這是魔都財觀的第309篇原創文章
最近幾年，我發現一個現象，很多大城市的中心一直在變。
新商圈依靠政策的強力引導，憑借新建大型綜合體的勢能，碾壓老商圈，迅速成為城市中最頂級的商業中心。
比如，新街口歷來是南京頂級商圈，但現在已經被河西搶了不少風頭。
深圳更是一個生動的例子，商業中心隨著城市的發展一路向西。原先的市中心在羅湖區萬象城附近。后面的事情我們都知道了，福田CBD和南山后海相繼搶過了老大的地位，甚至現在寶安中心的壹方城也強勢崛起，檔次不輸給南山后海。
新區逆襲老中心，似乎在全國范圍是一個普遍現象。開發商們也樂此不疲在新區建設高檔商場。
但是上海似乎有些與眾不同。
即便有浦東開放20年，不遺余力打造陸家嘴，即便有大虹橋乘勝追擊，大片商辦強勢崛起，但如果你在上海，抓住一個人問哪里是市中心的話，他還是會告訴你：
外灘、南京西路、淮海路。
上海的商業版圖的變遷似乎凝固。
中外環枝繁葉茂，內環內屹立不倒，你大爺永遠是你大爺。
看上去至少在我有生之年，拔地而起的新城是趕不上老大哥了。
其實這種商圈板塊迭代停滯的現象，在全國是不多見的。
我們也很好奇為什么，所以這段時間花了些腳力，認真探訪一番南京西路這個老牌商圈代表，自認為找到了一些原因。
今天借大家一些時間，聊聊我們看到的情況。文章有點長，希望大家能看完，應該有用。
01
我在上海這個城市生活了快30年。
時間長了，我發現上海和其他城市靠產業崛起不一樣，雖然上海的高新技術、金融產業很厲害，但上海是靠商業立本的。
而現在全國主流的新區建設方法，是先打造優質產業，然后導入高端人口，接著周邊配建高級商圈，批量開發，快速復制。一旦一個新片區在政府主導下，有意運作，新的市中心大多能建成。
但在上海，市中心形成的邏輯不是這樣的。
因為開放極早且模仿香港，江南重商主義思潮加上全球視野，上海一直以來都是大陸境內最適合購物的城市，沒有之一。
上海的內環內，大多早就有建成的頂級商圈。他們有的重奢，有的快時尚，多年運營和積累起的品牌IP，讓上海的老商圈始終處于中國商業零售榜的塔尖位置。
不像二線或新一線城市那些傳統中心，只能擠到了商業排行的腰部位置，容易被新銳沖垮，在上海，以南京路、外灘等代表的傳統中心早已占據了人群心智中的絕對頭部位置，而且年代久遠，深入大家的骨髓。
所以，上海能被認同的市中心，一定是位于傳統商圈內。
02
好，明白了這個邏輯，我們再來看南京西路。
南京西路位于上海中央商務區CAZ的中心位置，距離市政府僅1公里，地理位置上的優越決定了它先天上沒有硬傷。
但并不是所有的市中心都能崛起，不同于北京路、延安路、金陵路的高不成低不就，南京西路的起勢，靠的是超前的布局。
我們可以看到，從靜安寺起到興業太古匯為止，南京西路上鋪滿了不下十個商業綜合體。
但如果我們仔細觀察的話，會發現整條路可以分為三段——靜安寺段、梅泰恒段和石門一路段，分別面相不同的客群，而每一小段的各個商業綜合體，都承載了不同的功能，形成了良好的錯位競爭。
靜安寺段整體開發較晚，是上海逼格最高的CBD，商業密度也讓人嘆為觀止。南京西路-常德路一個十字路口堆積了四個風格不一的商場，且都聯通了地鐵。
（圖：靜安寺站）
靜安寺段面向的消費人群是工作日周圍上班的高級白領和全城的小資客，大概就是上海中產里有點錢的那一批。
因為客群偏中高端，所以這里的運營，會突出購物的品質感。
