前言 01 基本概述
隨著各地高新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)日益泛濫，以往傳統(tǒng)的政府招商、廣撒網及單純的依賴政府招商模式效率日益日益低下，且過度競爭，成功率差。
傳統(tǒng)的方式是通過吸引龍頭企業(yè)或優(yōu)質企業(yè)，通過產業(yè)集聚效應，營造良好產業(yè)氛圍，從而帶動上下游配套產業(yè)企業(yè)。
傳統(tǒng)地產具備地產開發(fā)思維、政府擁有政策支持及土地資源、實體產業(yè)企業(yè)具有產業(yè)行業(yè)優(yōu)勢基礎，金融具備資金運作能力，其他高科技企業(yè)具備先進技術并帶來巨大的人力物力及資本聚集能力。
因此有必要引進產業(yè)地產突破不利的局面。
產業(yè)地產，即以土地為基本要素、以企業(yè)投資、開發(fā)、運營為載體所開展的一系列市場化經濟活動。
與政府招商引資平臺相比，開發(fā)商主導下的產業(yè)地產基于市場化運作更加靈活、資金活、招商團隊積極性更高、服務效率更高、人力物力投入更便利。
政府、開發(fā)商及產業(yè)方之間的合作，建立在三方合作互利互惠的基礎上，政府提供土地資源、開發(fā)商提供開發(fā)建設、產業(yè)方提供產業(yè)。
前期對接政府關于產業(yè)發(fā)展的訴求，從各種資源產業(yè)庫涵蓋國內外各種產業(yè)中為政府訴求尋找合適的產業(yè)資源。
三方的合作打造城市形象、產業(yè)集聚、擴大就業(yè)和稅收，借助平臺、金融、產業(yè)、城市系統(tǒng)化構建新生態(tài)系統(tǒng)。
形成生態(tài)智慧的規(guī)劃體系、實現產城融合的建設目標、確保科研創(chuàng)新的成果轉化。
同時，構建產業(yè)價值鏈一體化平臺、通過總部商務、科研創(chuàng)新、生產制造及配套服務，形成業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合成為地區(qū)經濟增長的新引擎。
02
低端玩法
開發(fā)商招商運營的主要收入來源，前期是物業(yè)服務費用、租金，后期是廣告運營收益。
招商不限種類行業(yè)、規(guī)模、只求招來進駐即可，忽視了產業(yè)聚集效應和未來長遠打算，缺乏后期獲益的來源。
典型例子就是很多工業(yè)園、普通擅改商的辦公寫字樓，甚至不少存在違建狀態(tài)，消防設施未必符合。
招商的普遍是所謂輕資產的電商、微小企業(yè)，產業(yè)門檻幾乎無，只要不是違法經營，不會影響其他入駐企業(yè)的利益或影響園區(qū)的安全即可。
當然一分錢辦一分事，缺乏配套公共設施和服務娛樂設施，固化為單純工作上班場所，生活工作配套嚴重不足，運營基本無，商業(yè)業(yè)態(tài)基本無。
與其他工業(yè)園、辦公商業(yè)寫字樓同質化嚴重，競爭力缺乏，租金取勝僅僅依賴租金優(yōu)勢吸引客戶入住。
最后，若企業(yè)自身效應不好，損失也不過是裝修費用，成本低廉，很多業(yè)者基本都是屬于二房東性質，實在不行再次流轉走人。
地理位置基本都是原本工業(yè)區(qū)或偏僻的區(qū)域。獲益的方式主要是較為穩(wěn)定的租金。
03
中級玩法
招商同樣葷素不忌，產業(yè)類型不忌、產業(yè)規(guī)模等限制門檻幾乎沒有，建筑為單純的普通寫字樓，辦公業(yè)態(tài)也較為高端，較低端玩法更為高大上，也提供一些基礎的公共配套服務。
這些辦公寫字樓從一開始，就已經不同于低端玩法的簡單廠房裝修而成或低端寫字樓從建筑形態(tài)上已經從規(guī)劃設計、建筑方案設計角度更偏向正規(guī)商業(yè)寫字樓；同時，地理區(qū)位也偏向市區(qū)的較偏僻中心位置，或城郊中心位置。
這些寫字樓同質化也十分嚴重，業(yè)主對招商運營沒有明確的認識，以商業(yè)業(yè)態(tài)為主，對產業(yè)沒有任何門檻（除了某些特定的電子城之類），幼兒娛樂、青少年培訓、餐飲等紛紛進駐其中，一般也有自己的停車場，規(guī)模較低端玩法更大一些。
獲益的方式主要還是租金，物業(yè)管理費及一些停車場收費之類。
04
高級玩法
這類玩法已經開始有一些產業(yè)的門檻要求了，招商引資這塊不再饑不擇食。
