時間：2023年09月01日 08:30:35 中財網

　　兩項重磅房地產政策出爐，引發市場高度關注。8月31日晚，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。一方面對現行差別化住房信貸政策進行了調整優化，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行；另外支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率，維護好房地產市場競爭秩序。

　　二套房房貸利率有望降低
　　此次通知中，關于統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限的政策，引發轟動。

　　一是統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

　　二是將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限LPR加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

　　各地可按照因城施策原則，根據當地房地產市場形勢和調控需要，自主確定轄區內首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

　　中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人就此通知表示，此舉主要為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，對現行差別化住房信貸政策進行調整優化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行，更好滿足剛性和改善性住房需求。

　　易居研究院研究總監嚴躍進評價，此政策比較清晰地明確了首套房和二套房的首付比例，即兩成和三成，這也就為后續各地降低首付比例確定了方向。其中首付比例為20%的規定相對而言很多地方已經執行，但是確實有很多城市過去對于二套房的首付比例規定為40%，此次明確后有助于各地為政策出臺提供依據，另外此次政策對于剛需和改善型購房需求都有積極的幫助，也充分說明了對于合理住房消費需求提振的導向。

　　另外，此次政策明確，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限調整為不低于相應期限LPR加20個基點。嚴躍進認為，最大的變化在于，二套房的下限從過去加60個基點變為加20個基點。從這個角度看，對于二套房方面的政策非常給力。換句話說，即便有部分購房者可能不能享受“認房不認貸”政策，若按現在的政策，也可以享受二套房貸款利率下調的機會；此次政策實際上是一碗水端平，因為要支持合理住房消費需求，首套房和二套房應該都有降息的操作。過去比較側重首套房，而現在對于二套房也給予了非常明確的支持，有助于促進首套和二套房利率成本的降低。

　　“這一條對于房地產市場的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。”中原地產首席分析師張大偉指出，“但整體看，當下全國除北京、上海外，已經基本全面執行新的二套房認定標準，本地無房就算首套，所以按照這一政策，市場上主流購房群體基本集中首套房，另外針對首付比例還需要各地落地執行，非限購城市已經基本全面執行，目前可能有影響的只有少數依然限購的城市，特別是部分二線城市。”

　　張大偉坦言，當下還是要看北京上海會不會落地執行，如果北京上海執行的話，2023年全國一二線城市會出現“金九銀十”，如果北京上海不執行市場影響可能不大。

　　存量降息幅度待各地銀行明確
　　多次預告之下，存量房貸利率下調的政策也重磅落地。

　　從通知內容來看，有多種調整方式可選。一是自2023年9月25日起，存量首套個人住房貸款的借款人，可向承貸銀行提出申請，由該銀行新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款；另外，除了由銀行新發放貸款置換存量貸款的方式外，借款人同樣也可以通過申請協商的方式變更合同約定的利率水平。

　　不過，不管是置換后的新發放貸款利率水平，還是變更后的貸款合同利率水平，均由對應銀行與借款人自主協商確定，且在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。新發放或變更后的貸款，只能用于償還存量首套住房商業性個人住房貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

　　具體哪些存量首套住房貸款可以申請降低利率？中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人也進行了明確，主要涵蓋2023年8月31日前金融機構已發放，已簽訂合同但未發放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業性個人住房貸款。

　　對此，張大偉分析，目前首套住房商業性個人住房貸款利率下限已調整為不低于相應期限LPR減20個基點，并且自人民銀行、原銀保監會于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，多地已紛紛下調首套房貸款利率至4%以下，進入“破4進3”時代，首套房貸款利率最低可至3.6%。在他看來，整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5%-6%高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者與銀行協商。

　　嚴躍進同樣告據記者，房貸政策源于1998年住房制度改革前后，隨著商品房市場和預售制度的發展而不斷創新，但從來沒有“中途調整存量房貸利率”一說，因此此次房貸政策具有歷史突破性，出臺的原因主要和提前還貸數量增加、月供壓力較大等有關，這也是當前特殊歷史時期減輕購房者和群眾的非常重磅政策。

　　另外，此次政策明確了降低的下限，即可以做到和所在城市最低的利率。因此，嚴躍進認為，后續購房者要積極關注目前主流的房貸操作，預計9月上旬一些銀行會陸續推出新的房貸合同，相關購房者要注意此次政策，科學籌劃，積極降低每月的還貸額。

　　不過，張大偉也指出，“北京等大城市因為加點沒有明顯調整，所以基本沒多大影響。這一政策影響最大的是二線熱點城市，因為部分地區在2021-2022年加點最高，甚至有的達6%以上，這部分月供如果能全面落地，可能100萬元30年月供能少1000元以上。”

　　貸款用途應進行穿透式、實質性審核
　　相關政策的推出正當其時。

　　談及為何降低存量首套住房貸款利率，中國人民銀行、國家金融監督管理總局有關負責人表示，近年來我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債均有訴求。

　　存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規使用經營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。因此，為更好適應上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確按照市場化、法治化原則，支持鼓勵銀行與借款人協商調整存量首套住房貸款利率。

　　通知稱，各金融機構要抓緊制定具體操作細則，做好組織實施，提高服務水平，及時響應借款人申請，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保本通知有關要求落實到位。

　　另外，通知也對相關風險進行了強調與防范。例如，金融機構應嚴格落實相關監管要求，對借款人申請經營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質性審核，并明確提示風險；對存在協助借款人利用經營性貸款和個人消費貸款等違規置換存量商業性個人住房貸款行為的中介機構一律不得進行合作，并嚴肅處理存在上述行為的內部人員。