法進行估價，一般不需考慮扣除折舊和進行年期修正，但應考慮城市規劃和周圍環境等區域因素對其造成的影響，并給予適當的區位修正。
5.4.9 成本逼近法的適用范圍
成本逼近法一般適用于新開發土地的價格評估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實例不多，無法利用市場比較法進行估價時采用。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建筑、公益設施等具特殊性的土地估價項目也比較適用。
5.5 剩余法
5.5.1 剩余法的基本原理
剩余法以稱假設開發法,是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上,扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。
基本公式：V＝A－(B＋C）
式中：V――待估土地的價格
A――總開發價值或開發完成后的不動產總價值
B――整個開發項目的開發成本
C――開發商合理利潤
對于房地產開發項目，其基本公式為：
土地價格＝房屋的預期總售價－建筑總成本－利潤
－稅收－利息
5.5.2 運用剩余法估價的基本程序：
1. 調查待估宗地的基本情況；
2. 選擇待估宗地的最有效利用方式；
3. 估計開發建設周期和投資進度安排；
4. 估算開發完成后的不動產總價值；
5. 估算開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發利潤及開發、銷售的稅費。
6.估算待估宗地的土地價格。
5.5.3 估算開發完成后的不動產價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似不動產價格的未來變動趨勢。對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的房地產價值，也可以根據同一市場狀況采用收益還原法來確定其價值。
5.5.4 開發周期和投資進度安排應參照類似不動產的開發過程進行確定。
開發周期指一個投資者從取得待估宗地開始，經歷開發建設階段，使開發完成的不動產價值得到市場體現的全周期。對于擬采用銷售或出讓、轉讓方式經營的不動產，開發周期的截止時間應是銷售或出讓、轉讓過程完成；對于擬采用出租或自營方式的不動產，開發周期的截止時間應是開發完成的不動產投入使用之時。
投資進度安排是指根據項目的建設程序和施工計劃，在開發周期中不同時段發生的各項成本或費用計劃。
5.5.5 開發成本是項目開發建設期間所發生的一切費用的總和。土地開發項目的開發成本主要包括基礎設施配套及開發費用、管理費用、專業費用、開發及銷售過程中所納稅額及銷售費用；房地產開發項目的開發成本主要包括建筑總成本、投資的利息、開發及銷售過程中所納稅額。建筑總成本一般包括建筑開發費、專業費、管理費、銷售費、不可預見費等。
5.5.6 利息是開發項目全部預付資本的融資成本。預付資本包括地價款、開發或建筑費、專業費、管理費和不可預見費等。稅金及銷售費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排。
在實際評估工作中，也可把不動產的未來價值及開發成本用折現的方法貼現至評估基準日，從而在剩余法公式中沒有利息項。
折現率和利息率的選取應參照同期銀行公布的貸款利率指標。
5.5.7 開發項目正常利潤一般以不動產總價值或預付總資本的一定比例計算。利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。
5.5.8 現有房地產項目的土地估價
運用剩余法評估現有房地產項目的土地價格，其公式如下：
土地價格＝房地產交易價格－房屋現值－交易稅費
房地產交易價值可用正常交易成交價格，或采用市場比較法確定，或結合房地產的經營狀況和市場條件運用收益還原法確定。
房屋現值應根據估價時點的同類房屋建筑的建造成本費用，結合房屋的物理、經濟和功能的退化狀況選用適當方法來確定。其公式如下：
房屋現值＝房屋重置價×房屋成新度
5.5.9 剩余法的適用范圍
剩余法適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價。允許運用于以下情形：（1）待開發成房地產或待拆遷改造后再開發成房地產的土地估價；（2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價；（3）現有房地產中地價的單獨評估。
5.6 基準地價系數修正法
5.6.1 基準地價系數修正法的基本原理
基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，對各城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：
土地價格=基準地價×(1±K)
式中： Ｋ――基準地價修正系數
5.6.2 基準地價系數修正法估價步驟：
1. 搜集有關基準地價資料；
2. 確定待估宗地所處地段（區）的同類用途基準地價；
3. 分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