嘉里中心是典型的港風高端商場，看外立面就知道是中性穩健的港資企業。
（圖：靜安嘉里中心）
它這里主要做眾多大牌奢侈品服飾，餐飲以西式為主。即便是快消，也走精品路線，擁有一家Ole精品超市。
最近還引進了火爆紐約的Shakeshack漢堡。Shakeshack在美國相當出名，開在曼哈頓鬧市區，有人將它與自由女神的知名度做比較，是紐約游玩必打卡地在，在上海開業時一個漢堡被炒到200塊。
（圖：Shakeshack 嘉里店）
為了迎合周邊多外資企業，嘉里中心經營風格刻意西化，每逢傳統和西方節假日，嘉里都會起頭搞活動，下圖是南北座的中庭花園在準備萬圣節活動：
（圖：靜安嘉里中心）
而斜對面的久光百貨是靜安寺段最早開業的商場，屬于傳統的日式百貨。
（圖：久光百貨）
一層是美妝，上面是品牌服飾，是小姑娘買衣服的好去處，也是在上海認同感很高的中端消費場所。
久光背后的晶品Crystal Galleria也有著自己的定位，主打餐飲和運動品牌。
（圖：晶品Crystal Galleria）
不知道大家有沒有發現，走在靜安寺路上，有時會有一些錯亂，比如從大牌奢侈品店里走出來，會不小心一頭扎進NIKE里。
但我覺得，這樣的布局是有意打造，城市的操盤手并沒有想把人群固定在某個階層。這種錯配營造出的豐富多樣性，反而增加了多元之美，讓靜安寺變成所有人都愿意去的地方。
就好像我們在芮歐百貨看到的。
門頭逼格很高，GUCCI，背后是超甲級寫字樓的越洋廣場、會德豐和奢華級五星級的璞麗酒店。
（圖：芮歐百貨）
但走進去才會發現芮歐的親和力。
小而精致的精品商場，每一層風格都不不樣樣除了底層是重奢外，上幾層都走的小清新文藝風，但往下走反而是大眾消費的小吃。
（圖：芮歐百貨B2）
這就是靜安寺的魅力，你可以去買五、六千一件的Moncler羽絨服，或者多走幾步路，去吃十幾塊一頓的小楊生煎。
這種本應沖突的高低錯配，在南京西路上卻并不突兀，這滲透著上海的價值觀：包容和融合。
因為以人為本，才是大城市商業的本質。
03
好，接下來我們來看看上海購買力最高的地段，南京西路的中段，梅泰恒金三角。
梅隴鎮廣場、中信泰富和恒隆廣場，是南京西路上最早開發的一批高端商場，定位頂級，自21世紀初起就是上海人民心中的高端人士消費場所。
實際也是如此，梅泰恒段沒有地鐵口相連，畢竟來這里消費的都開車。
梅隴鎮廣場較早建成，內部裝潢維護如新，完全不輸新建商場。
（圖：梅隴鎮廣場）
但因為旁邊的恒隆已經在重奢消費上占據了絕對優勢，梅隴鎮廣場將目光轉向美妝和首飾，主打貴婦消費。
（圖：梅隴鎮廣場）
大概在十年前，我在附近上班，沒事會去梅龍鎮廣場6樓理發。
日本發型師一絲不茍地給你剪完，小心翼翼地收集起地上的碎發，然后給你帶上眼罩，椅背會自動慢慢放平，為你沖洗。這種背部有支撐地自然躺倒，燈光也不刺眼，全程放松的體驗感，那么多年過去了，滿大街洗剪吹依然無法超越。
旁邊的中信泰富，近年來有些沒落，因為原先人氣就最淡，干脆在地下做起了打折促銷：
（圖：中信泰富B1）
但真正能代表南京西路精髓的，還是老大哥恒隆。
在陸家嘴上海中心等三件套起勢之前，恒隆一直是上海最頂級的寫字樓和購物中心。歷經多年之后，今天依然也不遜色。
看沿街主力店的品牌，就知道恒隆的定位。
（圖：恒隆廣場）
