前言：近年來在疫情反復不斷的影響下，2022年一季度全國GDP同比增長僅4.8%，經濟增長放緩，各行各業均受沖擊，對未來預期的不確性帶來有效需求不足，全國各城市購房需求普遍下降。
2022年以來，鄭州、蘇州、合肥、成都等多個二線城市相繼出臺政策給樓市松綁：
3月1日鄭州從放款落戶條件及購房條件，改善住房市場供給，加大信貸融資支持，推動安置房建設和轉化，優化房地產市場環境五大方向入手，給其他城市提供了調控方向；5月7日蘇州出臺新政，縮短住房限制轉讓時間由“3改2”，二孩及以上家庭不受限制轉讓年限制約，縮短了非戶籍居民社保繳納時間，同時取消了非限購區房產計入家庭限購套數；5月10日合肥從放寬社保條件、增加限購套數、解除兩區限購三方面對樓市進行調控；5月15日，央行頒布了“首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點”，即首套個人住房按揭利率不得低于4.4%，貸款利率下限再度下調，或將迎來利率進一步降低；5月16日，成都出臺新政，從預售條件、資金監管、無房認定、家庭總套數認定四方面進行了優化…...
越來越多的城市從解除限購、限售，降低貸款利率等方面入手，整體政策調控力度不斷加大。
新政對新房和二手房進行了區分，原政策不論新房還是二手房均按照“未落戶需繳納4年社保，落戶未滿5年需繳納2年社?！皥绦小Ｐ抡笮路咳园丛邎绦?，二手房按照”未落戶繳納1年社保，落戶即可直接購房“執行。
可以看出本次杭州新政與長沙“存量出租算無房“有異曲同工之處，都是從結構上杜絕了一刀切的處理方式。相比于長沙新政的另辟蹊徑，杭三條更偏溫和保守，在解決了二手房存量過剩問題的同時，也一定程度上降低了新杭州人安家置業的門檻。
2、利好自住改善型群體及購買者
本次新政中“5改2”調整對二手房中的投資型持有者和自住改善型持有者做了區分：
①對于家庭唯一住房（即自住改善型）的二手房持有者來說，大大縮短了出手周期，便于改善置換；
②對于非家庭唯一住房（投資型）的二手房持有者來說本次新政并無直接利好；
除此之外，對于有置業需求的購房者而言二手房流通后增加了置業的可選擇性，“5改2”后對于符合條件的購買者而言，不再需要承擔增值稅，一定程度上降低了購房成本。
3、利好三孩家庭
本次新政新增了“三孩家庭可額外增加一張房票，且可按照無房家庭資格參與報名搖號”，直接將生育與住房關聯起來，真正意義上實現“房住”功能。在從國策出發解決生育問題的同時，還照顧到了三孩家庭的改善需求，可以說是一舉兩得。
疫情反復下，杭州經濟受到較大的沖擊，2022年一季度杭州GDP同比增長僅4.0%，低于全國平均（4.8%）0.8個百分點，低于全省平均（5.1%）1.1個百分點。5月，地鐵四期規劃多條線路告吹，緊隨其后的是杭州亞運會延期官宣，不利因素頻出，對購房者信心又是一次打擊。
2021年下半年杭州（十區）新房成交量持續走低，2022年1-4月共計成交214萬㎡，成交規模同比下降66%，年初以來市場雖有回升趨勢，但整體成交量仍未達到去年同比水平，甚至不及2021年年底。
數據來源：中指數據CREIS（點擊試用）
2021年二季度起杭州（十區）二手房成交量持續下降，2022年1-3月共計成交9148套，成交套數同比下降49%，成交量遠低于同比水平。相對于低成交量，杭州二手房掛牌量持續處于高位。截至2022年4月，二手房掛牌量高達10.2萬套，高掛牌低成交導致杭州二手房市場存量較大。
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2021年1月至2022年4月，杭州新開盤項目平均流搖率高達57%，流搖現象頻出；富陽主城區項目普遍以直接打折+贈送形式吸引客戶，贈送包含車位、車、加裝包、地暖、黃金等形式，平均折扣約9折。
