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廣東華商律師事務所周爭鋒律師

《深圳經濟特區房地產登記條例》第四十七條規定的房產倒塌后須辦理房地產變更登記，同《房屋登記辦法》第三十八條所有權人應當自倒塌事實發生后申請房屋所有權注銷登記并不矛盾。因為只有先注銷房產權利登記后才有變更登記，變更后成土地使用權人，房產所有權人在房屋倒塌后，其土地使用權的確不一定到期。

一個是房產所有權的注銷，一個是房產所有權因為客觀情況變化，需要變更為土地使用權。在過期失效的《深圳市危房拆除重建規劃管理規定》里面有該流程闡述，就是注銷到房產所有權變更為土地使用權，重新申請規劃許可重建。

這個結論，足以平息，律師間的房屋倒塌后是辦理注銷登記還是辦理變更登記的觀點之爭。

《深圳經濟特區房地產登記條例》之所以規定房產倒塌后須辦理房地產變更登記，沒有規定注銷登記。《房屋登記辦法》第三十八條之所以規定所有權人應當自倒塌事實發生后申請房屋所有權注銷登記，而沒有規定變更登記。這里面有說道，有歷史原因。

原因如下：在不動產全國統一登記以前，深圳很早就開始房產證和土地使用權證的二合一，而全國范圍內除了深圳和個別城市外，在想當長一段時間是房產證和土地使用權證的雙證，因此深圳雙證合一的需要先注銷房產所有權，再變更為土地使用權，而本身就有兩個證的地區，只需要辦理房產所有權的注銷，無需辦理再變更土地使用權的登記。

2015年《不動產登記暫行條例》通過后全國是統一房地合一，只發一本不動產權證。依據新的中華人民共和國不動產權證樣式要求，城市戶口使用'一權一證'的'單一版'，農村戶口使用'一證多權'的'集成版'。此后出現倒塌后也就只有先注銷房產所有權，再變更為土地使用權了，這一個路徑了。

房屋倒塌后是辦理注銷登記還是辦理變更登記觀點之爭，其實是房產證的歷史沿革問題。

附歷史沿革的法條

1.《不動產登記暫行條例（2019修正）》

第十九條屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：

（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；

（二）在建建筑物抵押權登記；

（三）因不動產滅失導致的注銷登記；

（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。( 普通案例1篇 )

不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。

2.《不動產登記暫行條例實施細則（2019修正）》

第二十三條因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的，應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明；確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。

第二十八條有下列情形之一的，當事人可以申請辦理注銷登記：

（一）不動產滅失的；

（二）權利人放棄不動產權利的；

（三）不動產被依法沒收、征收或者收回的；

（四）人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的；

（五）法律、行政法規規定的其他情形。

不動產上已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記，所有權人、使用權人因放棄權利申請注銷登記的，申請人應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面材料。

3.《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》國土資發〔2015〕25號

《不動產權證書》有單一版和集成版兩個版本。單一版證書記載一個不動產單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利。集成版證書記載同一權利人在同一登記轄區內享有的多個不動產單元上的不動產權利。目前主要采用單一版證書。《不動產登記證明》用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。查封登記不頒發證書或證明。

4.《深圳經濟特區房地產登記條例（2013修正）》

第四十七條建筑物、附著物倒塌、拆除的，權利人應當自事實發生之日起三十日內向登記機構申請變更登記。登記機構應當自收到權利人申請之日起，十五日內予以核準變更登記。

5.《房屋登記辦法(2008)》建設部令第168號第三十八條

經依法登記的房屋發生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發生后申請房屋所有權注銷登記：

（一）房屋滅失的；

（二）放棄所有權的；

（三）法律、法規規定的其他情形。

6.《深圳市危房拆除重建規劃管理規定（失效）》深規土〔2013〕400號

第十一條申請人應當在危房拆除完成后30日內向市房地產權登記機構申請辦理變更登記。

第十二條危房拆除完成后，申請人應當向市規劃國土部門申請辦理《建設工程規劃許可證》，并提交市規劃國土部門同意拆除的批準文件、危房房地產權登記變更證明文件、經施工圖審查機構審查合格的施工圖設計文件以及法律法規要求的其他材料。

第十三條危房重建工程竣工后，申請人應當按規定辦理竣工驗收和產權登記等手續。

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