文/諸葛找房

有過買房經(jīng)驗(yàn)，或是準(zhǔn)備買房的人多半都知道樓市有個(gè)專有名詞“滿五唯一”，就算是不買房的人，也可能會(huì)在路過中介時(shí)看到廣告牌上這樣寫，這到底是什么意思呢？很多人都對(duì)此沒有具體清晰的概念，任由樓盤銷售或中介牽著鼻子走，其實(shí)提前搞懂沒那么難，或許還能省下不少錢！

滿5年和滿2年的房子差別大嗎？

為什么有行家說(shuō)“寧高價(jià)買滿5不低價(jià)買滿2”呢？在回答這個(gè)問題之前，我們需要了解一下相關(guān)定義。首先，“滿2”就是“滿2年”的意思，換句話來(lái)說(shuō)，就是從購(gòu)買房屋過戶繳納契稅為準(zhǔn)，即從繳納契稅出具契稅發(fā)票的日期開始算起（起始日期），至今的時(shí)間已時(shí)隔2年。舉一反三的話，“滿5”也是“滿5年”的意思啦，具體解釋就是從獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證開始或契稅票出票日開始，至今時(shí)間滿5年或超過5年。

而“滿五唯一”則是基本出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的名詞縮寫，具體是說(shuō)業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)里的只有這一套房子，有的限購(gòu)城市是以家庭為單位“唯一”，并且獲得房產(chǎn)證之日或契稅票出票時(shí)間開始計(jì)算，年限已滿5年或超過5年。

“滿2年”和“滿5年”的房子，表面上看只是年限不同，但背后深層次的區(qū)別其實(shí)就是花銷多少的問題。我們都知道，購(gòu)買二手房是需要繳納很多稅款的，具體交多少，除了與所購(gòu)房屋的面積大小有關(guān)系之外，也與房屋購(gòu)買年限有密切關(guān)聯(lián)。

購(gòu)買二手房所需繳納費(fèi)用的區(qū)別有哪些？

“滿2年”的房子需要繳納：契稅是首套房/二套房≤90㎡，征收計(jì)稅價(jià)的1%；首套房>90㎡，征收計(jì)稅價(jià)的1.5%；二套房>90㎡，征收計(jì)稅價(jià)的2%。個(gè)人所得稅是計(jì)稅的價(jià)格×1%（或是1.5%、3%），或者是兩次交易差額的20%。中介費(fèi)是征收成交價(jià)的1%-3%不等。另外，不動(dòng)產(chǎn)證滿2年的話可以免征普通住宅增值稅，不滿2年或是購(gòu)買非普通住宅的話，征收計(jì)稅價(jià)的5.6%。

“滿5年”的房子需要繳納：契稅是首套房/二套房≤90㎡，征收計(jì)稅價(jià)的1%；首套房>90㎡，征收計(jì)稅價(jià)的1.5%；二套房>90㎡，征收計(jì)稅價(jià)的2%。中介費(fèi)是征收成交價(jià)的1%-3%不等。不動(dòng)產(chǎn)證或契稅票出票滿五年可以免征普通住宅增值稅和個(gè)人所得稅。

綜上所述，買到滿2年或滿5年不唯一的房子是可以剩下交增值稅的錢的，而買到滿五唯一的房子，則可以省下交增值稅和個(gè)人所得稅的錢。

滿5年的房子有什么特征呢？

首先，普通商品房或經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)比較容易辨別。一是查看契稅發(fā)票開具時(shí)間，二是房本的登記時(shí)間。其次，如果是購(gòu)買公房，情況就比較復(fù)雜了。因?yàn)榉扛姆康漠a(chǎn)權(quán)時(shí)間確定有三種方式，分別是房產(chǎn)證登記時(shí)間、原始的購(gòu)房合同和第一筆購(gòu)房房款，選擇任一即可。最后，繼承和贈(zèng)與等其他購(gòu)房類型，繼承的房子產(chǎn)權(quán)時(shí)間是以被繼承人獲得產(chǎn)權(quán)時(shí)間為準(zhǔn)，核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)時(shí)間需要賣方提供原房產(chǎn)證和繼承公證材料。如果是直系親屬之間的贈(zèng)與，產(chǎn)權(quán)時(shí)間以原房產(chǎn)證為起始點(diǎn)。如果是非直系親屬之間的贈(zèng)與，則以新房產(chǎn)證為準(zhǔn)。

購(gòu)買二手房遠(yuǎn)比購(gòu)買新房的環(huán)節(jié)更復(fù)雜，套路也是無(wú)處不在，購(gòu)房小白稍不留神就會(huì)吃虧，而且大多數(shù)購(gòu)房者都沒有“吃一塹長(zhǎng)一智”的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，沒有重來(lái)的機(jī)會(huì)。所以請(qǐng)擦亮眼睛，切記盲從。