4. 依據基準地價地價影響因素指標說明表和系數修正表計算基準地價修正系數；
5. 進行交易日期等其它修正；
6. 求出待估宗地地價。
5.6.3 利用級別或區域基準地價評估
5.6.3.1 待估宗地地價影響因素調查
用級別或區域基準地價系數修正法評估地價宗地地價，關鍵在待估宗地地價影響因素調查。地價影響因素調查應與同類用途同級（區域）基準地價的影響因素指標說明表中所列因素條件一致。
5.6.3.2 地價影響因素的修正系數計算
根據待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價修正系數表中查找各因素修正系數，并按下式計算宗地因素修正值：
K=K1+K2+K…… Kn
式中：Ｋ――宗地地價影響因素修正值，
K1.K2…… Kn—分別為宗地在第1.2……n個因素條件下的修正系數。
5.6.3.3 基準地價的其它修正
基準地價是在特定開發程度和利用程度下，各類用地在法定最高出讓年期的某一時點的土地使用權平均價格。待估宗地各地價影響因素修正僅對基準地價的區域平均性作了修正，因此，還需進行如下修正：
1. 期日修正：待估宗地的基準日期與基準地價的基準日期必不相同，因此，需根據地價的變化程度進行期日修正。
2. 容積率修正：基準地價一般根據平均的土地利用程度來確定其容積率。當待估宗地的容積率水平與基準地價所設定的不一致時，就需進行容積率修正。
3. 年期修正：當待估宗地的土地使用年期與基準地價所設定法定最高出讓年期不一致時，就需進行年期修正。
4. 土地開發程度修正：基準地價所設定的土地開發程度一般依全估價區域的平均開發程度或各均質區域的平均開發程度而定。當待估宗地的土地開發程度與基準地價所設定的土地開發程度不一致時，就需進行土地開發程度修正。土地開發程度修正系數依據各基礎設施投資對宗地地價的影響程度確定。
5.6.3.4 計算宗地價價
在確定好各修正系數后，根據基準地價系數修正法公式計算宗地地價。
5.6.4 利用路線價評估
利用路線價評估宗地地價，主要是在已知路線價的基礎上，根據宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等
宗地地價計算公式：
Ｖ＝u×dv×(d×f) ×Ｋi
式中：V──待估宗地地價；u──路線價；dv──深度指數，
f──臨街寬度， d──地塊深度，KI──其它修正系數。
5.6.4.1 確定路線價
依4.6條中路線價的確定方法確定。
5.6.4.2 確定宗地地價修正系數
1. 深度修正指數：根據路線價深度指數修正表，確定待估宗地在里地線內的深度修正指數。
在深度的確定中，應考慮宗地形狀的不同而應作不同處理。矩形、平行四邊形等，其深度就是其高度；三角形的深度則是其臨街高度的一半。
2. 寬度修正指數：當宗地臨街寬度超出一定范圍而作了寬度指數設計時，需確定寬度修正指數。
3. 其它還有寬深比修正系數、容積率修正系數等，依其對宗地地價的影響程度制定相應的修正系數，并經市場地價檢驗。
5.6.4.3 計算宗地地價
在確定各修正系數后，依路線價系數修正法公式計算宗地地價。
5.6.5 基準地價系數修正法的適用范圍
基準地價系數修正法適用于已公布基準地價的城市的宗地地價評估。特別適用于土地出讓底價、土地抵押價格、課稅地價和國有企業兼并等行為中的土地資產評估。
6 各類用地宗地價格評估
6.1 宗地類型
根據地產用途不同，宜分為住宅用地、商業金融業用地、工業、倉儲用地、交通用地和綜合用地等；并可按開發程度不同，分為待開發土地、已開發土地、在建用地和已建用地等。
6.1.1 居住用地
指居住小區、居住街坊、居住組團和單位生活區等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和綠化用地。并可進一步細分為以下四類：
1.獨立住宅用地（或一級居住用地）：指市政公用設施齊全、布局完整、環境幽靜的低層住宅用地，如花園別墅、高檔四合院等。
2.高檔公寓用地（或二級居住用地）：指市政公用設施齊全、布局完整、環境較好、以中、高層住宅為主的居住用地。
3.普通住宅用地（或三級居住用地）：指市政公用設施較齊全、布局不甚完整、環境一般的居住用地，部分與工業用地有交叉。
4.簡易住宅用地（或四級居住用地）：以簡陋住宅為主的居住用地。
評估居住類宗地價格時，應確定其所屬用途細類，并在估價報告中予以說明。
6.1.2 商業金融業用地
指為生產和生活提供服務的經營性用地。包括各類商場店鋪、旅游飯店，娛樂場所及營業性寫字樓用地，以及居住小區內的非配套經營性公建用地。可細分為以下六類：
1.金融保險業用地，如銀行、儲蓄所、信用社、保險公司、融資租賃公司、信托投資公司、財務公司、證券交易所及典當行等用地；
2.辦公服務類用地，如寫字樓、賓館、飯店等用地；
3.綜合商廈類用地，如百貨大樓、綜合商廈、購物中心等用地；
4.零售商業與居民服務類用地，如副食品商店、日雜商店、菜市場及理發、沐浴、洗染、攝影、托兒所、日用品修理等用地；
5.旅游娛樂用地，如游樂園、旅游度假村以及歌舞廳、電子游戲廳和影劇院等用地；
6.信息咨詢服務類用地，包括廣告、公證、律師事務所、會計、審計、統計咨詢與社會調查等用地；
