舉例：目前一個小區的均價是4萬，中介連續給你打了4個電話。
1、目前有套東南向110平，單價4.2萬，望中心園林；2、有套一線臨江，正南向，170平，單價4.2萬；3、小區里有北向3樓，82平，單價3.7萬；4、小區樓王單位，北向高層，望中心園林，4.1萬。
如果你還不滿意，中介還有一套“小區2樓，北向，望馬路，有點小吵，單價3.4萬，全小區最筍的了，您看如何？”
對于一個小白來說，一定會懵逼的，在他對這個小區沒有概念之前，一定是以“數字”來衡量這個盤、這套單位筍不筍的，3.4萬的一定筍過4.2萬。
以上全錯。
在深入聊這個話題之前，我們先來談談什么是筍盤？
判斷一個房子是不是筍盤，不是通過對比【價格是隔壁幾折】來判斷的；筍盤的判斷是一種估價能力，這個估價能力通過【看房200套】來獲得。
東三環CBD6萬，通州也6萬；這套大戶型是小戶型的9折；118戶型比106戶型還便宜20%；3棟比1棟整棟貴15%；臨街這套便宜50萬---
以上描述的種種情況，都是看房的一個過程，是對估價能力的一種培養訓練。
我們來分解一下。
1、對一個項目、一套房的估價能力
我們出去看一個小區，看幾套房子，中介稀里糊涂，或者有意為之的報個價格上來，我們要具備這種能力“中介報的這個價格到底是不是市場價格，是比市場價格高，還是比市場價格低，這個價格到底是中介故意為之，還是放盤的業主不切合實際情況亂報一起”。
你對這個小區的整體均價的一種態度，一種估計，一種后市判斷升降幅度的看法、觀點，以及形成的認識和認知就是你對這個小區的估價能力。
其中，市場分為牛市和熊市，牛市要看業主的放盤價，熊市要看最終的成交簽約價，這兩個價格判斷的標準才是這個小區的真正價格。
東方新世界6.8萬，雋園6.5萬，東暉花園5.8萬，新世界熹園7.2萬，新世界錦逸6.4萬，類似于上述的描述就是很粗略的估價，一方面市場是一個持續變動的動態過程，所以當有人問起你一個板塊、或者一個小區的價格的時候，你的回答一定是均價，最好是一個浮動的價格，比如東方新世界6.5-7.1萬，比如天河公園版塊均價6-7萬，其中新世界熹園最貴達到7.2萬，最便宜的東暉花園5.7-5.8萬。
版塊與版塊之間是有聯系的，比如珠江新城版塊8.0-9.5萬的單價，那么天河公園版塊6-7萬的單價，兩者是有關聯的。在2016年5月份之前，兩個版塊的價格分別是4.0-5.5萬和3.0-4.2萬，從增幅來看兩個版塊差不多，這樣才符合規律嗎。因為對于天河區離的相對比較近的兩個版塊來看，基本上屬于共振的狀況，不可能一個版塊增長很快的同時另外一個版塊增長很慢，不然更多客戶就會去追那個相對增長較慢的版塊，最終的結果就是兩個版塊一起增長，幾乎是同一個增長率。在大概率上，是這樣一種狀況和動態的變化。
一個版塊內通常都用幾個項目，比如天河公園版塊，就有6-8個項目，那么在同一個版塊之內，價格變化是什么樣子的呢？通常，一個版塊內的領漲是由那個價格最高的樓盤引起的，這很好理解。
單價最高的樓盤的業主一般都是有錢人，眼界和視界也最高，他們對市場的敏感度也更強，所以在市場向上的過程中，他們是先知先覺，所以價格上漲最先發生在他們身上；另一方面，最高單價樓盤的整體質素也一定是本板塊內最好的，不管是戶型設計、園林環境、物業服務，還是外立面就是看的順眼等等，最好的東西一定是最值錢的，所以要漲啊，它不漲其他的樓盤也不敢漲，關鍵是其他樓盤漲不起來啊。所以，單價最高樓盤就是本板塊的啟動引擎，新一輪的漲勢就是靠單價最高樓盤拉起來的。一旦勢起來，那么其他樓盤跟著也就都漲起來了。
