【引言】
前日公布的《征收與補償條例》第二次征求意見稿規定：被征收人選擇房屋產權調換的，應當分別計算被征收房屋的補償金額和用于產權調換的房屋的價款，結清差額。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
“就近回遷”具體應該如何操作？回遷補償面積如何折算？如果舊城區改建后變為公共設施，而周邊就近地段又無房可供拆遷戶選擇回遷，問題怎么解決？
■ 專家觀點
回遷權利可用貨幣補償實現
沈巋(北京大學法學院教授)：此次征求意見稿規定，因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。如果改建后變為公共設施，而周邊又無房可供拆遷戶選擇回遷，此類情況怎么解決？
這就涉及舊城改建和舊房改造的區分問題。舊房改造，仍要改造成房子，這樣被征收人就有回遷的房源了。但舊城改建則涉及的是一攬子計劃，也可能蓋工廠，被征收人回遷的權利保障前提就是要有住房提供，這個問題就比較復雜，就不一定要優先保障被征收人回遷的權利了，可以通過貨幣補償或產權調換等變通方式來實現。
本報記者 郭少峰
■ 拆遷戶說法
支持就近回遷規定尚需細化
對于此次征求意見稿中的“回遷應就近”這一規定，目前面臨拆遷的北京市西城區拆遷戶盛先生表示支持，他說：“無論是按現行市場價格給予現金補償，還是在同等地段(西二環內)安置同等或差不多面積的住房，我們都可以接受”。但拆遷后，無論是政府相關部門，還是開發商，都未就此問題表態，甚至從未向盛先生家人提出過。
“希望新條例能對回遷問題，作出更為細致的規定”，盛先生表示，此次征求意見稿中“政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”這條規定還是太籠統，“回遷就近地段后，能補償多大面積的住房？例如我們四合院之前住了8戶人家，那回遷后是以原拆遷面積為依據提供住房，還是按戶數提供住房？這些都有待細化”。
本報記者 石明磊
■ 政府回應
征收改建公共設施回遷方式應更多元
此次征求意見稿還對回遷做出了規定，“因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”，政府操作時會碰到哪些問題？如果改建后變為公共設施，而周邊又無房可供拆遷戶選擇回遷，問題應如何解決？
對此，遼寧沈陽市一位曾經負責基層拆遷工作的官員認為，這種拆遷方式屬于為了公共利益拆遷，政府可以用更多元的方式確保被拆遷戶利益和訴求。
他告訴記者，目前針對公共利益拆遷，沈陽市有幾種做法。他舉了一個例子，如果要建體育設施拆遷，首先拆遷部門會在該區域附近尋找地段蓋回遷房，滿足被拆遷戶在該地段的回遷需求。如果附近確實沒有地可以回遷，他們會選擇在離該區域稍遠一點的地方找房源，這種房源的價格會遠低于該地段的市場價。如果被拆遷戶提出要自己尋找房源，政府會在評估價格基礎上加20%的補償款，鼓勵被拆遷戶自選商品房源。
“我覺得這些方式都可以為其他城市拆遷遇到這種情況時借鑒，總體效果是不錯的。”不過，他也告訴記者，有的時候遇到不講道理的被拆遷戶，這些條件拆遷戶還是不會接受，他們提出不切實際的要求，讓拆遷部門很為難。他也希望新規能夠在這方面有一個制度上的規定。
本報記者 邢世偉
行政審批未必影響評估機構中立性
【引言】
今年1月29日，《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》向社會公開征求意見。十個多月之后，經過調研和修改，于12月15日第二次面向社會征求意見。
第二次公開征求意見稿提出，被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。對評估確定的價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房地產價格評估機構由被征收人選定。
針對這一內容，有觀點擔憂，評估機構在實操中將面臨重重困境。比如，有拆遷戶擔心，自己名下房產會否遭遇不公正評估？而評估機構會否因為怕得罪主導拆遷的政府部門而得出不中立的結論？此外，如果被征收人因各種原因難以選定評估機構，而最終影響征收效率、拖延項目進度，地方政府又應如何行使權力？
■ 專家觀點
問題1 如果遭遇不公正評估？
評估公正性存在制度保障
沈巋(北大法學院教授)：評估機構針對不同情況可以有不同評估辦法，比如有比較市場法，同一個地點，不同層樓、不同裝修、不同新舊程度，不能由被征收人依據小區內最高價來算市場價。
現在房屋評估制度比較合理，還想象不出比目前更好的制度。遭遇不公正的情況會有，但可能性較小，而且還有一些制度設計來保證：對評估確定的價值有異議的，首先可以向房地產價格評估機構申請復核評估，如果再對復核結果有異議，還可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
評估機構為了在市場上生存，不可能對被征收人提出的復核意見不考慮。再就是專家委員會，被征收人如果對專家委員會的鑒定也有異議，并有更加有利的證據，也可以向法院提出訴訟。通過這些程序的設計，把這個問題都盡可能地得到解決。
問題2 如果評估公司怕得罪拆遷部門？
評估機構發展需被征收人信任
沈巋：任何市場中介機構都要由政府審批，企業也要工商管理部門登記，個人開車也要考駕照，這都需要經過政府審批，但行政審批這個程序未必會影響評估機構的“中立性”。如果評估機構符合法律規定，就應得到相關資質，如果不批準就是政府違法，從理論上講，評估機構是可以申請行政復議或到法院起訴的。
將來的評估將更多由被征收人主導，而不是由政府主導，因此價格評估機構不僅要獲得相關資質，而且只有獲得被征收人認可，獲得政府部門和被征收人兩邊的信任，才能在房價評估市場上獲得一定市場份額，否則就沒法生存和發展下去。
對這一制度的質疑，還是基于舊制度的考慮。當然我也承認，在制度實施過程中肯定會有一些折扣，但實施過程中出現的問題所牽扯到的，不一定是條例本身所能解決的。
問題3 如果評估機構難選定？
政府或可單方面確定補償方案
沈巋：實際上，征求意見稿中已規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并及時公告。從法律上講，這實際上就給了地方政府單方面作出補償決定的隱含的權力。
如果被征收人遲遲不選擇評估機構，政府可以單方面作出補償方案和決定。從完善法規的角度看，可以增加一個規定，在不低于多少天的時間內不選定房地產價格評估機構，在被征收人不作出決定的情況下，政府有權單方面作出補償決定。具體時間可由當地政府來決定。