評估商業類宗地價格時，應確定其所屬用途細類，并在估價報告中予以說明。
6.1.3 工業、倉儲用地
指工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施用地，倉儲企業的庫房、堆場、包裝加工車間及其附屬設施等用地。可進一步細分為以下五類：
1. 采掘業用地，包括固體礦、液體礦和氣體礦藏的開采和洗選用地；
2. 各類制造業用地；
3. 電力、煤氣及水的生產和供應業用地（不含專門從事罐裝煤氣零售業務的煤氣站）；
4. 倉儲業用地；
5. 郵電、高科技企業用地。
評估工業、倉儲業宗地價格時，應確定其所屬用途細類，并在估價報告中予以說明。
6.1.4 交通用地
指鐵路、公路、管道運輸、港口碼頭和機場等交通運輸及其附屬設施等用地。又可分為兩類：
１、 線狀交通用地，如鐵路、公路等；
２、 面狀交通用地，如機場等。
6.1.5 綜合用地
指集辦公、商住（公寓）、餐飲、購物、娛樂于一體的現代化綜合大廈或大廈群用地。
6.1.6 公共綠地
市級、區級和居住區級的公共綠地、生產防護綠地及一些經營性綠地。主要有公園、街頭綠地及苗圃等。
6.2 居住類宗地價格評估
6.2.1 影響因素分析
6.2.1.1 一般因素應重點分析:地理位置及與經濟發展的關系、人口數量與家庭規模、城市發展與公共設施建設、居民生活方式；地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價工資與就業水平、住宅的供給與需求、住宅的租價比；土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策、住宅政策等。
6.2.1.2 區域影響因素應重點分析：距社會經濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度、市政基礎與公共配套設施、城市規劃限制、社區規模功能與安全保障、周邊環境與景觀、噪音空氣污染及與危險設施或污染源的臨近程度、發生水風災的機率、鄰里的社會歸屬文化程度與生活方式等。
6.2.1.3 個別影響因素應重點分析：地形地質與地勢、日照通風與干濕、寬度深度面積與形狀、臨街狀況、鄰接道路等級與通達性、與交通設施的距離、與商業設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用、給排水、電熱氣暖等通達及保證程度、通風、眺望、土地開發程度（宗地內外）、宗地控制性詳規（建筑高度、建筑密度、建筑式樣、容積率等）、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。
6.2.2 估價方法選擇
居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法（假設開發法）、收益還原法和基準地價系數修正法。
6.2.3 各類居住用地價格評估
6.2.3.1 獨立住宅用地價格評估：應重點分析：城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。
6.2.3.2 高檔公寓用地價格評估：應重點分析：居民的生活方式、人文環境與景觀、基礎設施與公共配套、交通通達程度、規劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設開發法或基準地價系數修正法。
6.2.3.3 普通住宅用地價格評估：應重點分析：城市人口數量與家庭規模（社會）、經濟發展水平、居民收入與消費水平，居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區域位置、公交便捷程度、基礎設施與公共配套、規劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質條件等對地價的影響。一般應首選市場比較法，輔之以假設開發法、收益還原法或基準地價系數修正法。評估已售公房和經濟適用房（安居房）地價時，應注意與普通商品住宅用地的權益差別。
6.2.3.4 簡易住宅用地價格評估：簡易住宅用地多為待拆遷改造用地，評估此類用地價格時，如無特殊需要一般不得依現狀用途評估，而應按規劃用途評估。
6.3 商業金融業用地宗地價格評估
6.3.1 影響因素分析
6.3.1.1 一般因素應重點分析：地理位置及相互關系、氣候條件（自然）；人口數量與家庭規模、城市發展與公共設施建設、居民生活方式（社會）；城市的性質職能與國際化程度、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價工資與就業水平、產業機構與第三產業（特別是商業服務業、旅游業）發展前景等（經濟）；土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策（行政）。
6.3.1.2 區域因素應重點分析：宗地區位、商務設施的種類規模與集聚度、輻射范圍及客流的數量與質量、商業繁華程度及其發展趨勢、經營類別的差異性與競爭性、交通便捷程度、人文環境與公共設施，規劃限制等。