相反，如果市場不好，遇上國家大調控、通貨緊縮等，地產市場還是往下走了，這個時候是要先經歷一個橫盤盤整的過程，斷則2-3個月，長則1-1.5年，在這個過程中，那些單價不太高的樓盤才是最有可能降價出售的，所以如果出現價格下降趨勢，那么引起降價的一定是那些單價相對較低的樓盤，這個過程跟漲價的過程恰好相反。所以，房產投資，那些保值增值的一定是那些質素最好的樓盤和小區，當市場不好的時候，猛烈洪水來勢洶洶的時候，它是最后被淹沒的，它是最保值的；當市場變好，莊稼地金燦燦的麥穗壓彎了枝頭之時，它是最大的受益者。
所以，我們可以推導出，如果要培養你對一個小區的均價的認識和認知能力，就是我們所說的“估價能力”，你要做好兩件事情：
第一就是看盤200套，這個下面再細講，任何結論和感受都是實踐出來的，都是看出來的；
第二你還要有總結、對比、分析差異、后市預測的意識，并在這個過程中形成自己的認識和認知，并把這種變成你自己的能力。你甚至需要建立一個二手房個盤的價格變化統計表，在一段時間內觀察各個版塊、各個樓盤的價格變化趨勢，從而培養自己對市場宏觀、中觀的感覺。凡事都是無差別的人類勞動，無他爾。
比如：美林海岸花園。
這個小區屬于員村-金融城版塊，是天河區除了珠江新城、天河公園版塊之外的另一個興起的版塊，隨著廣州向東的發展，金融城的投資建設，以及廣州第二CBD的規劃，員村-金融城版塊崛起了。美林海岸是員村-金融城版塊最好的小區，價格最高，這是基本的判斷面，因為有江景、離珠江新城3-6公里，與金融城一路之隔，包括地鐵、環珠三角輕軌等利好，甚至后續的花城大道東沿線，足以支撐美林海岸的樓價。珠江新城8.0-9.5萬，金融城5.0-6.0萬，美林海岸5.8-6.0萬，這個價格梯度變化沒問題，也符合常規。
你只是知道了美林海岸5.8-6.0萬的單價，依然沒有用。因為你還是不能回答別人的問題，比如“我要首付180萬，如果要買美林的話，建議是哪種戶型，以及為什么？”。所以，你還得需要在5.8-6.0之下進行分解：
北部組團的美林灣畔、翠堤灣畔、藍月灣畔、海天苑、海星苑、碧水軒、水晶軒；南部組團御江灣、臨江灣；以及靠科韻路沿線的逸江灣、云河軒。
你需要根據你實際看盤的過程、中間的感受、中介給你的建議和觀點，需要你大致做出一個判斷，在5.8-6.0這個幅度范圍內，各個組團，甚至各棟樓宇的均價去到多少，這樣做的話，能給到你一個初步的判斷，看看這個小區價格高、價格中等、價格較低的房源都在哪個組團、哪幾棟，這樣強逼迫、加強你對市場的判斷，這才是最關鍵的。
組團
樓棟
北部組團（5.8萬）
海天苑、海星苑最好
碧水軒、水晶軒次之
美林灣畔、翠堤灣畔較差
藍月灣畔最差
南部組團（6.1-6.3萬）
御江灣好
臨江灣次之
臨科韻路組團（5.5-5.6萬）
云河軒好
逸江灣次之
整體均價：5.8-6.0萬
如果你看盤，能看到上述的這個表格，甚至對于每棟樓（比如海天苑、御江灣等）的價格也大差不差的了解了，那么你就是一個高手，可以做顧問和老師了。顯然，你不僅僅只是對一個樓盤的價格很熟悉，比如每個組團的價格大致怎么分布，其中的每棟樓宇的單價跟整體均價的關系如何，更為重要的是，你培養了一種能力，這種能力是什么呢？
因為你對市場有感覺：在一個城市當中，各個版塊之間的價格到底是什么關系，以及如何判斷一個版塊的價格是高了還是低了；
因為你對市場有感覺：你能大致判斷出一個小區的整體均價是高了，還是低了，跟同版塊相比價格位于什么水平；
因為你對市場有感覺：知道一個小區的單價最高、單價最低的房源在哪一棟、哪一層，以及什么朝向，有什么景觀資源、有無噪音污染；
因為你對市場有感覺：你知道同一個小區，最高單價、最低單價之間的差異通常在多少比較合理，同一樓層南北朝向差大概在多少比較合理，同一戶型在不同樓棟因為景觀、噪音的影響導致的價差在多少比較合理。
