聊房產，我們要聊些什么呢？
這兩年，除了北京和上海，估計是畢業生入戶一二線城市最容易的時候了。廣州和深圳只需要本科學歷和一年以上社保就可以入戶，天津本科生和資格型人才可以直接入戶。
去年的文章《為什么說“搶人才”獲勝的城市，才有投資價值？》提到：只要是人才，就不怕找不到城市入戶。
最近有學員準備在北京買房，首付100萬，為什么在北京還這么便宜？
原來她老公是科學家，有購買共有產權房的名額，這個房子一部分屬于國家（假設3成），一部分屬于個人（假設7成）。
共有產權房的價格當然比其他商品房便宜，不過以后漲價也沒有商品房賺得多。
2016年到2019年，出臺了很多房產政策，除了限購，還提起了共有產權房、租售同權和房產稅。
租售同權指的是只要有租房合同，就可以獲得房東的權利，讓孩子在一二線城市也能有學位讀書。當然，這個政策只是在試點中，未來租房市場可能也能達到萬億規模。
房產稅提出來已經10多年了，這兩年在兩會也是熱點話題，房產稅主要會對三套房以上的人影響比較大。
具體什么時候執行？收稅多少？
這其實都還很難確定，但是看美國市場和其他國家，收房產稅是必然趨勢。
為什么收房產稅是必然？
《中央帝國的財政密碼》這本書告訴我們，過去幾千年，皇帝是用什么方式來維持我們這個龐大的人口國家的，要養活手下的官員來維持統治，是要很多錢的，是非常難的。
我們經常聽說“財政赤字”這個詞，就是因為國家一不小心就會缺錢。
國家花錢少，經濟、軍事和文化發展不起來。國家花錢多，就可能出現財政赤字，甚至會增加老百姓的負擔，因為錢是從老百姓那里來的。
看中國歷史：戰亂時期看軍事，和平時代看財政。
秦國統一六國后，要管理那么大的土地，管理那么多的老百姓，就需要招很多官員干活，養他們也要很多錢。但是秦國皇帝只懂打戰， 卻不懂財政，賺錢少花錢多，國家入不敷出，12年后就分裂了。
土地多和人多難管理，難道土地少和人少就好管理嗎？
在古代，土地少、人少和生產能力差，老百姓都吃不飽，怎么可能有錢去養政府？所以古代皇帝發展經濟的方式就是搶土地。
有土地，老百姓就可以種地，就可以跟農民收農業稅和土地稅，政府就有錢維持官僚機構，否則秦國就是前車之鑒，所以每個朝代的皇帝，最操心的事情就是怎么增加財政收入。
春秋時期的鹽鐵專賣就是政府為了增加財政收入而設定的。以前商人靠鹽鐵這種暴利生意賺了很多錢，皇帝眼紅了，于是就把鹽鐵變成國家專賣，變成壟斷，商人只能通過國家渠道買賣，自己生產就是違法。
古代要收個人稅和土地稅是非常難的，地多人少，統計人數和然后每年收錢是非常難的，賺的錢還不夠給官員發工資。收個人稅和土地稅很難，但是老百姓是必須要買鹽和鐵的，于是皇帝就提高鹽和鐵的價格來賺錢，換一種方式收稅。
你也許發現了，鹽鐵專賣，就是最早的國企。水電和石油，這些國企都可以增加財政收入。
財政收入這么重要，和房產稅有什么關系？
維持財政收入，主要是靠賣地和收各種稅。
入下圖所示，現在收稅主要有土地增值稅、個人所得稅、企業所得稅、國內增值稅、國內消費稅等。
這里收的稅，都是增量稅，增量稅就是根據有增長的部分來收稅，對應的是存量稅，存量稅會根據已有的資產來收稅。
企業所得稅交的是上個季度賺的利潤（增長部分），而不是根據公司持有的現金和資產（存量部分）來扣。
個人所得稅扣的是每月賺的工資部分（增長），而不是根據銀行賬戶的錢（存量）來扣。
房產稅，是根據已有的房子來進行收稅，所以是存量稅。
過去30多年，我們國家的GDP主要是靠房地產，靠賣地和房價的漲幅來支持經濟的快速發展，未來房地產也不能倒，因為這是國家發展的命脈。