6.3.1.3 個別因素應重點分析：地形地勢地質、日照通風與干濕、面積形狀及寬深比、臨街狀況及通達性、與商業中心的接近性、與客流的適應性、相鄰不動產的使用狀況、給排水電力氣熱等的供給、宗地使用現狀及規劃利用限制等。
6.3.2 估價方法選擇
商業金融業用地估價宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發法）和基準地價系數修正法。
6.3.3 主要參數確定
商業金融業用地估價參數的確定，應充分考慮估價對象的特點及土地收益水平。
確定還原利率時，應考慮各類商業金融業用地的投資風險差異。
確定投資利息率時，應考慮不同項目的開發周期差異。
確定投資利潤率時，應考慮不同項目的投資風險與開發周期差異。
6.3.4 各類商業金融業用地價格評估
6.3.4.1 金融保險業用地價格評估，應重點分析：當地金融保險業的地位與作用；估價對象是否位于某級金融中心以及臨街狀況等。
6.3.4.2 辦公服務類宗地價格評估，應重點分析：當地經濟發展水平及服務業在國民經濟體系中的比重、與行政經濟中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環境及公共配套設施（購物及娛樂場所等）。
6.3.4 綜合商廈類宗地價格評估，應重點分析：輻射區內的固定人口與流動人口、居民購買能力、商業繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達程度等。
6.3.4.4 普通零售店類宗地價格評估，應重點分析：服務范圍內的人口數量、收入水平與購買能力等。
6.3.4.5 評估旅游娛樂類宗地，應重點分析：景點等級及知名程度、自然與人文景觀、交通通達程度……。
6.4 工業、倉儲用地宗地價格評估
6.4.1 影響因素分析
6.4.1.1 一般因素應重點分析：地理位置及相互關系、氣候條件（自然）；城市發展與公共設施建設（社會）；地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、產業政策產業結構與技術創新、物價工資與就業水平（經濟）；城市土地利用規劃、房地產租金與稅收政策（行政）。
6.4.1.2 區域因素應重點分析：與原料消費市場的位置關系、道路狀況與交通運輸設施、基礎設施（水、電、氣、熱等）供給及其費用、相關產業的配套與集聚狀況、自然條件和規劃限制、水空氣及噪音的污染與管制等。
6.4.1.3 個別因素應重點分析：地形與地勢、地質與水文條件、宗地面積、鄰接道路的寬度等級及通達性、與干路及主要交通運輸設施的位置關系、電力燃氣熱力給排水的通達與供給、土地使用限制等。
6.4.2 估價方法選擇
工業、倉儲用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法。
6.4.3 主要參數確定: 要考慮不同行業類別的特點及土地收益水平。
6.4.1.1 確定投資利息率時，應注意不同類別工業、不同建設規模對開發建設周期的影響。
6.4.1.2 確定投資利潤率時，應注意不同類別工業的投資風險、資金利潤率以及凈收益在各生產要素間分配比例的差異。
6.4.1.3 確定土地增值收益率時，應注意區別不同工業土地增值的客觀差異。
6.4.1.4 確定土地還原利率時，應注意不同工業項目間客觀存在的投資風險及市場利潤差異。
6.4.5 各類工業用地價格評估
6.4.5.1 礦井、礦區用地價格評估，應注意：宗地外開發程度的設定，可開采年限與出讓年限的關系、土地整理的難易程度、相鄰土地的使用限制等；對類似油氣田用地，應注意：宗地外開發程度的設定，土地使用權與他項權利之間的關系。
6.4.5.2 傳統制造業、電力、煤氣及水的生產和供應用地價格評估，應注意：產業特點、用地規模、用地強度、污染程度、城市規劃的影響、用途轉換及變現的難易程度。
6.4.5.4 郵電、高新技企業用地價格評估，應注意產品的高技術、高附加值特點、污染小、環境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力資源的難易程度、產業的聚集度與關聯度等。
6.4.5.5 倉儲業用地價格評估，應注意：開發程度的設定、交通的方便程度、土地利用的機會成本等。
6.5 交通用地宗地價格評估
6.5.1 交通用地的分類
交通用地指鐵路、公路、管道運輸、港口碼頭和機場等交通運輸及其附屬設施等用地。
6.5.2 交通用地評估方法
6.5.2.1 一般線路道路用地可采用道路貢獻法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價。
1. 道路貢獻法，是利用道路對周圍各類用地的貢獻，用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。道路周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計算公式為：
n
V＝Σ（Pi×Si）/S
I＝1
式中： V──道路單位面積價格； Pi──第i種用地類型單位面積平均價格；Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積；S──道路路線涉及的各類用總面積；n──用地類型總數( i=1,2,3,...n).