上述的這些就是你對市場的認識能力、判斷能力，就是“估價能力”，如果你有一套自己的判斷體系，你就能判斷出某套單位是不是筍盤，某一套單位是不是真的筍，不然你一定還會以為 3.4萬的一定筍過4.2萬。
“估價能力”可以解釋為：某一個版塊、某一個小區、每一個組團、每一棟樓都有一個價值和價格的水平在那里放著，在那里標記著，而且這個水平還是一個動態的變化，那么你用這個標準去看所有的房源就會一清二楚，一清二白，是不是筍盤，一眼就看穿了。
2、看盤200套
在一個房產投資群里，有一個朋友（比較熟悉）說他去年在重慶買了兩套房，跟著歐神的大部隊去了重慶，飛機來、飛機去，就周末兩天時間就搞定了。他還給我們闡述了中間的過程，點點滴滴、麻辣燙麻辣小火鍋之類的，并且強調自己買了兩套筍盤，真的很筍啊，說起來他的眼睛瞪的老圓了。
關于買房投資，無論身邊誰誰買了哪里哪里，我第一時間一定是“恭喜噻，恭喜噻”，因為這中國的房地產市場，只要閉著眼買就一定會賺錢，因為中國的房地產從來就沒有跌過，至少沒有大跌過，只要運氣不是太差，一定是賺錢的，除非你買的是離郴州市區30公里的一個別墅項目，盡管是別墅項目，但沒有公共配套、沒有會所、物管只有保安，更沒有紅酒會、鮑魚宴，這樣的情況一定是賺不到錢的。
我其實一直不相信，一個人到一個陌生的城市，只有兩天時間就會搞熟一個城市，搞懂這個城市的房地產、各個版塊的特性，甚至還能淘到筍盤，你信嗎？你剛下飛機，腳底還轉暈呢，中介就給你介紹了筍盤，可能嗎？筍盤天天有，只是與你無關。大概率上，你一定是被中介“這套房真的很筍了，再不能筍了”這些套話給灌迷糊了。
（1）了解一個市場，我們需要了解一個城市的發展戰略、發展方向，在規劃上的動作和時間節點，比如地鐵的規劃，什么板塊什么時間地鐵開工通車，什么地方有銷品茂規劃和開業時間，什么地方的學位有了新的分校和規劃等等；
（2）了解一個市場，我們需要了解一個區域有幾個板塊，每個版塊大概什么價格，什么產品特點，單價總價的關系如何，以及這個區域板塊內每個項目的優勢和劣勢，以及這些優勢和劣勢是真的優勢和劣勢，還是人們想當然認為的，以及這些優勢、劣勢跟價格之間是不是合理的，存在不存在配錯的狀況；
（3）了解一個市場，我們需要了解一個板塊和某一個小區的業主狀況，是新廣州人多，還是潮汕人居多，還是歐美來華工作的精英人士，還是純粹小白釣絲的聚集地，以及“物以類聚、人以群分”的背后原因是什么，是小區的戶型產品，還是周邊的相關配套，還是小區的物業管理，還是這個版塊這個小區的交通路網通達性的原因等等，林林總總；
（4）了解一個市場，我們需要了解不同中介對同一套房的報價有沒有區別，不同中介對不同房源的看法，在價格上、后續升值上怎么看，以及中介對這個版塊和樓盤怎么看，以及在交易過程中各種可能的細節、小坑、稅費、甚至合約的條款等等，都需要我們去知曉和熟悉；
上述所有的感覺、認識、認知、感觸，信息的真假、有無價值都是在看房200套當中形成的。看之中，用手機拍照，看之后，電腦上形成文字，反復琢磨各版塊、各小區、各房源的優劣勢、價格高低等等，讓這200套刻劃在你的大腦皮層上，從而形成你的看房經驗，到時候你就知道了。
“梁生，美林海岸有一套單價5.4萬的北向望園林的3樓單位，110平帶主套三方，真的很筍”，
“小張，這套不筍，我要的是中高樓層，望中心園林，南北朝向無所謂，5.8萬的單價就行”。5.4萬、5.8萬之間到底誰筍誰不筍，顯然不是數字能表現出來的，背后就是我看了200套房子。
人類所有的勞動都是無差別的辛苦勞作，無他爾。