可是單靠賣地，以后沒有辦法像以前一樣增加財政收入了，那就得想想其他辦法補這個漏洞。參考美國等國家，房產稅是最佳選擇。
只是房產稅和以前的收稅方式都不大一樣，增量稅是很容易計算的，存量稅就比較難了。你很難知道一個人到底有多少隱性資產，他可能把錢藏在國外，可能買了保險。
只不過，2017年就開啟了房產聯網的政策，統計局可以很輕松地查出一個人在不同城市有多少套房。
《富人海外資產無處可藏！CRS終結境外逃稅！》這篇文章也提到，富人的資產是越來越難藏了。
收房產稅會涉及很多人的利益，甚至會影響社會穩定，所以才試點了十多年，但是涉及財政收入，執行是遲早的事情。
投資房的三大關鍵：城市、地段、租金回報率
在你提問房產稅會不會對影響房價之前，我們得聊聊地段這個話題。
還是以美國做參考，即使經歷了08年的經濟危機，房市泡沫破裂，美國的GDP還是快速增長，房價也還是蹭蹭地往上漲。
有一個顯而易見的現象：經濟發展越好的城市，人口流入越多，房價漲幅越快。
10年前和現在，紐約和洛杉磯都是美國經濟和人口前三的城市。
10年前和現在，北上廣深的房價漲幅和人口流入永遠比五六線城市要快。
去年我查過廣東省GDP最低的城市，一年的經濟產出都沒有廣州天河區一個月的產出高，城市差距非常大。低經濟產出的城市房價是沒有什么前途的。
買房子，實際上就是買城市的股票。
A 只有大規模人口流入的城市，才有投資價值
如果你是自住房，不考慮增值問題，那么在哪里舒服就住哪里。
如果你把房子當做財富增值的必要方式，那么買在一線城市和強二線城市才是最最安全的。
在五六線城市買個大房子，還不如在一二線城市買個小房子，至少后者是長期增值的。
在一二線城市買房就必然增值嗎？還不一定，要看地段。
B 地鐵是龍脈
人流量是房價漲幅的關鍵，哪些關鍵因素會讓你的房子流量變大呢？
答案是稀缺資源！主要是地鐵。
從地鐵到市區一小時內，都算是比較好的地段，因為這部分人群特別集中。
其他稀缺資源還包括醫院、大學和帶有文化的商業街等，這些資源一旦建好，幾十年都不會變，就一直在那。
今年春節我在成都過節，寬窄巷子的人流量特別大，這條商業街幾十年后還會在，周邊的房價，也是蹭蹭地漲。
如果這些地段不僅有地鐵，還有三甲醫院和兩三個大學等幾十年不會動的稀缺資源，這種地段就是黃金地段。
C 租金回報率要跑贏銀行儲蓄
如果買了一套房子100萬，每年收租金4萬塊，每年收益率就是4%，超過銀行儲蓄，那就非常好。
如果買了一套房子1000萬，每年租金6萬塊，每年收益率就是0.6%，非常低，低于銀行儲蓄。
房產稅來臨前要怎么做？
不管房產稅來不來，如果要投資房產，還是要優選地段。
這就跟投資公司一樣，不管牛市是不是要來，股災是不是要來，都是要買好公司，低價的好公司是投資最安全的選擇。
【Q1】房產稅主要對哪些人有重大影響？
會對三套房以上的人會重大影響，房子越多，稅收越高。
如果房東把房子租出去，還可以減少交稅，國家用這種方式來減少房子空置率。
對于持有一兩套房的人影響不大，但是最好把差地段的房子換到好地段。
【Q2】房產稅對房價有影響嗎？
對一二線城市來說，影響不會太大，因為這些城市有持續的經濟發展和人口大流量流入的支撐。
對于五六線城市來說，人流量在減少，GDP增長速度不快，房價會受一定程度的影響，難以持久。
我們還收到很多關于房產投資的問題：
現在要租房還是買房？
要多貸款還是少貸款？
哪些城市可以投資？
商鋪和辦公樓要不要投資？
小產權房能不能投資？
度假房能不能投資？
海外房產能不能投資？
