2018年，對房東和租客而言，都是不輕松的一年。房租上漲來勢洶洶，租客不堪重負；租金抵個稅申報暗潮涌動，房東頗有顧慮。云房數據中心調查結果顯示，全國重點25城按當前平均房價購房后出租，需要將近50年才能回本。僅從靜態回報率看，中國租賃市場已陷入了房東不賺錢、房客租不起的怪圈。
不堪重負的高租金
北京年入12萬才能租得起
2018下半年，全國各城市租金普遍上漲，蘇州、上海、北京租金漲幅甚至超過10%。統計結果顯示，北京年租金以1003元/ m2的高價位列全國首位。2018年，全國居民人均住房建筑面積為40.8m2，城鎮居民人均為36.6m2。如果按人均居住面積35 m2計算，北京租客一年的人均租房成本在3.5萬元左右。業內普遍認為，租金占整體收入25%-30%相對比較合理，這就意味著在北京想輕松租房，年收入需要達到約12萬元以上。
一線城市租金貴，新一線城市漲價兇。2018下半年，南京、蘇州、成都、西安、長沙、重慶的租金同比漲幅都超過了6%。其中，蘇州外來人口占比35 %，加之當前租賃市場規模較小，競爭格局尚未打開，租金漲幅高達15%左右。按人均居住面積35㎡粗略估算，一對小夫妻一年的租房開支將增加4000元左右的成本，相當于填進去了半個月的薪水。
租金貴，漲價快，也難怪租客會調侃自己：“白天給老板打工，晚上給房東打工”。來自國家統計局的數據顯示，2018上半年，在31個省份和直轄市中，人均可支配收入超過3萬元的僅有北京和上海，人均消費支出突破萬元的，也只有浙江、天津、廣東等8個省市。以北京為例，按人均3.5萬/年的租房開支計算，可支配收入的一半以上都要用來應付租房開銷。
在云房數據中心重點監測的25個城市中，數據顯示普通住宅靜態租賃回報率大多分布在1%-3%之間，平均值為2 %。這意味著如果按當時均價買房后出租，需要將近50年才能回本。即使是在回報率最高的銀川，也需要超過25年才能收回成本。
無利可圖的低回報
買房出租平均50年能回本
從全球范圍來看，中國城市的租金回報率遠低于平均水平。一組公開數據顯示，全球主要城市中租金回報率在5%以上的城市有6個，主要分布在美國、日本和加拿大。相比之下，國內一線城市1.5%左右的投資回報率顯得少得可憐。這也從側面說明，在中國投資買房只用做出租的話，其實是一樁無利可圖的買賣。相當一部分人買房，是奔著房價上漲的預期去的。
云房25城監測數據顯示，在出租收益本就處于低位的情況下，2018下半年全國多數城市住宅出租的回報率還出現了普遍下滑。福州、廈門回報率不及一年定存（1.5%），北京的1.5%，剛剛和一年定存持平。杭州、深圳雖然有微幅上揚，投資回報率也沒能超過2%。銀川、沈陽、大連收益率之所以領先，與其房價處在相對低位有密切關系。
在供求關系不平衡的背景下，租金依然有持續上漲預期，租賃回報率有緩慢回升的可能。但即便如此，在相當長的時間里，買房出租也不是一筆劃算的買賣。
高租金VS低回報
中國房東賺不賺錢？
在長期以來的媒體報道中，“房東”這一群體被塑造成了類似周星馳《功夫》電影中包租婆的形象：尖酸刻薄，冷酷無情，不按時繳租就斷水斷電，一言不合就漲房租或是轟人滾蛋。但藝術形象和現實生活，實際是有一定差距的。
如前所述，中國城市租金回報率遠低于國際平均水平，特別是在房價高企的一線城市。以北京西五環到六環之間的某商品房為例，80㎡左右的兩居二手房掛牌價普遍在300萬左右，整租報價在3300元/月上下，年租金為39600元。通常情況下，物業費和取暖費由房東支付。該小區物業費為1.6元/㎡/月，取暖費為24元/㎡/取暖季，則房東一年的收益為：（3300*12）—（1.6*80*12）—（24*80）=36144元，年租金回報率僅1.2%。
2018年7月，長租公寓推高房租的話題曾引發過一場輿論風暴。的確，長租公寓能比普通住宅在租賃市場實現更高的溢價，但從運營機構的角度看，長租公寓的回報是遠未達到理想水平的。去年8月，潘石屹就曾發微博表示，在現有情況下不建議做長租公寓，因為這個生意是虧的，回報率連1%都到不了。
既然不是賺錢的買賣，大家為什么還愿意干？原因有幾個方面：一是回報率是隨著房價的起伏變化的，在2016年房價大漲之前甚至更早時候買房，租賃回報率還是較為可觀的；二來對于通過拆遷、投資等方式持有多套房產的人，租賃可以提供持續、穩定的現金流；最重要的是，在房價快速上漲的那些年里，多數人買房是沖著上漲預期去的，租金那點兒收益根本就不看在眼里。這也能解釋為什么中國房東挑租客時，經常把“事兒少”排在首要位置。這個舉動背后的潛臺詞是：我都那么便宜租給你了，你還事兒這么多，不合適吧？
