《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》(以下簡稱“司法解釋”)已于2010年8月2日由最高人民法院審判委員會第1491次會議通過，自2010年11月18日起施行。該司法解釋貫穿始終的靈魂為為民司法的宗旨，以保護公民、法人和其他組織的合法權益，規范房屋登記機構登記行為，保護物權，統一司法標準。
一、房屋登記案件的受案范圍
房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。即將房屋的基本狀況、房屋權利現狀、權利變動情況以及其他相關事項記載在房屋登記簿上。
根據《物權法》、《城市房地產管理法》和《行政訴訟法》的規定，參照住房和城鄉建設部頒布實施的《房屋登記辦法》，司法解釋將房屋登記案件的受案范圍劃分為三個層次。
(一)房屋登記一般受案范圍
司法解釋第1條規定：公民、法人或者其他組織對房屋登記機構的房屋登記行為或者與查詢、復制登記資料等事項相關的行政行為或者相應的不作為不服，提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。該條規定了房屋登記案件的受案范圍。《物權法》及《房屋登記辦法》關于房屋登記的規定涉及兩類行為，一是房屋登記行為，包括房屋所有權登記、抵押權登記、地役權登記三類權利登記，以及異議登記、更正登記、預告登記三類輔助登記。二是相關行政行為，包括是否準予查詢、復制登記資料以及撤銷登記、收繳權屬證書等行為。實踐中，第二類相關行政行為的可訴性沒有問題，疑問在第一類行為，其中主要是《物權法》新設的預告登記和異議登記的可訴性。
關于預告登記。多數人認為預告登記是行政行為，應為可訴。少數人認為不可訴，理由是預告登記并未創設或者改變物權，只是中間性的登記，體現服務職能。我們傾向于第一種意見即可訴。主要理由是：第一，預告登記是行政確認，屬于行政行為之一。預告登記確認了申請人的請求權和對抗效力，所謂請求權是將來實現房屋權利變動的請求權。所謂對抗效力是指對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處：分行為，具有對抗的效力。第二，雖然預告登記是中間性登記，但其轉化為本登記在法律上是可期待的，損害第三人利益的情形也是可能出現的。按照《行政訴訟法》第2條規定，預告登記應當納入行政訴訟受案范圍。
關于異議登記可訴性問題，我們傾向于應當受理。主要理由是：第一，異議登記是具體行政行為。異議登記的目的是為解決民事爭議提供便利，但提供便利是有條件的，房屋登記機構必須按照法定要件審查，而審查就可能失誤或者濫用職權。因此就有監督尤其是司法監督的必要。第二，登記對物權人的利益有影響。異議登記擊破原房屋登記公信力，從而限制物權行使，效果相當于對財產的行政強制。第三，異議登記限制房屋權利的時間可能超過15天，一旦異議人起訴，則異議期隨之順延，直至生效判決作出才有定論。第四，異議登記是房屋登記機構基于獨立判斷作出的行為，法院受理民事訴訟并不意味著司法確認了該登記的效力，故異議登記并不為司法行為所吸收。因此，房屋登記行為和相關行政行為均可訴，并據此作出司法解釋第1條規定。
(二)關于不予受理的幾種情形規定
司法解釋第2條規定：房屋登記機構根據人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權機關的協助執行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認為登記與有關文書內容不一致的除外。房屋登記機構作出未改變登記內容的換發、補發權屬證書、登記證明或者更新登記薄的行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。房屋登記機構在行政訴訟法施行前作出的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理。