國際大牌一網打盡，我曾經去過東京銀座最高級的商場Ginza Six，實話說，并不能與恒隆相提并論，恒隆連地下一層都是重奢：
（圖：恒隆廣場B1）
很多人可能看不上恒隆這種重運營的方式，畢竟它在互聯網電商快周轉的模式下，顯得格格不入。
不過恒隆掌門人陳啟宗在2018年致股東信中，透露了做線下零售的秘密：
中國的零售市場規模龐大，且其前景相對確定。國內消費較國內生產總值增長為快。高端及次高端細分市場的發展尤其迅速。市場競爭少，我們的利基市場預期會持續增長至少30至40年。
在營商模式方面，我們的購物商場不太可能被科技或其他營商模式取代。我們的硬資產既是長期持有，沒有過時這回事，又可靈活使用。我們是資本密集，而不是勞動密集、科技密集或規管密集；我們不依賴任何價格可能大幅波動的單一商品。
這里說的是商業地產經營，但其實放大到城市操盤，道理也是一樣的。
光伏、物聯網、芯片、手機、5G，太多的概念如白駒過隙，產業迭代每3到5年就會有一輪洗牌。
與其去追求那些不那么確定的高新產業，有的時候倒不如回歸到人的本源，找到支撐生活消費的起點價值，守住人群活動半徑的中心點。
畢竟能對抗技術密集型的互聯網的，也只有資本密集型的黃金地段了。
04
南京西路東段的石門一路，明顯更偏向于大眾消費。
附近之前是吳江路小吃街，現在經過全面的翻新，與旁邊的張園.豐盛里形成了有老上海特色的餐飲街區，吸引小年輕和網紅的駐足。
（圖：吳江路小吃街）
吳江路的東面，是新建的興業太古匯。不同于廣州的太古匯走的重奢路線，興業太古匯主攻精致生活，全球第二家星巴克烘培工坊就開在太古匯。
（圖：星巴克 太古匯店）
上海最大一家City’Super精品超市也開在太古匯。
（圖：興業太古匯B2）
太古匯是全新開業的商場，夏天冷氣開的很足，墻壁上有強力的換氣扇，地下空間空氣比室外都清新。
石門一路段整體最晚開發，是新天地之后又一大網紅小開聚集地，它隨著南京西路站通了12和13號線后開始起飛，13號線直通太古匯，12號線則連接張園豐盛里。
走在石門一路這一段，你會明顯感受到客戶群體的下沉和年輕化。
任何一個商圈要起勢，可以沒有奢侈品，但不能沒有年輕人，所以石門一路的精準卡位，眼光還挺毒的。
05
走完了一圈南京西路，讓我感觸最深的還是包容二字。
因為包容，南京西路裝進了高、中、低三種業態。簡單的一條路，商業密度和豐富程度其實勝過別人家三個副中心的。
這種包容甚至超越了時間。
如果你逛過南京西路，一定不會錯過的，就是靜安寺，位于南京西路西段核心位置。
（圖：久光百貨旁邊的靜安寺 2019年）
這種在城市鬧市區里留個寺廟的情況，并不少見，比如蘇州的觀前街。但像靜安寺那樣占地面積那么大，依舊正常運營的寺廟是不多見的。甚至于為了向靜安寺表示敬意，本來右側的久光百貨原先是白色的外墻，也改成了和諧的黃色。
從商業范疇上來說，這塊地的確是巨大的浪費。如果能把它遷到遠郊，至少是百億的收入。
但上海并沒有這么做，因為：
尊重歷史。
當年在上海還是漁村時候，靜安寺就矗立在上海的心臟位置。現在每當僧人敲鐘念佛的時候，也是在提醒上海不要忘記過去。
商業的邏輯，與產業不同，注重情懷，比起冷冰冰的水泥森林，背后的底蘊更引人注目。
06
而南京西路是有底蘊的，興盛極早。
上海建成時間不長，只有幾百年，但正是因為歷史很短，所以上海人骨子里尤其看重歷史認同感。
