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一、總體思路

農(nóng)戶將閑置老房及房下土地折價(jià)入股到村股份經(jīng)濟(jì)合作社，村集體規(guī)劃、整合后，將房屋及土地出租（入股）給運(yùn)營公司或產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。

二、流程示意圖

三、操作說明

1、確定房屋性質(zhì)及權(quán)屬。理清家庭內(nèi)部權(quán)屬、利益關(guān)系。農(nóng)村的土地歸集體所有。按照一戶一宅政策，如果農(nóng)戶未建新房，則農(nóng)戶擁有房屋的所有權(quán)，宅基地資格權(quán)；如已建新房，老房無宅基地資格權(quán)，農(nóng)戶擁有房屋建筑所有權(quán)。

2、房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)定價(jià)。參照市場房屋租金及銀行利率，確定房屋和土地的價(jià)值。在鎮(zhèn)政府和外部專業(yè)人士支持下，由村集體制訂估值辦法，并征求村民意見后討論確定。

3、房屋使用權(quán)入股。由農(nóng)戶和村股份經(jīng)濟(jì)合作社簽訂“老房經(jīng)營權(quán)/宅基地資格權(quán)”入股合同。入股期限為10-20年。合作社內(nèi)設(shè)立專用“房地收儲(chǔ)”賬戶。農(nóng)戶老房經(jīng)統(tǒng)一作價(jià)評估后形成“房地入社”股份。房屋入社農(nóng)戶可以獲得股份及保底分紅。保底分紅金額可與房屋市場租金A一致。如村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，可直接由村集體出錢收回農(nóng)戶房屋及房下土地。

4、老房股權(quán)的抵押和集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓。老房入股后，社員如缺流動(dòng)資金，可用上述股份在經(jīng)濟(jì)合作社內(nèi)抵押貸款。貸款金額不多于總價(jià)值的70%。農(nóng)戶也可以把股權(quán)全部（或部分）轉(zhuǎn)讓給村股份經(jīng)濟(jì)合作社、社內(nèi)其他成員。

5、房屋的整合修繕與土地指標(biāo)的貸款。由村集體及股份經(jīng)濟(jì)合作社對統(tǒng)一收儲(chǔ)的老房及舊宅基地進(jìn)行整合、規(guī)劃。明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣主管部門審核、確認(rèn)。可結(jié)合鄉(xiāng)村振興規(guī)劃，對土地進(jìn)行重新選址，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)開展指標(biāo)和地塊的置換改革試點(diǎn)。如縣內(nèi)已成立國用鄉(xiāng)村振興公司或金融平臺，可嘗試以整理出來的地塊和指標(biāo)在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)貸款。本集體成員申請宅基地建新房，可優(yōu)先使用此部分土地和指標(biāo)。

6、房屋資格權(quán)、使用權(quán)入股。股份經(jīng)濟(jì)合作社把房屋經(jīng)營權(quán)、集體土地使用權(quán)統(tǒng)一交由村集體控股的運(yùn)營公司或農(nóng)民專業(yè)合作社經(jīng)營。可采取出租或資產(chǎn)入股等形式。此處農(nóng)房資產(chǎn)因包含集體建設(shè)用地所有權(quán)，一般來說，集體租金或入股價(jià)格B要高于農(nóng)戶入股到經(jīng)濟(jì)合作社的價(jià)格，上漲幅度可依市場情況具體調(diào)整，作為增加集體經(jīng)濟(jì)收入的重要來源。

7、發(fā)展產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。運(yùn)營公司依托老房的空間及其土地，獨(dú)資或者與第三方投資商合作開展研學(xué)、民宿、農(nóng)家樂、共享小院、農(nóng)產(chǎn)品加工、圖書館、幼兒園等三產(chǎn)業(yè)融合項(xiàng)目。運(yùn)營公司以出租的形式從項(xiàng)目中收取房屋和土地的租金。此部分租金的平均值記為經(jīng)營租金C。

8、社員二次分紅。村集體及村股份經(jīng)濟(jì)合作社根據(jù)當(dāng)年項(xiàng)目運(yùn)營情況，為“房地入社”農(nóng)戶支付二次分紅D。計(jì)算辦法為：二次分紅D=（經(jīng)營租金C-市場租金A）/2。

2020.1.18初稿，2.12改于西臘塢村

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