關于根據人民法院、仲裁機構的生效法律文書和人民政府征收決定所為房屋登記的可訴性問題。我們認為，根據人民法院、仲裁機構的生效法律文書而為的房屋登記應為不可訴。因為按照《物權法》第28條規定，人民法院作出確權判決后，新的權利人就直接取得了房屋所有權。按照《房屋登記辦法》的有關規定，權利人可以直接向房屋登記機構申請，房屋登記機構必須按照判決作出登記。按照司法優越的原則，此時的登記行為實際上并非房屋登記機構的獨立意志，而受到司法行為的羈束。不過房屋登記機構改變法律文書時，登記就有了獨立于司法意志的因素，應為可訴。關于根據人民政府征收決定而為房屋登記的可訴性，實踐中有爭論。一種觀點認為，登記并非房屋登記機構獨立意志，應為不可訴。另一種觀點認為，人民政府在理論上可以作為行政訴訟的被告，其決定并不優越于司法，因此根據征收決定而為的登記并不享有司法的“豁免權”。我們認為，第二種意見在理論上似有一定道理，但綜合來看，還是第一種意見更為可取。因為按照《物權法》第28條規定，人民政府征收房屋的決定自生效時起，房屋所有權即為國有，房屋登記不過是加以記錄而已，其效力類似于重復處置行為，故受理此類案件沒有實際意義，應以不可訴為宜。
關于根據人民法院協助執行通知而為房屋登記的可訴性問題。最高人民法院曾經作出《關于行政機關根據法院的協助執行通知書實施的行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍的批復》(法釋[2004)6號)，確立了協助執行行為不可訴為原則、可訴為例外的標準，解決了審判上不小的疑惑。司法解釋有必要予以吸收。有人提出，檢察機關、公安機關在偵查犯罪過程中查封涉案房屋的，房屋登記機構亦須協助，此協助行為亦不可訴。我們認為，這種觀點是合理的，可以將登記行為理解為協助行為。不過刑法上只是授權兩機關扣押物品，將“物品”解釋為包括房屋，在文義上有瑕疵，故在規定中不明確寫出檢察機關和公安機關，而將其隱含在“有權機關”中。此外，還可能有其他行政機關，比如稅收機關依據《稅收征管法》第40條的授權可以扣押納稅人的房屋并變賣，其采取這些行為時可以要求房屋登記機構協助。
關于換發、補發證書、更新登記簿的可訴性問題。根據《房屋登記辦法》第27條規定，房屋權屬證書、登記證明破損的，權利人可以向房屋登記機構申請換發。房屋權屬證書、登記證明遺失、滅失的，權利人可以申請補發。另外，登記簿樣式修改也會帶來更新登記簿的問題。我們認為，這些行為如果沒有改變原登記內容，則系重復處置行為，不可訴；反之則可訴。
關于行政訴訟法實施前的房屋登記行為問題。我們認為，對行政訴訟法實施前的房屋權屬登記行為不服提起訴訟的，包括歷史遺留問題的落實政策性質的房地產糾紛不屬于人民法院行政主管范圍，所提起的行政訴訟人民法院不予受理。爭議問題，屬于歷史遺留的落實政策性質的房地產登記行為，如果在登記發證以后又換發房屋所有權證，對換發房證行為不服，可以提起行政訴訟；但換發房證行為又涉及到歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，則不予受理。理由如下：行政訴訟是對被訴行政行為合法性審查，對以往落實政策的歷史遺留問題，不能以合法性考量當時政策；根據法不溯及既往的原則，1990年10月1日實施的行政訴訟法不能溯及以前的行為；對于特殊情況特殊對待，可請有關部門就當時政策規定予以解決。房屋登記機構作出的歷史遺留特殊房產，諸如落實私房政策、政府代管房產、托管房產、包租房產等的房屋登記行為，只能根據當時當地的政策執行，不能以現行法律考量，否則違背法不溯及既往的原則。
(三)關于不影響登記行為可訴性的三種情形
司法解釋第3條規定：公民、法人或者其他組織對房屋登記行為不服提起訴訟的，不受下列情形的影響：(一)房屋滅失；(二)房屋登記行為已被登記機構改變；(三)生效法律文書將房屋權屬證書、房屋登記簿或者房屋登記證明作為定案證據采用。
對房屋已經滅失，當事人認為房屋滅失前登記的房屋權利狀況侵害其合法權益提起行政訴訟的，人民法院應當依法受理。房屋已經滅失，當事人認為房屋滅失前登記的房屋自然狀況侵害其合法權益提起行政訴訟的，人民法院不予受理。房屋登記機構改變房屋登記行為的情形主要有注銷、撤銷、變更、更正等。房屋登記機構注銷房屋登記后仍起訴原登記的案件多與拆遷有關。比較典型的情況是：拆遷人與被拆遷人達成拆遷補償協議后，有人出來主張權利，認為原來的房屋登記是錯誤的，自己才是真正的權利人。此時，房屋已經滅失，甚至已經注銷。我們傾向于可訴，因為，第一，房屋登記的效力并不因為房屋的滅失而完全不存在。第二，拆遷補償裁決以房產證為依據，真正權利人仍然可能受到原登記的不利影響。
