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讀懂板塊規劃，方知板塊未來
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今天，永旺西開始認籌，為期2天，都是大面積房源（約198/250㎡），沒有人才優購。不出意外，中簽率或將再創新低！要說園區核心盤之所以這么搶手，一是倒掛的誘惑力，二是因為供需失衡。這兩年園區雖然打破了一年一宗宅地的供應量，但新盤從拿地要入市都要等上一段時間，且入市時間都較為分散。對于多數買房人而言，買到哪個都很不錯，所以基本都會一個一個搖過來，千人搖號下，中簽率始終居高不下。最近，園區一連發布兩個土地征收成片開發方案！共涉及到4大片區：獨墅湖大道南星塘街東片區、斜塘河南退二進三片區、勝浦街道退二進三片區以及葑亭大道南戈巷街西片區！下面具體來扒——
此次征收的獨墅湖大道南星塘街東片區位于斜塘街道，東至金堰路，南至文景路，西至星塘街，北至獨墅湖大道，片區土地總面積48.2424公頃。
據征收方案來看，未來這一片將騰挪出3宗住宅用地。
這3宗宅地之前我們也預告過，就在海德東側！配備有幼兒園、九年一貫制學校。其中，文景路幼兒園已投用，文景路北九年一貫制學校明年9月投用；周邊還有2/6號線兩條地鐵，也是一個雙地鐵盤。
據地塊指標來看，容積率在1.6-1.8，建筑限高80米，未來打造26F左右的高層為主！
目前地塊現狀：三家企業已簽約待搬遷，園區消防大隊車坊中隊待搬遷至新址；其余均為空地，計劃2022年啟動土地征收工作。
自花語售罄后，獨墅湖已經歷了一段時間的“新房荒”，好在局面很快會被打破。因為除上述規劃明確的3宗宅地，白鷺園翠薇街以東的兩宗草坪空地此前剛調整了控規，明確為住宅用地。容積率1.2-1.6，限高24-60米，未來大概率打造8-20F左右的疊墅或洋房類低密產品，入市必定搶瘋！
還有鉑悅犀湖北側2宗住宅用地。容積率1.2，建筑限高24米，未來最高也就8F，妥妥的低密度社區，很可能會是洋房 疊墅的組合，又是一個瘋搶盤！6月出讓的獨墅湖北學校地塊，規劃已出，由招商操盤，打造繼星洲西項目后又一高端“璽”系產品！共8棟13-17F小高層住宅，總套數約300套；裝修交付，裝標不高于6000元/m2。
7#17F小高邊戶，建面約190㎡，4房3衛。
板塊未來新房可以售價參考奧體萬科以及永旺西，備案均價約4.5w ，但也不排除隨著限價進一步放開，價格或將持續走高。
加園姐，拉你進獨墅湖群
斜塘河南大家都不陌生，規劃了成片的住宅用地，被視為是接棒奧體的全新改善熱土！
目前片區內僅蘇高新27號地塊一盤待售，規劃未出。
此次斜塘河南退二進三片區位于斜塘街道，東至星華街，南至金雞湖大道，西至柵頭港，北至沙浜路，片區土地總面積71.3815公頃；
目前片區內多數是凈地狀態，僅雅士利一廠在營業，寒山聞鐘最新回復是明年上半年搬去中新工業園區新廠。一旦雅士利搬遷，整個斜塘河南改造進程將進入提速階段，斷頭路打通，土地出讓加速。未來，板塊內還有10宗宅地待出讓。其中7宗位于金堰路以西，剛進行了規劃調整，明確用地指標，容積率清一色為2.0，建筑高度不高于80米，未來大概率以26F高層為主。3宗位于金堰路以東，其中斜塘河南九年制學校東地塊已掛地，28號開拍，起拍樓面價24500元/m2，限最高樓面價28175元/m2。
另外2宗宅地已是凈地狀態，隨時可以出讓。
未來片區配套還是比較完善的，有鄰里中心、軌交，不缺生活氛圍。
學區也比較確定，為在建的斜塘河南九年制學校。現已動工，總建筑面積10.3萬方，比東沙湖學校還大2萬方，包含中小學120班、另預留45班，最快24年秋季投用。
勝浦街道退二進三片區位于勝浦街道，東至沽浦路，南至金勝路，西至唯勝路，北至中新大道，片區土地總面積28.7004公頃。據開發方案，未來片區預計將新增1宗住宅用地。另一宗自帶幼兒園的正方形地塊為花語瀾苑，目前熱銷中。
這一片屬于勝浦中央居住核心區，全都是新樓盤，鄰里中心開建，未來居住氛圍在線。最后簡單說一下板塊樓市情況：在售7盤 待拍涉宅地3宗，整體供應十分充足！東方雅苑、悅見云庭順銷中；純新盤花語瀾苑和瀾悅溪云均完成首開，主打洋房熱銷中。板塊新房備案均價約3w出頭，園區新房價格最低，百平小戶300萬左右就能上車，預算緊張想買園區的可以重點考慮這里。
葑亭大道南戈巷街西片區位于唯亭街道，東至戈巷街，南至戎巷路，西至規劃支路，北至暢苑環路，片區土地總面積12.6200公頃。
據方案顯示，未來新增一塊住宅用地。
事實上，這塊地之前就發布過控規調整，明確為住宅用地，現已是空地狀態。
地塊位置還不錯，近軌交3/5號線，未來是地鐵盤！根據地塊指標，容積率1.6，限高80米，基本是為高層準備的。
板塊多年未拍地，此次有新房供應，將極大滿足區域內的改善置換需求。
但因為離高鐵軌道比較近，不排除后期會有高鐵噪音。
這兩年，對于園區改善客戶而言，真的遍地是機會！斜塘、獨墅湖、湖東、婁葑等核心好地輪番上陣！甚至連多年未有新房的唯亭都開始上新了，擠壓的改善需求終于可以趁這兩年好好釋放一下了。接下來要上市的項目都不錯，預算夠的話，可以一個一個搖過來。
如果想置業園區，但預算相對緊張的話，可以考慮車坊、婁葑、勝浦這些地方，上車門檻相對親民，更不存在搖號難度，基本看中就能買。
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