而說起歷史，原本只是一片灘涂的上海，之所以能得到大發展，其實是得益于清政府簽訂南京條約后的被動開放。
說的實在一點，上海崛起成中國，甚至遠東第一中心，是從英國人進入上海開始的。
在上海人的靈魂深處，識別上海的頂尖地段，是以什么時候被劃入舊租界開始的。
因為那些較早被劃入舊租界的土地，就是第一批被體系化建設的地段，代表了上海當時的第一生產力，是這個城市崛起的根基。
這就是上海市中心的底層邏輯。
所以我們看到，今天真正能得到新、老上海人普遍認同的市中心地段，永遠都處于上圖中老城區域。
南京西路也在其中，全段位于上海舊公共租界西區，繁華已經持續百年。
現在大家可能覺得舊法租界更耳熟能詳、更有辨識度。但其實第一代的舊公共租界才是上海真正的頂級地段，外灘的萬國建筑群就在舊公共租界東區，而南京西路商圈就在西區。
早在清朝時期，英商上海電車公司就開始在南京路上鋪設軌道。這構建起上海最老的軌道交通體系，是現代化城市的雛形，是上海最老的市中心之一。
（圖：南京路 1907年）
即使隨后的改朝換代，南京路依然不改在上海的絕對核心地位，下圖為1956年在中蘇友好大廈，也就是今天的上海展覽館舉行的資本主義工商業公私合營大會，左一為紅色資本家榮毅仁。
物是人非，南京路總是佇立在浦江西側，安靜地凝視著這個城市的發展。
（圖：上海展覽館 1956年）
這種底蘊和沉淀，永遠地凝結在每個上海人的心里，也把市中心IP牢牢地鎖死在內環內。
07
最后，還有一點要告訴大家。
因為上海商業的強勢，占據了頂層心智，所以上海的傳統市中心其實是自帶流量的，會反向吸引產業和人口，不斷自我強化。
這點上，南京西路的發展堪稱經典。
90年代初，百廢待興的上海，南京西路沿線敢為天下先，引進了大量的外資、港資開發商，一步登天引入國際大牌，迅速建設成了梅泰恒這樣的頂級商業中心。
尤其是恒隆廣場的引入，一舉奠定了上海南京西路第一寫字樓的格局，風頭一度壓過了外灘。
而高端商業帶來的消費人群的集聚，催生了專業服務業、外資銀行和消費品公司的繁榮，如今，畢馬威、摩根大通、巴黎歐萊雅等公司都集中駐扎在南京西路。
大公司總部的集聚會產生極高的稅收，嘉里中心辦公樓在2002年就是上海第一幢稅收“月億樓”，給政府創造高稅收的地區自然會獲得政策的傾斜。
自早期建設的2號線地鐵之后，靜安寺站和南京西路站都成為了3線交軌的樞紐。這樣就形成了商業推動產業，產業推動基建的良性循環，資源加速向頂級商圈集聚。
一旦等到3條地鐵建設完成，憑借完善的交通網絡，南京西路的商業氛圍又可以輻射到更多人群。
至此，一個世界頂級的商圈打造完成。
這就是上海傳統市中心能夠不停自我迭代的秘密。
08
很多人都以為，上海這座改革開放的先鋒城市，突破進取，凡事多變。
但上海骨子里是懷舊的，千年的吳儂細語，務實的海派文化，深深埋在每個人的心中。
其實對于我們每個人來說，市中心在哪里，不是那么重要。
重要的是，真正的市中心，應該是包容的，應該是那個大家都愿意去走走，了解彼此，碰撞出更多火花的地方。
即便不買東西，也可以去看看，張望自己未來美好生活的樣子。
從這個意義上說，上海的市中心，一直就在那里，從沒有改變過。
以上是正文，來自阿樓和觀觀。
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