近幾年一線城市的限購限貸政策壓抑住了許多人的購房需求，一手二手房成交量與黃金時期相比大幅縮減，于是法拍房立馬走紅，成交量節(jié)節(jié)上升。原因有二點，1法拍房價格低于市場價，2法拍房不受限購政策的影響。
那么購買法拍房究竟是不是撿到便宜了呢？是否需要承擔(dān)風(fēng)險呢？
法拍房全稱：法院拍賣房產(chǎn)，是指遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院聲請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的法拍房。
有如下4種情況的房產(chǎn)會成為'法拍房'
1：商業(yè)貸款產(chǎn)生。購房人向銀行貸款購房，在不能如期如數(shù)償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人拍賣變現(xiàn)來償還貸款；
2：民間借貸產(chǎn)生。比如：A借B的錢，約定以自有房產(chǎn)抵押給B，到期不能還款，根據(jù)法律規(guī)定，B不能直接取得抵押房產(chǎn)，只能向法院出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣抵押房產(chǎn)來還款；
3：司法沒收產(chǎn)生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn)，如該財產(chǎn)涉及不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)依法可進行拍賣，變現(xiàn)后的錢款收歸國庫；
4：無主財產(chǎn)。就是無人認(rèn)領(lǐng)的房產(chǎn)，但現(xiàn)實生活中幾乎很少發(fā)生。
公示：法院在網(wǎng)上放出法拍房相關(guān)信息，包括地址、權(quán)屬、居住情況等；
看樣：提前申請，并在約定時間由工作人員統(tǒng)一帶領(lǐng)前往拍賣房源看樣；
報名：繳納押金，通常為拍賣底價的10-20%，交了錢的人才能參與競拍；
競拍：開拍后24小時，報名者在網(wǎng)上平臺公開競拍，價高者得拿下房源；
交錢：拍下后押金轉(zhuǎn)為房款，余款在規(guī)定時間內(nèi)（通常10天）付清（視情況可貸款）；
解封：從淘寶拿到法院聯(lián)系方式，獲得拍賣成交確認(rèn)書相關(guān)文件，解封房產(chǎn)；
解押：跑房管局，檔案局等部門，解押房產(chǎn)，出具房源是否滿五唯一等證明；
過戶：完成過戶手續(xù)，登報公示，繳納各種稅費等，正式拿到房產(chǎn)證后收房。
注：
1:若拍得房產(chǎn)但不想要，押金不退
2:司法拍賣中，涉及到買賣雙方的各項稅費，均由竟得者支付
3:如果房子有拖欠水電費和物管費，所有欠費也都要競得者自己買單
我們先來看法拍房定價原則：拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。最多可以進行三次拍賣。
大部分人購買法拍房，是因為它價格便宜，那么法拍房真的可以撿到便宜嗎？我們來看看以下真實成交案例。
1：深圳羅湖區(qū)法拍房事件
3月16日，阿奇（化名）在淘寶司法拍賣平臺留意到一處法拍房產(chǎn)，競拍價格不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價而且還可以用作孩子未來的學(xué)區(qū)房使用，于是交付了25萬保證金并參與了競拍，最終在第19輪以369萬的價格將房產(chǎn)收入囊中，但12個小時以后，發(fā)現(xiàn)這套近370萬的房產(chǎn)光是稅費就要242萬，再加上競拍成交價，阿奇至少要支付611萬，而這個價格已經(jīng)遠(yuǎn)高于該房產(chǎn)目前的市場價約45萬。面對高昂的稅費和已然虧損的市場估價，阿奇只能選擇了違約，但是當(dāng)時交付的25萬競拍保證金就打了水漂。
據(jù)阿奇提供的明細(xì)顯示，該套房產(chǎn)原持有人為企業(yè)持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價相差太大，土地增值稅就會會按差額的60%收取。
解析：對于競拍法拍房，如果原持有人為企業(yè)持有，那么就需要繳納土地增值稅和增值稅（以前的營業(yè)稅）、契稅，有些地方還需要征收企業(yè)所得稅，如果企業(yè)持有時的登記價遠(yuǎn)低于當(dāng)前的市價，那么各種稅費的金額總和就會更高。
2：河南鄭州法拍房事件
去年7月份，鄭州市民楊女士在司法拍賣平臺以230萬元的價格拍下了一套房子，算下來“省”了幾十萬，楊女士感到很滿意，接下來的辦理流程也非常的順利，直到交稅時被告知需繳納46萬的個稅。因為該房產(chǎn)在上一次交易時屬于“直系親屬過戶”，當(dāng)時的過戶房屋總價顯示為500元，而楊女士若要取得該房屋的所有權(quán)，需一次性繳納該次差額20%的稅。
解析：類似這種“直系親屬過戶”的狀況其實是不需要稅務(wù)部門評估定價的，可由當(dāng)事雙方自行報價并完成交易，就是直系親屬過戶基本不用交稅，但之后的再次交易，就需要買受人承擔(dān)差價稅。
另外，能否撿到便宜也要看加入拍賣的人多不多，如果大家都在搶，一輪輪加價之后的成交價格可能會高于市場價。所以在交易之前，一定要了解清楚房屋的各方面情況，避免造成損失。
看了以上兩個踩坑案例，那么我們該如何避坑呢？
1：實地看盤。千萬不要想當(dāng)然地認(rèn)為網(wǎng)上法院公告信息是完全正確的，具體的房屋信息以及周邊的環(huán)境細(xì)節(jié)還是眼見為準(zhǔn)。
2：物業(yè)咨詢。事先詢問清楚房屋所欠的物業(yè)費及水電費，這些同樣由受讓方承擔(dān)，是成本的一部分。
3:確認(rèn)屋內(nèi)情況。確認(rèn)屋內(nèi)是否已經(jīng)騰空。有些司法拍賣的房子，會標(biāo)注房東承諾，拍賣成交后三個月內(nèi)搬出。房子拍下來之后，法院也無法確保確保屋主搬出的時間。并且在法律上，有「租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力」的規(guī)定，也就是說作為購房人，你要對前業(yè)主的租戶繼續(xù)履行租賃合同義務(wù)。為了避免將來在交接中產(chǎn)生麻煩，這類房建議不碰。
4:貸款確認(rèn)。如果準(zhǔn)備按揭的，一定要問清楚這個房源是否提供貸款。確認(rèn)無誤后，可以將法院公告內(nèi)提及可提供貸款的銀行逐個咨詢，一般能提供貸款的銀行，會希望你能先繳納全額貸款，再提供貸款。所以，在法院規(guī)定的交款期內(nèi)最好備足現(xiàn)金。
5:確定產(chǎn)權(quán)。有些房產(chǎn)無法過戶，一般是產(chǎn)權(quán)共有情況有問題，比如夫妻雙方共有產(chǎn)權(quán)，是否有名列前茅債權(quán)人之外的其他債權(quán)人，是否被其它機構(gòu)查封。
6:核算稅費。在進行網(wǎng)拍前，要對稅費進行核算。雖說網(wǎng)拍是不收取任何傭金的，但買賣雙方應(yīng)繳的稅是由受讓方全額承擔(dān)的。正常的產(chǎn)權(quán)完整的房子拍賣一般過戶是沒問題的，如果是有些產(chǎn)證未能辦理完整，就需要多留一個心眼。
對法拍房感興趣的朋友們，小編建議大家不妨考慮下毛坯房，沒有人居住，相對麻煩較小。最后，在限購之下，選擇法拍房也許是一條在大城市安家的捷徑，但需要謹(jǐn)慎。