根據不同等級道路提供交通服務的強弱，進行道路等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環境影響修正等。
2. 運用成本逼近法評估道路用地價格
(1) 市區道路評估：市區道路的重置成本主要是指在估價期日建造同等級道路所需投入的成本，包括拆遷安置費、土地開發費、稅費、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎上加上土地所有權收益，即為道路價格。
(2) 郊區及農村道路評估：郊區及農村道路的土地開發程度設定，一般可為達到可開工條件。其重置成本主要包括征地補償費、土地開發費、稅費、利息及投資利潤等。成本價格加土地所有權收益，即為道路價格。
(3) 因素修正：根據不同等級道路對經濟影響的強弱，進行等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環境影響修正等；
3. 市場比較法評估道路用地，需在同一區域有較多的類似道路用地市場價格或標準價格。
4. 收益還原法是根據道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益，并用一定的土地還有利率將其貼現至估價時點后累加，以此估算道路用地的價格方法。適用于交通流量較大并有充足數據的道路價格評估。
工作步驟如下：
(1) 劃分道路交通流量測算區段；
(2) 測算交通流量，并折算成標準流量：交通流量分為客流、貨流及混合流，均折算為標準流量，即噸/公里年
(3) 計算各區段道路年總收益
A=a×Pi×Qi
A──道路單位面積平均交通流年總收益
a──調整系數；Pi──元/噸公里；Qi──噸/公里年；
(4) 計算各區段道路年總費用
區段道路年總費用（C）包括道路單位面積建造成本折舊、運營成本、道路維修費用、利息、應繳稅費及正常投資年利潤等。
(5) 計算區段道路年純收益
R＝A－C
R──道路年純收益
(6) 計算區段道路收益價格，運用收益還原法基本公式計算。
5. 有獨立權屬單位的高壓線走廊、管線（輸油管、排污管、天然氣管等）等用地價格的評估參照線狀交通用地評估方法評估。
6.5.2.2 機場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價格可采用基準地價修正法、成本逼近法、收益還原法評估。
1. 基準地價修正法適用于城市范圍有基準地價的交通用地評估
在基準地價成果中有交通用地類基準地價的，待估面狀交通用地則直接用該類基準地價標準評估；在基準地價成果中沒有交通用地類基準地價，則可用工業用地類基準地價評估面準交通用地價格，但機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質，在基準地價修正須作壟斷效益修正。
2. 在運用成本逼近法評估面狀交通用地時，土地所有權收益（土地增值收益）的確定須考慮機場、碼頭等用地壟斷收益。區位因素修正時須考慮社會效益。
3. 在運用收益還原法評估面狀交通用地時，正常年總收益中已經包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費用計算中須注意各費用投資的攤銷和折舊。
6.6 綜合用地宗地價格評估
6.6.1 綜合用地指集辦公、商住（公寓）、餐飲、購物、娛樂于一體的現代化綜合大廈或大廈群用地。
6.6.2 綜合用地價格評估方法
綜合用地價格評估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法。
綜合用地價格評估的關鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權重及各部分之間的相互作用。
綜合用地價格評估不能簡單等于各不同利用部分所分攤土地價值之和。綜合利用的土地價值可能大于或小于各不同利用部分所分攤土地價值之和。
無論應用何種方法，可以先分別評估各不同利用部分所分攤土地的價格，然后根據該宗地的主要用途、該區域的主要土地利用類型及該區域各不動產類型的市場價格，進行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。
6.7 公共綠地價格評估
6.7.1 公共綠地的分類
公共綠地包括市級和區級綜合性公園、兒童公園、動物園、植物園、街道廣場綠地等,是由城市政府投資興建,具有一定規模和比較完善的設施,可供居民游覽、休息之用.
6.7.2 公共綠地價格評估方法
6.7.2.1 公共綠地價格一般可采用綠地貢獻法、成本逼近法、市場比較法等方法估價。
1. 綠地貢獻法，是利用綠地對周圍各類用地的貢獻，用各類用地的平均價格來估算綠地價格的方法。綠地周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計算公式為：
n
V＝Σ（Pi×Si）/S
I＝1
式中： V──綠地單位面積價格； Pi──第i種用地類型單位面積平均價格；Si──綠地周圍的第i種用地類型面積；S──綠地周圍的各類用總面積；n──用地類型總數( i=1,2,3,...n).
