作者：北京市盈科（鄭州）律師事務所
國有土地上房屋征收、集體土地上房屋征收，不僅僅涉及到房屋原權利人的利益，如果該房屋有承租人，承租人的利益如何維護？經過對全國22574個案例進行篩選，獲取951個有效案例，通過勝訴案例的總結以及對敗訴案例風險點的把控，形成如下大數據報告，以期為征收案件中承租人制定更加完善的訴訟策略，提供更好的法律服務。
一、選取樣本
數據來源：Alpha案例數據庫
檢索時間：2019年6月20日
年份：2012-2019年
檢索式：
（1）土地征收/房屋征收
（2）在結果中搜索“承租人”
得到案例22574個，但是發現案例中存在大量被征收人作為承租人的情形（即房屋征收部門未提供周轉房，或強拆，被征收人自己租賃房屋的。）于是考慮檢索式中“法院認為”一欄添加“作為承租人、 原告主體資格”選擇“同句”，獲得有效案例951個。其中民事案件784個，占比82.44%，行政案件161個，占比16.93%。從時間上來看，2012年以來，案件數量都在不斷增長，近三年案例增長量更加。
二、承租人分類
在不同土地性質上，承租人的地位是不同的，根據所享有權利義務的不同，我們把承租人分為“直管公房承租人”和一般承租人（即私房承租人）。不同于平等民事主體之間通過簽訂房屋租賃合同而取得房屋的承租權，直管公房承租人是通過向行政機關申請而獲得直管公房租賃權。因此，直管公房承租人權利接近于“所有權人”，因此在分析中，進行區別說明。
三、不同案由下承租人訴訟結果分析
1、行政案件
（1）該案件共有161起，分為行政管理范圍和行政行為種類兩種，各81件、72件，分別占比52.94%、47.06%。從時間上看，行政案件從2015年開始增長幅度不斷加大。
（2）裁判結果
行政訴訟中，承租人起訴主張征收補償，一審裁判結果中，全部駁回及駁回起訴占比75%，全部/部分支持占比22%；二審裁判結果維持原判的比例高達91.11%。
（3）原因分析
通過對案件的分析，訴訟請求得到支持的幾種情形：
①房屋征收實施部門強拆導致承租人財產損失。
②土地權利人取得相關建設規劃許可手續后，承租人進行自建的建筑物，承租人要求征收補償的。
③集體土地上擁有使用權的承租人，主張征收補償的。
④房屋征收部門已與承租人簽訂補償協議，又不履行的。
通過對一審裁判數據分析，可以看出之所以被駁回的比例如此之高，原因有以下幾個方面：
①承租人主張簽訂征收補償協議或認定補償協議無效，原告主體不適格。
②承租人僅起訴房屋征收實施單位，被告主體不適格。
③單位職工要求房屋征收部門對其租住的單位公房進行補償，原告主體不適格。
④未取得規劃許可，一般承租人搭建或加蓋的違法建筑，要求補償的。
⑤直管公房承租人的共同居住人另行要求簽訂征收補償協議。
⑥起訴超過法定起訴期限。
⑦承租人未取得營業執照，在住宅中進行經營活動的財物，索要賠償的。
2、民事案件
在土地征收案件中，房屋征收部門對房屋原權利人（出租人）給予了補償，但是由于承租人未得到相應的補償，承租人與房屋原權利人之間產生訴爭。從時間上看，該類民事案件與行政案件趨勢相當，該類案件一審裁判中，全部/部分支持占比81.38%，全部駁回及駁回起訴占比18.14%；二審維持原判73.82%，改判23.71%。
裁判結果
通過對以上案列的分析，可以總結出來，在民事案件中，承租人勝訴及敗訴的因素，
勝訴因素：
1、租賃合同約定，如遇征收，則由房屋原權利人對承租人的財物（如自建的建筑物、裝飾裝修等）進行補償。
2、房屋原權利人的征收補償款中已包含了承租人的財物，承租人主張補償的。
3、合同期內，承租人取得許可證、營業執照等證件，因房屋被征收致使停產停業損失。
4、合同期內，承租人主張返還預交的房租費用。
5、合同期內，承租人有職工失業損失，主張員工遣散費的。
敗訴因素：
1、不定期租賃合同，出租人已在合理期限內通知過，承租人不搬離并主張賠償的。
2、承租人遲延搬遷，并主張獎勵費的。
3、房屋租賃合同因動遷終止，承租人以補償款先予確定與保障為前提搬遷的。
4、承租人訴請確認房屋征收部門與房屋原權利人拆遷補償協議無效。
5、《搬遷通知》明確了搬遷期限，承租人未按期搬出導致的損失。
6、房屋被征收情況下，承租人仍要求繼續履行租賃合同。
四、承租人可主張哪些補償項目？
《國有土地上房屋征收與補償條例》中并未規定征收部門應當對一般承租人的何種損失進行補償，也未有其他法律、法規或者規章對一般承租人的補償進行規定。司法實踐中，一般承租人不能以國家與被征收人簽訂的貨幣補償協議為依據，亦不能依據征收補償項目的名稱來確定具體補償款項。承租人一般是根據租賃合同約定以及公平原則可對補償協議中涉及的部分款項進行主張。
根據案例分析，一般承租人所主張可以得到法院支持的項目包括：補償搬遷費、停產停業費、預付的房租費用、押金、裝修（搭建費）補償款、附屬設施設備補償款、提前搬遷獎勵、、職工失業補助、臨時安置費等，其中，部分項目要根據當地具體規定，能舉證證明的，可以得到法院的支持。
五、承租人應注意的事項
1、主體要適格，如行政訴訟中，承租人應向征收決定單位主張，不能將具體實施行政強制的主體作為被告。一般情況下，一般承租人主張補償的，應向房屋原權利人主張。
2、案由要分清，不是所有以行政機關為被告的案件都是行政訴訟案件，針對于行政機關不履行行政協議的情形，也可能是民事案件。
3、承租人簽訂租賃合同，審查“征收”情形下的合同終止、補償條款的約定，避免屆時被動。
4、直管公房承租人的繼承問題，要結合當地法規及政策規定，繼承人并不當然獲得直管公房承租人的資格，并不當然在房屋征收后獲得補償。
總之，承租房屋被征收，并非是“征收補償協議是房屋征收部門與房屋原權利人所簽訂，補償與承租人無關”，只要承租人能舉證證明自己在征收中有損失，并以合法途徑進行維權，是可以獲得應有的補償的。
付華偉土地征收律師團
