作者：蔣峰
購房時要提前交納定金，這種事是普遍存在的現象。本文以一則人民法院公布的案例為基礎，來分析它的相關方面。
一、本案當事人
1、原告：劉某、李某。
2、被告：廣州市某匯房地產開發公司。
二、原告訴訟請求：
請求人民法院判令：被告退還交納的定金1萬元。訴訟費由被告負擔
三、被告上訴的請求及理由：
故請求撤銷原審判決，判令上訴人不要承擔返還一萬元定金的責任。
1、上訴人提供的格式合同合法合理，應得到法律的保護。該格式合同，是廣州市國土房管局、工商局監制的商品房買賣合同，并非上訴人自制。被上訴人在向我司提出的書面異議中列舉了數條其不同意的條款，并以此作為拒簽合同的理由。上訴人認為這些格式條款均沒有違反合同法關于格式條款的規定，語意不存在理解爭議，沒有免除己方責任，沒有排除對方權利，無須按照被上訴人的意見進行修改。一審判決書認為被上訴人提出合理要求變更合同條款，上訴人對有的修改意見表示不能接受，這個過程中雙方均無過錯，上訴人收受的定金屬不當得利，應當予以返還。上訴人認為收取定金是依據雙方協議書的約定收取，根本不構成不當得利，一審判決如此認定沒有法律依據。
2、被上訴人違約拒簽合同，依照雙方簽訂的預約協議書的約定，給付定金的一方違約，收受的一方無須退還。
3、被上訴人的訴訟請求沒有法律依據，在不能滿足其無理要求情況下濫用訴權，實屬無理。
四、本案爭議焦點：被告收取的定金1萬元依法能否退還給原告？
五、本案基本事實
1、2004年8月1日，兩原告與被告簽訂了一份《金碧世紀花園樓宇認購書》。
2、該認購書主要內容是：在基于對被告預售樓盤充分了解的情況下，兩原告向被告認購金碧世紀花園某棟7E單元，該房建筑面積為75.1418平方米，按建筑面積計算單價為每平方米3793元，按套內建筑面積計算為每平方米4591元，總價款為人民幣273605元。該認購書同時還約定：如果兩原告未按照規定期限簽署《商品房買賣合同》或支付首期款，視為乙方違約，所付定金不予退還。
3、簽訂認購書當日，被告向原告收取了購房定金1萬元。
4、2004年8月6日，兩原告按照認購書約定的時間與被告協商簽訂《商品房買賣合同》，兩原告見過正式合同后，就合同條款提出五點修改意見。1，認購書中以購買的建筑面積和套內面積兩個指標來衡量，而合同中僅以套內面積來作為賠償標準，要求按建筑面積和套內面積共同衡量；2、合同中約定面積誤差超過3％不可退房不合理；3、因設計變量造成誤差雙方應當可以自行商定：4、要求提供小區規劃的監督和解決合同糾紛作用；5、要求提供公共部位及公用房屋分攤建筑面積構成的說明。
5、但被告認為第一條修改意見不屬于協商范圍，因此原被告未能就修改條款完全達成一致意見，因此導致無法簽訂合同。
6、原告于2004年8月6日及2004年8月9日給被告發了兩份函件。用書面形式表達了原告對合同的修改意見。
六、法院裁判結果
1、一審法院于2004年11月18日作出判決：被告廣州市某匯房地產開發公司在本判決生效之日起十日內退還購房定金1萬元給原告劉某、李某。案件受理費410元由被告廣州市某匯房地產開發公司負擔。
2、二審法院于2005年2月25日作出判決：駁回上訴，維持原判。二審受理費410元由上訴人廣州市某匯房地產開發公司負擔。本判決為終審判決。
七、評析
1、定金：是指為保證合同的訂立、履行、當事人中的一方預先給另一方一定數量的金錢或其他替代物。具有擔保性質。具體分為立約定金、成約定金、解約定金、違約定金。發揮定金的擔保作用，法律中就有“定金罰則”。《擔保法》第89條規定“當事人可以約定一方向對方預付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或著收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金，收受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。”。“無權要求返還定金和雙倍返還定金”的規定都是定金擔保的懲罰性的具體表現。
2、商品房認購書：是商品房買賣雙方在簽訂正式合同之前所訂的文書，是對所交易的房屋的有關事宜進行初步的確認。這也是一種獨立的合同。如要適用定金罰則，那么它的前提：只要歸責一方當事人的事由出現。
3、結合本案來分析
第一個方面：原告與被告之間簽訂了《金碧世紀花園樓宇認購書》。這是預約合同的性質。在這種預約合同中：對有些具體事情還沒進行約定。留待以后簽訂商品房正式買賣合同時再進行協商。這個認購書中有了定金的約定。這種定金是“立約定金”。對未來簽訂正式合同的擔保。簽訂了商品認購書，并不一定就會簽訂商品房買賣正式合同。這中間可能會出現一些“變數”。
第二個方面：如要適用定金罰則。關鍵問題是原告在訂立正式合同過程中是否有過錯？
訂立合同是一種民事活動。要體現意思自治和公平的原則。也就是說要體現雙方的真實的意思。允許雙方對具體條款進行討價還價地談判，經過一番切磋。最終達到一致的意見。從本案例來具體分析：兩原告在與被告協商簽訂《商品房買賣合同》時，認為合同條款對己方不利，提出五點修改意見并無不妥。被告認為有的修改意見不能協商解決，也是出于維護自己的利益，這種態度也不違反相關法律規定。換句話說這兩個原告沒有提出過份的、不合法、不合理的意見。被告對第一條意見拒絕進行修改。被告的行為也是在合理的范圍。雙方各不相讓。最終沒有協商一致。要論過錯：雙方都是沒有過錯的。因此不能適用定金罰則。被告于2004年8月1日收受的1萬元應歸還于兩原告。被告認為兩原告拒絕簽訂合同屬違約行為，依照擔保法關于定金的規定，是無須退還的。《中華人民共和國擔保法》司法解釋規定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金。但這并非是指只要一方給付定金就一定要訂立主合同，合同訂立必須以合同雙方協商一致并自愿簽訂為前提條件。
第三個方面：被告還認為提供的格式合同是廣州市國土房管局、工商局監制的商品房買賣合同，該格式合同的條款均沒有違反合同法有關規定，無須按照兩原告的意見進行修改。雖然該格式合同是由廣州市國土房管局，工商局監制的，但并不能表明該合同條款是不能協商的。因此，被告該抗辯理由是沒有法律依據的。
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