2. 成本逼近法是用估算綠地的重新建造成本、利息、利潤及所有權收益來估價綠地價格的方法。適用于綠地周圍用地價格不便估算的綠地價格評估。
重新建造成本主要包括征地補償費（在市區為拆遷安置費）、土地開發費（宗地內的開發費因評估目的確定是否計入）、稅費、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎上加上土地所有權收益，即為綠地價格。根據綠地的社會效益和、環境效益大小及區位因素進行修正。
3. 市場比較法評估綠地價格，需在同一區域有較多的類似綠地市場價格或標準價格。
4. 以生產經營為目的的園林綠地，如果園、苗圃、花圃、草地等，除用上述估價方法評估外，還可用收益還原法評估其價格。其土地總收益即綠地的生產經營總收益，總費用即其生產經營總費用。
5. 城市中的水域用地價格評估參照公共綠地價格評估方法評估。
7 不同土地權利的宗地價格評估
7.1 按宗地權利劃分土地價格評估類別：
1、 土地所有權價格評估；
2、 土地使用權價格評估；
3、 土地租賃權價格評估；
4、 土地抵押價格評估；
5、 土地地役權價格評估。
7.2 土地所有權價格評估
7.2.1 土地所有權價格評估主要體現在農村集體土地所有權轉為國家土地所有權方面。城市國家土地所有權不進入市場，但在掌握國有土地價值量方面，可進行土地所有權價格評估。8.2.2城市國家土地所有權價格評估
宗地地價評估基本方法均適用城市國家土地所有權價格的評估。在土地所有權價格評估中，要注意土地所有權投資風險小于土地使用權投資，其土地還原利率應小于土地使用權價格評估中所用利率。
7.2.3 農村集體土地所有權價格評估。
農村集體土地所有權價格評估可采用以下方法：
7.1.3.1 征地補償法：根據《中華人民共和國土地管理法》關于征用農村集體土地所有權的補償規定，估算土地所有權征用時的價格。主要包括土地補償費、地上建筑物及青苗補償費和勞動力補償費。征用土地時發生的一切稅費，包括征用耕地時的耕地開發費，均不能計入。此方法主要用于因社會公益事業及重大建設項目需要征用農村集體土地時的價格評估。
7.1.3.2 收益還原法：主要用于非因社會公益事業及重大建設項目需要征用，且在改變用途后有收益的農村集體土地所有權價格評估。該類土地現狀多為農業用途或未利用土地，其土地純收益不作為收益價格的評估依據。此收益價格的土地純收益在本質上為未來用途的正常年純收益；在數量上，既大于農業土地正常年純收益，又因農民無權改變土地用途而小于新用途未來正常年純收益，即對未來正常土地年純收益作減價修正。
7.2.3.3 市場比較法：主要用于城市郊區集體土地所有權交易較多的地區。征用土地的所有權價格評估及其它形式的土地所有權價格評估，均可選擇相應的比較實例，運用此方法估算土地所有權價格。若選擇同一供需圈的土地使用權交易實例，則需在土地純收益、使用年期等方面作修正。
7.2.3.4 剩余法：主要用于非因社會公益事業及國家重大建設項目發生的農村集體土地所有權交易時的價格評估。在運用該方法時，預測的不動產未來開發價值需作類似未來土地正常年純收益的修正。
7.2.3.5 成本逼近法：
1. 成本項目主要為：
(1) 未利用土地：土地取得費（指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用）、土地維護費（指為維護其絕對權利而支付的費用）和土地所有權收益（在改變用途時，其絕對地租量的比重大）。
(2) 農用地：土地取得費（指為獲得對其絕對權利的控制而支付的費用）、土地開發費（指從未利用土地開發成現狀用地時的費用，包括農業水電系統費的攤銷）、利息、利潤及土地所有權收益。
2. 是否因社會公用事業及國家重大建設項目而發生交易的農村集體土地所有權價格評估，其主要區別在于土地所有權收益取值比例的大小。
7.3 土地使用權價格評估
7.3.1 土地使用權價格評估首先應分清土地使用權價格的類型。土地使用權價格的類型按交易形式分主要有出讓價格、轉讓價格、租賃價格及抵押價格等，出讓價格又因出讓方式不同分為協議出讓價格、招標出讓價格和拍賣出讓價格。
7.3.2 土地使用權出讓價格評估，實際上是土地使用權出讓底價評估，可按公開市場原則采用收益還原法、市場比較法、假設開發法、成本法和基準地價系數修正法評估。在運用市場比較法時，應選用同一出讓方式的比較實例。
7.3.3 土地使用權轉讓價格評估，應按公開市場原則采用收益還原法、市場比較法、假設開發法、成本法和基準地價系數修正法評估，其價格是正常的市場價格。
7.3.4 租賃價格及抵押價格見7.4和7.5。
7.3.5 設有土地租賃權、土地抵押權等他項權利的土地使用權價格評估
設有土地租賃權和土地抵押權的土地使用權在發生轉移時，其土地使用權價格與沒有設定土地租賃權和土地抵押權的土地使用權價格有區別。他項權利的設定，給土地的正常使用帶來了限制，因而要對沒有設定他項權利的土地使用權價格進行修正。修正的幅度以他項權利給新土地使用權人在土地利用上帶來困難而發生的費用或減少的收益為標準。這可用新土地使用權人為恢復正常土地使用權而撤銷他項權利而必須支付的正常費用來估算。
7.4 土地租賃權價格評估
