近年來，一些城鎮(zhèn)居民在城市待久了，就想去農(nóng)村購置一處房產(chǎn)，節(jié)假日可以過上幾天田園生活。
但是，這種購置房產(chǎn)的行為是不受法律保護(hù)的，一旦發(fā)生糾紛將承受不必要的損失。
近日，廣州市白云區(qū)法院審結(jié)一起案件，小陳購買了農(nóng)村宅基地，但轉(zhuǎn)讓合同因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，被判定無效。
小陳與老范及其家人簽訂了《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定將座落于廣州市白云區(qū)某街宅基地使用權(quán)作價58.8萬元轉(zhuǎn)讓給小陳，如發(fā)生政府拆遷等行為，該宅基地上的一切拆遷補(bǔ)償歸小陳所有。后老范及家人又將上述宅基地旁邊的地皮6平方米作價2.1萬元及鐵皮房屋作價4萬元轉(zhuǎn)讓給小陳。
小陳受讓上述地塊后，興建了一棟六層半高的房屋用于家庭居住。但之后，該地塊被納入了政府征用拆遷范圍，小陳一家遂搬離并將場地移交給了政府。
小陳認(rèn)為，涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同，老范一家應(yīng)向其返還全部轉(zhuǎn)讓款、簽名費并賠償建房裝修損失，故訴至法院。
涉案轉(zhuǎn)讓合同無效，被告方應(yīng)返還轉(zhuǎn)讓款65萬元；我花了377萬元在該宅基地上建房及裝修，但得到的拆遷補(bǔ)償款僅為249萬元。被告方應(yīng)賠償建房、裝修損失128萬元；宅基地的使用權(quán)人登記為被告方，辦理相關(guān)手續(xù)及領(lǐng)取補(bǔ)償款需被告方配合，被告方以此向我索要了簽名費，該簽名費應(yīng)返還給我。
涉案地塊拆遷款為249萬元，已經(jīng)包括了對宅基地、房屋及地上其他補(bǔ)償，我方收到后已全部支付給原告。原告主張的房屋及裝修損失，沒有相應(yīng)的證據(jù)證實，且其實際使用涉案房屋多年，產(chǎn)生了折舊貶值，也從中獲取了租金，我方不應(yīng)賠償其建房裝修損失。
我方實際收取了5萬元簽名費，該費用的交付是原告的真實意思表示，不存在撤銷的法定事由。
原告明知涉案宅基地屬于集體土地仍購買，其對于合同無效具有過錯，我方不應(yīng)當(dāng)返還合同款。
1、涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是否有效？
2、被告是否需要返還宅基地轉(zhuǎn)讓款及利息，賠償建房裝修損失？
關(guān)于涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力問題。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條關(guān)于“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的規(guī)定，涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》實際涉及到對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的處置，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
關(guān)于返還宅基地轉(zhuǎn)讓款及利息、賠償建房裝修損失的問題。涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》是無效合同，但因涉案宅基地及上蓋建筑均已被征收拆遷，故本案不涉及返還的問題。實際上，雙方因合同無效而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)已轉(zhuǎn)為拆遷補(bǔ)償利益的分配。
轉(zhuǎn)讓協(xié)議中關(guān)于“如發(fā)生政府拆遷行為，甲方承諾該地的一切補(bǔ)償受益人為乙方”的約定系雙方的真實意思表示，該約定意味著雙方簽訂協(xié)議時已預(yù)見涉案房屋被征收拆遷的可能，故對拆遷補(bǔ)償利益的處分進(jìn)行了明確。根據(jù)住宅拆遷補(bǔ)償安置方案規(guī)定，村民住宅拆遷補(bǔ)償可采用棄產(chǎn)補(bǔ)償和安置兩種方式，選擇棄產(chǎn)補(bǔ)償方式的不再安排安置。現(xiàn)原告已實際領(lǐng)取了房屋棄產(chǎn)補(bǔ)償款、構(gòu)筑物補(bǔ)償款總計249萬元，符合雙方關(guān)于拆遷補(bǔ)償利益處分的約定，原告要求完整彌補(bǔ)其簽訂無效合同導(dǎo)致的損失，于理不合，于法無據(jù)。故原告主張返還宅基地轉(zhuǎn)讓款及賠償建房裝修損失的訴訟請求，應(yīng)不予支持。
關(guān)于返還簽名費的問題。該費用是原告向被告支付的，事由是配合辦理領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款手續(xù)，雖雙方對具體金額持不一致意見，但未有證據(jù)證實原告被迫向被告支付簽名費，雙方亦未對簽名費的返還問題有明確約定，故原告要求返還簽名費無事實和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。
綜上所述，法院一審判決：確認(rèn)涉案《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效，駁回原告小陳的其他訴訟請求。
原告不服，提起上訴，廣州中院二審判決：駁回上訴，維持原判。
農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與該集體經(jīng)濟(jì)組織成員的特定身份相聯(lián)系，具有福利性質(zhì)和保障功能，不得轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。
本案中小陳與范某一家并非同一村集體組織成員，其不具備該宅基地的使用資格，他們的房屋買賣合同因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
在此法官提醒大家，國家對農(nóng)村宅基地買賣作出了有別于國有土地的規(guī)定，在購買農(nóng)村房屋前，要了解自己是否具備購買資格，慎重考慮，否則即使簽訂了房屋買賣合同，也屬于無效合同，無權(quán)取得房屋的所有權(quán)，而且還可能需要根據(jù)自己的過錯承擔(dān)因合同無效造成的損失。
來源：廣州市白云區(qū)人民法院