關于房屋登記變更問題。按照《房屋登記辦法》的有關規定，房屋權利人變更權利內容或者房屋自然情況的，應當申請變更登記。權利人、利害關系人認為登記簿記載事項有誤的，應當申請更正登記。變更登記或者更正登記之后，原證書收回，重新頒發證書。此時還能否再起訴原登記行為，我們認為應為可訴。因為按照最高人民法院《關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》(以下簡稱“《若干解釋》”)第50條第3款有關“被告改變原具體行政行為，原告不撤訴，人民法院經審查認為原具體行政行為違法的，應當作出確認其違法的判決”之規定，原具體行政行為改變的，其可訴性不受影響。房屋登記機構已經撤銷了原登記，是否還可以起訴原登記?一種觀點認為，房屋登記機構已經撤銷了原登記，沒有必要再起訴。另一種觀點認為，按照《若干解釋》第50條第3款關于“被告改變原具體行政行為，原告不撤訴，人民法院經審查認為原具體行政行為違法的，應當作出確認其違法的判決”之規定精神，原登記被撤銷并不影響其可訴性。我們傾向于第二種意見。至于起訴的必要性，我們認為，按照《房屋登記辦法》第81條規定，房屋登記機構撤銷的理由是相對人違法，并不涉及到其是否盡到審查職責的問題，如果其未盡審查職責，還可能有賠償責任，不能否認此類訴訟的意義。法院在審理民事案件時把房屋登記作為定案證據使用后，當事人是否可以起訴該房屋登記，最高人民法院《若干解釋》第44條第10項規定，訴訟標的為生效判決的效力所羈束的行政行為不可訴。所以，問題就是民事判決將房屋登記的結果的房屋權屬證書作為證據使用，是否屬于“羈束”的情形。我們認為，應為不羈束，因為民事訴訟的證據審查與行政訴訟對行政行為的合法性審查并不是一回事。
二、房屋登記案件的原告主體資格
(一)關于債權人起訴房屋轉移登記的原告資格的規定
司法解釋用兩條對房屋登記原告主體資格予以規制。第4條規定：房屋登記機構為債務人辦理房屋轉移登記，債權人不服提起訴訟的，符合下列情形之一的，人民<法院應當依法受理：1、以房屋為標的物的債權已辦理預告：登記的；2、債權人為抵押權人且房屋轉讓未經其同意的；3、人民法院依債權人申請對房屋采取強制措施并已在房屋登記機構辦理相關登記的；4、房屋登記機構工作人員與債務人惡意串通的。
我們認為，債權人一般沒有原告資格，因為房屋所有權人把房屋賣掉可以獲得對價，對價仍然可以用來還債，一般來說房屋轉讓并不影響債權；而且房屋所有權人的負債情況并非轉移登記中應當考慮的法定要件，如果加上此項審查，不僅加重房屋登記機構審查負擔，而且勢必降低房屋交易效率、提高房屋交易成本。但以下四種特殊情況可以考慮承認原告資格。
1、以房屋為標的物的債權已辦理預告登記的。房屋買賣雙方辦理預告登記后，房屋買受人享有的債權就由普通債權變成了受到特別保護的債權。按照《物權法》第20條第1款，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。據此，債務人再次轉讓已作預告登記的房屋，房屋登記機構不得為其辦理房屋轉移登記。如果房屋登記機構予以辦理，則債權人可以基于預告登記權利人的身份提起行政訴訟。
2、房屋為抵押物，且轉讓房屋未經抵押權人同意。《物權法》第191條第2款規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。分三種情況。一是轉讓經抵押權人同意，同意則意味著放棄了提出異議的權利；二是轉讓未經抵押權人同意，但債務人已經代為清償，此時不僅抵押權消滅，債權也消滅了，自然沒有起訴的原告資格；三是轉讓房屋未經抵押權人同意，且抵押權仍然存在。有原告資格。抵押公示的目的當中，包括對抵押權人的保護，自然有原告資格。
3、人民法院對房屋采取強制措施。我們認為，債權人在符合以下兩個條件時具有原告資格：(1)人民法院采取強制措施的目的在于保障債權實現。如果法院采取強制措施是為了其他利益而非保護特定債權，則債權與房屋并無關聯，仍屬于普通債權，無原告資格。(2)人民法院已在房屋登記機構辦理了該強制措施登記。房屋登記不得對抗司法，但前提是司法的意志先為房屋登記機構所知悉。按照有關司法解釋規定，人民法院對房屋采取強制措施，必須通知房屋登記機構。