7.4.1 國有土地租賃權分為土地所有權人設定的租賃權[a1] 和土地使用權人設定的租賃權。前者因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用而設定，并可依法轉租、轉讓或抵押；后者因土地使用權人以租賃方式利用土地而設定，經出租人許可可以轉租、轉讓，但不能抵押。評估計算的租賃年期不得超過同類土地使用權出讓的法定最高年期。
7.4.2 土地租賃權價格可用年租金表示，也可用未來年租金的貼現值累加表示。
7.4.3 所有權人設定的土地租賃權價格，可用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法評估。其價格內涵與土地使用權相同。但要注意合同規定的土地租金調整形式及幅度對土地純租金的影響。
土地使用權人設定的土地租賃權價格，以公開市場原則下雙方簽訂的租賃契約租金中的土地純租金為依據評估。以房屋租賃為形式的土地租賃，應從房屋租金中分離出土地純租金。
土地租賃權價格的租賃年期修正與土地使用權的年期修正相同。
7.5 土地抵押價格評估
7.5.1 土地抵押價格是指以抵押方式將土地作為債權擔保而設定抵押權時的土地使用權價格。
土地抵押價格是將抵押權人對未來市場風險對土地價格影響程度的估計等因素考慮后的土地使用權價格。它比公開市場條件下正常交易的土地使用權價格要低。
依法不得抵押的土地，漢有抵押價格。
首次抵押的土地，該土地的價格為抵押價格。
再次抵押的土地，該土地的價格扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價格。
7.5.2 土地抵押價格的評估，可先用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數修正法求取公開市場條件下的正常土地使用權價格，再對它進行未來市場風險等修正。修正值一般確定在20%左右。
7.5.3 以劃撥方式取得的土地使用權設定抵押時，評估土地抵押價格時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額。在方法應用上，成本逼近法則是在價格構成中不包含土地所有權增值收益項，其它方法則是在估算正常土地使用權價格后扣除應繳納的土地使用權出讓金款額。
以出讓方式取得的土地使用權設定抵押，則按宗地評估基本方法評估土地出讓剩余年限的土地使用權市場價格。要注意抵押期限與抵押期限屆滿時土地使用權剩余年限對抵押價格的影響。
以所有權人設定的土地租賃權設定抵押，在估算抵押價格時，主要考慮土地租金標準的調整情況及抵押年限和租賃年限的影響。
7.6 土地地役權價格評估
7.6.1 地役權是為自己土地利用的需要，而對他人土地加以支配的權利。目前我國城鎮土地地役權大致包括：通行權、通過權、流水權、通風權、采光權、取水權、眺望權等。其中通風權、采光權和眺望權在確定土地純收益或進行個別因素修正時已經加以考慮，在城鎮土地評估工作中經常涉及、需要單獨考慮的地役權有通行權和通過權。
通行權即需役地在供役地上通行的權利。通過權是需役地將某些管線設施通過供役地的地表、上空或地下的權利，如管道通過權、架線通過權。
對地役權價格評估主要是為了確定需役地使用權人對供役地使用權人承受地役權的經濟補償及因設有地役權而對供役地和需役地使用權價格的影響。
7.6.2 地役權價格評估方法
地役權價格在理論上等于需役地因設定地役權而導致地產增值的部分。
地役權價格一般不等于供役地因設有地役權而導致地產貶值的部分。但至少應等于供役地因設有地役權而導致地產貶值的部分。
地役權價格評估方法可用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法及基準地價系數修正法。
7.6.2.1 道路通行權價格評估
1. 通行的道路只供需役地使用權人使用
道路通行權價格可用需役地因設定地役權而致地產增值部分評估,還可用供役地因設有地役權而減少的土地價值部分,加上因負有地役權而致減價的市場修正值來評估。
2. 通行的道路為需役地和供役地使用權人共同使用
道路通行權價格是供役地使用權人因設定地役權而減少的土地價值及負有地役權的市場修正部分，與需役使用權人使用道路強度（權重）的乘積。
7.6.2.2 管線通過權價格評估
管線通過權價格評估可用需役地因設定地役權而致地產增值部分評估,還可用供役地因設有地役權而減少的土地價值部分,加上因負有地役權而致減價的市場修正值來評估。
7.6.3 設定地役權對供役地和需役地的價格影響
7.6.4.1 設定地役權對需役地的價格影響
需役地價格評估必須與設定的地役權一同評估.地役權的設定,使需役地的利用成為可能,其土地效益才能實現。
供役地價格可用不負有地役權情況下的土地利用價格扣除設定的地役權給供役地的土地利用帶來的影響程度來評估。設定地役權對土地利用帶來的影響程度可用專家經驗判斷。如地下管道的通過，有可能對供役地作建筑基地沒有影響，也有可能使其完全失去建筑基地功能。
8 土地估價成果驗收及確認
土地估價成果的驗收及確認包括：（1）基準地價成果的驗收及確認；（2）宗地地價成果的確認。
8.1 基準地價成果的驗收及確認
8.1.1 驗收制度
為保證基準地價成果質量，估價工作完成后，土地管理部門要對基準地價成果組織驗收。
