隨著核心城市紛紛步入存量時代，新增土地稀缺，城市更新伴隨著中國大中城市過去 30 年的高速發展，迎來了以存量煥新、內涵增值為發展訴求的全新時代。機構預測，城市更新的市場規模將達萬億元，這是一個全新且廣闊的賽道，吸引了眾多主體參與其中。
城市更新政策紅利多，房企參與度大幅增加
2019 年開年以來，北京、上海、廣州、深圳等一線城市相繼出臺計劃推進城市更新。
廣州：今年年初，《廣州市 2019 年重點建設項目計劃》發布，在城市更新與土地儲備項目方面，廣州將投入 313 億元推進 52 個項目，涉及 11 個區。
深圳： 3 月，深圳市發布城市更新放寬政策，舊工廠可改保障房。同月，深圳市區龍華區、龍崗區分別公布了所在片區的城市更新單元計劃。
北京： 4 月 17 日，北京市政府辦公廳印發《北京市 2019 年棚戶區改造和環境整治任務》，列入今年棚改任務的項目共有 138 個。
上海： 4 月 18 日，上海市住房和城鄉建設管理委員會主任黃永平表示， 2019 年上海中心城區計劃完成二級舊里以下房屋改造 50 萬平方米，約 2.5 萬戶。
據統計，截止目前，已列入城市更新計劃項目 764 個，已通過城市更新專規批復項目 460 個，通過率 60.2% ；實施主體確認公示項目 286 個，實施率 37.4% 。
在政策支持力度不斷加大的背景下，加之一二線城市土地供應有限，特別是核心地段土地更是稀缺資源，單靠傳統的招拍掛方式無法獲取足夠的優質土地儲備，使得更多的房企加入到城市更新和舊城改造中來。除了佳兆業、富力地產等擁有豐富舊改經驗的房企，越來越多的房企加入到了舊改的行列。目前，包括恒大、碧桂園、萬科、保利地產在內， TOP50 房企中有半數以上參與到城市更新中。
以上海為例，早期參與城市更新的多為央企、國企，如張江集團、華鑫集團等，而近幾年如萬科、綠地等大房企也在積極的參與進來。一方面當前城市更新存在需求，這會帶來很多存量用地開發需求，所以城市更新本身也與房企業務結合。另一方面，城市更新會帶來很多新商圈和復合型地產，所以很多房企會從這個角度積極參與其中。
參與主體數量日益增加，類型逐步豐富
從城市更新參與主體類型來看，除了像佳兆業、富力等對城市更新介入較早的房企，國內外投資機構和運營機構也紛紛加入這場爭奪戰中，希望能抓住行業未來風口，提前布局。
品牌房企半數已參與到城市更新領域，合作與收并購步伐加速，金融退出機制也已見雛形。目前，品牌企業如恒大集團、碧桂園、萬科、保利地產等半數以上房企已經參與到城市更新中。房企參與城市更新的方式主要有獨立運作、收并購和合作三種方式。
如佳兆業成立專業城市更新公司，強化品牌內涵；中南、旭輝等主要以收并購為主，如中南建設出讓深圳草埔舊改項目 47% 股權，旭輝集團和龍光地產通過收并購獲得城市更新項目；碧桂園等主要以合作形式，通過成立平臺公司來參與。
不僅房企如此，資本方也對城市更新虎視眈眈。有像高和資本、弘毅投資這種經驗豐富的領先投資機構，也有像翰同資本這樣來勢洶洶的新起之秀紛紛涉足城市更新領域。
其中高和資本作為投資機構中的一批先行者，重點關注國內 1 線城市和 1.5 線城市核心區域的商業不動產收購，與房企在城市更新中關心的方向不同，以高和為代表的投資機構更希望通過引入創新產業等方式，在滿足創新辦公需求的同時，使低效資產的價值得到提升，最終通過資本化手段實現退出。
與前兩種主體類型不同，城市更新運營商將重點更多的放在不動產的運營、管理、服務上，而這類城市更新運營商的核心競爭力往往體現在運營服務能力和生態打造能力上，單純的租賃式城市更新運營模式必將被淘汰。
城市更新的形式趨于多樣化
城市更新強調城市物質空間內容的更新，注重盤活存量土地，城市更新的項目類型多樣，根據不同維度則有不同的類型，維度有產權主體、規模、原用地功能、主導者、改造功能、改造程度、土地變動等。
按改造功能，將城市更新分為如老城復興（歷史文化街區&社區更新）、老廠房改造、商業升級、新辦公與新居住等類型。
隨著重點城市中心城區的土地出讓競拍成本越來越高，以及地方政府供地政策的不斷調整，部分房企將目光轉向其他方式獲取新的土地儲備，應對業績增速放緩的現象，而城市更新成為實現這種可能性現階段所討論和關注的重點。
