【案例】甲房地產(chǎn)公司向王某借款，到期后無力償還，提出用在售的商品房抵債，王某表示同意。雙方簽訂了買賣合同，但在辦理過戶登記的過程中，法院來查封房子，可否？
首先，這個問題要分兩種情況回答，第一，因為甲房地產(chǎn)公司的債務(wù)，法院可否查封該商品房？王某可否提出異議？第二，因為王某的債務(wù)，法院可否查封該商品房，甲房地產(chǎn)公司可否提出異議？
其次，對于該問題，實踐中有不同的認識。第一種觀點，認為以房抵債的情況下，受讓人不享有物權(quán)期待權(quán)，理由是“以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，此即與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》所規(guī)定的基于買賣而產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)具有基礎(chǔ)性的區(qū)別。因而，基于以物抵債而擬受讓不動產(chǎn)的受讓人，在完成不動產(chǎn)法定登記之前，該以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能據(jù)此產(chǎn)生針對交易不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)。”（參考案例：《孫寶剛與葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、葫蘆島恒遠混凝土攪拌有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2016）最高法民申3620號】）在這種認識之下，如果法院因甲房地產(chǎn)公司的債務(wù)執(zhí)行該房屋，王某不能提出異議，反之，法院如果因為王某的債務(wù)執(zhí)行該房屋，則甲房地產(chǎn)公司可以提出異議。
第二種觀點認為，以房抵債的情況下，受讓人可以享有物權(quán)期待權(quán)，理由是以房抵債“符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，”可以取得物權(quán)期待權(quán)。（參考案例《中信銀行股份有限公司泉州分行與被蔣國北、一品（福建）糖業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》【（2018）最高法民終561號】）在這種觀點下，如果法院因甲房地產(chǎn)公司的債務(wù)執(zhí)行該房屋，王某可以提出異議，反之，法院如果因為王某的債務(wù)執(zhí)行該房屋，則甲房地產(chǎn)公司不可以提出異議。所產(chǎn)生的結(jié)果與第一種認識完全不同。
之所以會出現(xiàn)兩種不同的觀點，表面上是所引用的法律文件不同。但本質(zhì)上是對物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件認識的偏差，即物權(quán)期待權(quán)的適用情形和適用條件。第一種觀點認為以物抵債不產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)，第二種觀點認為，以物抵債可以產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)，但必須滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，特別是第四項,：非因買受人自身原因未辦理過戶登記。也就是原則未辦理過戶登記是客觀上的障礙引起的（比如不可抗力、出賣人不配合等），或者正在辦理的過程中（筆者的理解）。
《孫寶剛與葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、葫蘆島恒遠混凝土攪拌有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案》一案中，中業(yè)公司異議成立的主要理由并不是以物抵債不能享有所有權(quán)，而是恒遠公司沒有主動要求登記，因此不享有物權(quán)期待權(quán)。
有意思的是，這兩個判決都是最高法院作出的。可否認為后作出的判決改變了原先的觀點呢？
（江蘇千樹律師事務(wù)所 黃祥 18913926379）