4、房屋登記機構工作人員與債務人惡意串通。我們認為，房屋轉讓方是否負有債務雖非房屋轉移登記需要考慮的法定要件，但房屋登記機構故意侵害債權卻顯然超出了登記規則所能容許的底線。如果房屋登記機構工作人員在明知債務人轉讓房屋系出于逃債目的，而徇私予以辦理，則應承認債權人的訴權。
(二)關于房屋連續轉移登記的原告資格
司法解釋第5條規定：同一房屋連續多次轉移登記，原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記提起訴訟的，人民法院應當依法受理。原房屋權利人、原利害關系人對首次轉移登記及后續轉移登記一并提起訴訟的，人民法院應當依法受理；人民法院判決駁回原告就在先轉移登記行為提出的訴訟請求，或者因保護善意第三人確認在先房屋登記行為違法的，應當裁定駁回原告對后續轉移登記行為的起訴。原房屋權利人、原利害關系人未就首次轉移登記行為提起行政訴訟，對后續轉移登記行為提起訴訟的，人民法院不予受理。
問題的關鍵點在于是否有善意取得第三人。《物權法》第106條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；以合理的價格轉讓；轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。對連續轉移登記行為的訴訟，原權利人或利害關系人可以對其最近的登記或者一起對所有轉移登記行為提起訴訟，只有遇到善意取得第三人以后的行為，到此不具有了原告主體資格。如果未起訴距其最近的行為，徑行起訴后續行為則不具有原告主體資格。因為《物權法》第108條規定，善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。
關于連續轉移登記的起訴問題，各地法院尚無共識。一種意見認為法院只能受理起訴第一次轉移登記的案件，對于后續轉移登記的起訴，則不宜受理，因為這樣就會損害善意第三人的利益。另一種意見認為應當允許一并起訴，理由是，后續轉移登記的買受人未必都是善意取得，應當給予利害關系人以救濟的機會。我們傾向于第二種意見，具體規則應注意以下幾點：利害關系人具有起訴第一次轉移登記的原告資格，這一點是沒有疑問的；利害關系人是否具有起訴第二次轉移登記的資格，在第一次轉移登記的司法審查結果出來之前是不明確的。如果判決撤銷，則具有起訴第二次登記的資格。反之則沒有；由上述意見可以得出兩個判斷，一是利害關系人對多次轉移登記一并提起訴訟的，人民法院應當一并受理，并先審理第一次轉移登記。人民法院判決駁回原告就第一次轉移登記提出的訴訟請求，或者確認在先轉移登記違法(保留登記效果)的，裁定駁回原告對后續轉移登記的起訴；人民法院判決撤銷第一次轉移登記的，則繼續審理第二次轉移登記。依此類推。
三、關于法院通知第三人參加訴訟的規定
司法解釋第6條規定：人民法院受理房屋登記行政案件后，應當通知沒有起訴的下列利害關系人作為第三人參加訴訟：(一)房屋登記簿上載明的權利人；(二)被訴異議登記、更正登記、預告登記的權利人。(三)人民法院能夠確認的其他利害關系人。
關于法院通知第三人參加訴訟的問題，調研中，不少法院建議司法解釋對于哪些第三人由法院通知參加訴訟，哪些由第三人申請參加訴訟的問題加以明確。考慮利害關系的明顯程度和法院的承受能力，我們認為，房屋登記的權利人以及被訴異議登記、更正登記、預告登記的權利人，他們的利益直接受到判決結果的影響，而且可能是不利影響，按照正當程序之法理，作出不利處分之前應當給利害關系人申辯機會。如果他們被記載于登記簿，則利害關系顯而易見，法院通知他們以第三人身份參加訴訟，既是可能的，也是必要的。除了明確記載于登記簿上的權利人之外，其他人如果與房屋登記存在利害關系，應當以人民法院能否確認為標準，如果能確認，則應通知；不能確認則由他們自行申請。
四、關于管轄的規定
司法解釋第7條規定：房屋登記行政案件由房屋所在地人民法院管轄，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管轄：(一)請求房屋登記機構履行房屋轉移登記、查詢、復制登記資料等職責的；(二)對房屋登記機構收繳房產證行為提起訴訟的；(三)對行政復議改變房屋登記行為提起訴訟的。