幼兒娛樂青少年培訓這類已經被剔除，但是普遍門檻也較低，大多數是一些咨詢服務公司為主，研發(fā)機構很少。
但也產生了一定產業(yè)集聚效應，提供較為齊全的生活工作配套。
所在的地理區(qū)位一般為市區(qū)的重點區(qū)域或次中心為主，項目規(guī)劃設計建筑方案已經是高端的辦公寫字樓。
開發(fā)商為利用產業(yè)規(guī)模優(yōu)勢，采取組團模式，向政府爭取一些優(yōu)惠的產業(yè)政策，為各個產業(yè)方申請優(yōu)惠政策。
與地方政府合作行政服務大廳，共同集中為眾多小微企業(yè)共同同質化需求，集中為小微企業(yè)一攬子解決招聘、稅務、行政等一系列紛繁雜亂的工作，節(jié)省小微企業(yè)成本。
為企業(yè)提供環(huán)保審批、項目備案、注冊登記、建設手續(xù)、消防手續(xù)等，為企業(yè)辦理營業(yè)執(zhí)照年檢、法律咨詢、合同審查、知識產權、發(fā)展基金、稅務申報、水電、車輛駕照年檢、員工子女入學、戶口遷移、房屋租賃等相關配套服務。
產業(yè)方可享受便捷優(yōu)質轉移的服務、避免不必要的成本、免于不必要的政府溝通關系、享受政府和開發(fā)商一些優(yōu)惠政策。
開發(fā)商則獲得穩(wěn)定租金現金流、一些簡單初級配套增值服務，位于重點城市的可以發(fā)行REITS。
這個階段的開發(fā)商招商是一般的企業(yè)，對企業(yè)的種類、規(guī)模有一定的要求，但是對產業(yè)的趨勢脈絡發(fā)展及產業(yè)聚集特性不了解。
一般而言，越是相關聯的產業(yè)聚集在一起，越能發(fā)揮產業(yè)集聚效應，越能相互帶動發(fā)展。
05
超高級玩法
這類玩法，對產業(yè)已經有較高的門檻，比如我們深圳南山的高新區(qū)。
開發(fā)商聚集金融機構、產業(yè)鏈相關配套為企業(yè)解決投融資及擔保服務、共同實驗室、代為招聘、代辦申請優(yōu)惠政策、良好的公共配套、企業(yè)交流合作平臺、同一個企業(yè)管理軟件等，提供財務資助、市場推廣、協助各地合作伙伴、上市孵化、風險投資、入股入駐企業(yè)等，與產業(yè)企業(yè)獲得共同成長的收入。
解決滿足企業(yè)采購、研發(fā)、設計、生產、物流、營銷、售后等各環(huán)節(jié)需求、滿足企業(yè)員工居住、生活、工作、娛樂需求，政府也獲得提升本地產值稅收、市民就業(yè)、完善公共服務、城市形象、領導政績等需求。
項目本身的規(guī)劃設計、建筑設計已經是從產業(yè)角度出發(fā)，有一定的要求。
硬件方面提供：公用研發(fā)實驗室、孵化中心、檢測認證中心、展示交易中心、招聘中心、教育培訓中心、商務會議中心、公共服務中心、學術交流中心、博士后工作站和實習中心、生活服務中心
軟件提供服務：咨詢、保險、會計、稅務、電子商務、信貸、人力資源、廣告；產品經銷、產品展示、產品維修、行政管理、承建外包、物流倉儲、出版發(fā)行、公司代理、知識產權保護等等。
這個階段的開發(fā)商可以申請容積率突破、一般情況下規(guī)劃功能改變、優(yōu)惠地價了。
獲益則更多來源于深度的增值服務，一般城市的項目也可以發(fā)行REITS及上市融資。
這個階段的開發(fā)商招商已經有意識到產業(yè)集聚的效應，入駐產業(yè)的關聯度已經較高，相互帶動發(fā)展能力較高，在產業(yè)業(yè)內具有一定的影響，足夠令當地政府針對性的制定一些產業(yè)優(yōu)惠政策。
但是對產業(yè)發(fā)展趨勢，產業(yè)動態(tài)掌握不夠明晰，很難與產業(yè)企業(yè)共同成長，從產業(yè)企業(yè)成長中獲益。
不同的產業(yè)，有不同的產業(yè)發(fā)展趨勢和產業(yè)脈絡，不同的產業(yè)特點。
有些屬于高技術高資本高技術密集型高風險高產出型，屬于值得長期培養(yǎng)培育的企業(yè)。
比如京東方連續(xù)虧損十幾年，但是一旦盈利就能輕松占據廣大市場。有些屬于短平快型，比如一般的工業(yè)設計公司。
不同的研發(fā)機構也有不同的特點，比如，國家實驗室、重點實驗室，他們屬于基礎研究，一般的科研機構則市場需要什么就研發(fā)什么，追求成果轉化效率和市場占有率。
如有不妥，請大佬們多批評指正。