1. 土地估價工作完成后，由完成工作的作業組或隊伍對成果進行全面檢查，寫出成果檢查說明，隨基準地價成果一并報請省（自治區、直轄市）土地地管理部門進行驗收。
2. 各省（自治區、直轄市）土地管理部門負責本轄區基準地價成果驗收。由省級土地管理部門和有關單位抽調技術人員組成驗收組，按規程規定程序和內容進行驗收。
8.1.2 確認制度
1. 計劃單列市和省會城市以外的城市基準地價成果，經驗收后報當地人民政府批準公布。
2. 計劃單列市和省會城市的基準地價報國土資源部審核平衡后，由當地人民政府公布。
8.1.3 驗收標準和內容
檢查驗收以本規程各項規定為準。驗收內容及標準為：
1. 基準地價評估工作程序和工作方法是否科學、合理。
2. 基礎圖件、準備工作、資料收集、分析、整理和地價計算檢查。
3. 基準地價評定檢查。檢查評估程序、方法是否正確，基準地價評估結果是否合理。
4. 基準地價系數修正表是否正確，是否符合當地實際情況。
5. 編圖檢查。檢查基準地價圖編制方法及圖示、符號、注記、圖例是否正確，與基準地價表是否一致等。
6. 土地估價報告檢查。土地估價報告是否全面、論述是否清楚、對工作中的技術問題處理是否得當、對成果應用的論述是否合理等。
7. 檢查驗收部門根據需要增加的其它檢查項目。
8.1.4 檢查驗收報告
檢查驗收后，由驗收組寫出驗收報告和結論，內容包括：
1. 檢查驗收組織單位、檢查時間、參加驗收人員和檢查驗收方法。
2. 各分項檢查驗收結果及成果的綜合評價。
3. 不合格部分的問題類型、性質及糾下意見。
4. 對成果應用意見及建議。
對不合格的成果，驗收組要提出糾正的具體意見，待成果完成單位重新修正后，再次進行驗收。
8.2 宗地估價成果的確認
8.2.1 宗地估價結果應按規定報經縣級以上人民政府土地管理部門確認。
8.2.2 非股份有限公司土地估價結果由土地所在地市、縣土地管理部門確認。
8.2.3 股分有限公司土地估價結果由土地所在地市、縣土地管理部門初審，報上級土地管理部門確認。由國務院授權部門設立的公司，其地價評估結果向國土資源部申請確認；其他地價評估結果向省級人民政府土地管理部門申請確認。
9 名詞解釋
1. 基準地價：是指在城市規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當的地域,按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一時點上一定年期物權性質的土地使用權平均價格。
2. 標定地價：標定地價是在城市各類建設用地中按一定原則選取標準宗地，用地價評估方法定期評估出的一定年期物經性質的土地使用權價格。標定地價與基準地價一樣，由政府定期公布。它是一種特殊的宗地評估價格。
3. 地租：地租是土地使用者為使用土地而向土地所有者支 付的代價。它是因土地的位置和地質條件等自身因素不同而產生的超額利潤。附著于土地上的改良投資，如基礎設施建設等，其折舊及利息利潤有時也以地租的形態表現，但這是廣義地租。
4. 地價：地價是土地的購買價格，是土地的未來年期廣義地租的資本化。
5. 出讓金：根據國家的有關法律法規規定，土地使用權出讓金就是土地使用權價格，是土地使用者為取得一定年期的物權性質的國有土地使用權而向國家（所有者）支付的代價。它既不是土地所有權收益，也不是土地使用權價格的一部分。
6. 基準地價更新：基準地價的更新是在土地定級或劃分均質區域的基礎上，用宗地地租、市場交易的樣點地價或地價指數等來重新確定土地級別和基準地價，并重新確定宗地地價修正體系。
7. 城市土地定級：城市土地定級是根據城市土地的經濟和自然兩方面的屬性及其在城市社會經濟活動中的地位和作用，綜合評定土地質量，劃分城市土地級別的過程。
8. 標準宗地：標準宗地是在城市的一定區域內設定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區域內具有代表性，使用狀況相對穩定又起示范及比較標準作用的宗地。具有代表性、中庸性和穩定性。
9. 標準深度：指在城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零時的深度稱為市街地的標準深度。
10. 里地線：標準深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區域稱為臨街地或表地，里地線以外的區域稱為里地。
11. 估價基準日（估價期日）：指估價結果對應的日期。
12. 正常價格：所謂正常價格是指在公開的市場上，市場信息通暢，交易雙方以平等自愿的方式，在沒有私自利益關系情況下達成的交易價格。
13. 未開發土地:指無基礎配套設施、無土地開發整理、同時地上地下待拆除的建筑物和構筑物尚未搬遷的土地。
14. 達到開工建設條件的土地:指宗地外沒有基礎配套設施，但在不遠處的基礎設施有助于該宗地的開工建設，或有部分基礎設施，但尚不具備完全的三通（通道路和臨時水、電）條件，地上地下待拆除的建筑物和構筑物尚未搬遷的土地。
15. 已開發土地:指待估宗地已具備符合所在地區開發需要的基礎設施條件，同時完成地上地下建筑物和構筑物搬遷，可用于規劃土地用途開發建設的土地。
[a1]王利明《物權法論》P612