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2021年1月至2022年4月，杭州總推盤次數125次，推出19817套，平均去化率僅57%。
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新政對杭州樓市的影響
▍一、新政出臺利于刺激需求，后續市場或將回溫
2021年杭州新增常住人口26.8萬人，而2021年杭州（十區）全年新房供應套數僅17萬套，遠無法滿足新增人口購房需求。本次“杭三條”新政出臺后，有利于引導新增人口流向二手市場，從結構上改善杭州供求矛盾問題，利于刺激需求釋放。
▍二、主城板塊總體利好，外圍板塊影響較小
1、利好主城核心板塊
本次放開二手房限購直接解放了改善型客戶，“5改2”縮短了持有者的出手周期，促進二手房流通性的提升，短期內主城區二手房市場成交量將有較明顯的提升；而資金騰挪后將繼續流入主城區改善型新房，因此主城區新房市場成交量也將有明顯提升，但基于資金騰挪需要一定時間，新房市場響應較二手房略有滯后。
2、短期利空主城邊緣板塊新房市場
對于主城區邊緣板塊而言，二手房幾乎無倒掛。原二手房持有者基于改善邏輯出手后資金大概率流向上游板塊；同等價格下，原新房客群也會轉而優先考慮同板塊內次新房產品，短期利好板塊內二手房市場，利空新房市場；
3、外圍市場短期影響較小，后續或有新政推出
對于杭州限購區外圍板塊市場而言，市場彈性小且內生性強，二手房幾乎無倒掛甚至低于新房價格。僅有少量剛需外溢客戶考慮購買外圍板塊二手房，但也會優先選擇主城區邊緣板塊；本地客戶多數名下有1-2套房產，且更青睞于購買新房改善，故本次新政對于外圍市場影響不大，后續或有針對外圍板塊差異化購房新政推出，以達到促進外圍市場回暖目的。
附：杭州最新限購政策表（5.17）
政策 | 政策關鍵內容 | 備注 | |
限購 | 本地 | 滿5年非單身限購2套。 | 臨安、桐廬、淳安、建德不限購 |
新房：落戶未滿5年，2年社保限購1套； | |||
新房：外地落戶非限購區，未滿5年需滿2年且連續2年繳納社?？稍谙拶弲^購房； | |||
外地 | 新房：在購房之日前4年起，在本市限購范圍內連續繳納城鎮社?；騻€人所得稅滿48個月，限購1套； | ||
人才 | 內無自有住房記錄滿3年可優先購房。 | ||
單身 | 限購1套 | ||
贈予 | 贈予后滿3年方可購房，受贈者須有購房資格 | ||
父母投靠 | 新房：落戶滿5年方有購房資格； | ||
企事業單位 | 不得購房 | ||
限售 | 人才 | 限售5年（網簽日算起） | |
中簽率≤10%項目 | 限售5年（取到房產證日算起） | ||
優先購買方式取得的熱點商品住房 | 限售5年（取到房產證日算起） | ||
限貸 | 首套房 | 首付30% | |
二套房 | 首付60%，認房又認貸 | ||
三套房 | 一次性付清，認房又認貸 | ||
無房戶認定 | 普通無房 | 無住房，不含未婚，2018年4月4日后離異單身 | |
未婚 | 滿30歲，無住房記錄 | ||
離異 | 離異滿3年，且3年內無住房記錄 | ||
轉讓房產無房 | 2018年4月4日后轉讓房屋無房滿3年 | ||
非限購區域 | 戶籍地無房，且在限購區域繳納社?；騻€人所得稅滿12個月 | ||
三孩無房 | 三孩家庭在本市限購范圍內限購的住房套數增加1套，且在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優先搖號。 | ||