按照不動產訴訟專屬管轄原則，房屋登記案件一般都應由房屋所在地法院管轄。之所以如此，主要是為了便于法院現場調查取證。不過，在某些房屋登記案件中，現場調查取證往往并非必要，因此可以更多地考慮便民之需要，給予原告更多的選擇空間。我們認為，請求房屋登記機構履行房屋轉移登記、查詢、復制登記資料等職責、對房屋登記機構收繳房產證行為提起訴訟，以及因行政復議改變房屋登記行為而引起訴訟等三種情形下，應當給予原告管轄選擇權，以高效便民。
五、關于民行交叉正當程序及處理的便民規則
司法解釋第8條規定：當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟起訴期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。
該條是關于民行交叉及其處理的規定。房屋登記案件中存在大量民行交叉問題，何者為先，成為訴訟中的瓶頸。以往遵循誰為基礎誰為先的規則，但在訴訟中當事人一并提起，甚至僅僅狀告房屋登記行為，但實質爭議卻是確權，民事訴訟或者行政訴訟何者為先?針對在有些訴訟中，原告不服房屋登記行為，但其理由卻僅僅是對作為房屋登記基礎關系的轉讓合同、婚姻、共有、繼承等民事行為提出異議，認為應當確認無效或者依法撤銷。我們認為，行政訴訟不宜受理此類案件。主要理由如下。第一，房屋登記的行政爭議只是一個表面形式，其實質完全是民事爭議。而行政訴訟無法解決民事爭議，因此糾紛無法得到實質性解決。第二，民事爭議通過民事訴訟解決之后，就沒有必要再就房屋登記行為提起行政訴訟。如果基礎民事行為不成立、可撤銷或者無效，可以通過民事訴訟等程序糾正，糾正后可以通過申請房屋登記機構更正加以救濟，也就沒有必要提起行政訴訟。如果基礎行為沒有問題，房屋登記就更是不宜否定。所以無論如何，行政訴訟都是不必要的。
如果起訴理由中既包含基礎行為，也包含房屋登記機構未盡合理審慎審查職責的，行政訴訟可以受理，但基礎行為需要民事訴訟先行，可以裁定中止行政訴訟，行政訴訟起訴情形應當合理扣除。
六、關于房屋登記復印件、復制件可采性規定
司法解釋第9條規定：被告對被訴房屋登記行為的合法性負舉證責任。被告保管證據原件的，應當在法庭上出示。被告不保管原件的，應當提交與原件核對一致的復印件、復制件并作出說明。當事人對被告提交的上述證據提出異議的，應當提供相應的證據。
房屋登記的檔案材料中通常會有復印件、影印件的存在。比如申請人的身份證、戶籍證明、戶口本、護照、結婚證、營業執照等身份證明材料，房屋登記機構只能在核對原件后收取復印件。法院在審查中，如何看待這些證據的證明力?是否應當要求房屋登記機構提供原件加以核對?目前有兩種不同意見。一種意見認為，應當由被告提供原件進行核對；被告無法提供原件的，人民法院可以調取；復印件、影印件與原件不一致或者原件無法取得且被告不能提供其他證據證明的，人民法院對該復印件、影印件的證明效力不予認可。另一種意見認為，若原件由被告保管的，應當由被告提供原件進行核對；被告非自身的原因而不能提供原件的，應提交經核對原件的復印件并作出說明。原告如果仍不認可，則應提供相應的證據。我們傾向于第二種意見。主要理由是：第一，被告不具有舉證能力，由于原件由申請人自己保管，房屋登記機構只能提供檔案中保存的復印件，若當事人無法聯系到、拒不提供或本來就存在弄虛作假的情況，則房屋登記機構沒有途徑找到原件，在此情況下，要求房屋登記機構不提供原件就不對復印件的證據效力采信是不合適的。第二，法律要求房屋登記機構在接收復印件時進行核對，如果不給予其信任，這一制度就難以為繼，因此，在一般情況下，應當推定被告留存的復印件與原件一致。第三，原告要推翻法律推定，應當提供證據。
七、關于房屋登記判決方式
房屋登記案件的判決方式有其特殊性，司法解釋針對其特殊性用兩條規定了四種情形。
(一)關于房屋登記行為合法的判決方式
司法解釋第10條規定：被訴房屋登記行為合法的，人民法院應當判決駁回原告的訴訟請求。
一般認為，按照《行政訴訟法》第54條第1項規定，登記合法，應當判決維持。我們經調研認為，考慮到房屋登記案件的特殊性，不宜判決維持，判決駁回訴訟請求更為適宜。因為法院對登記行為的審查實際上是復審，而不是代替行政機關作出正確的行為。法院認為被訴登記行為合法意味著兩點，一是房屋登記機構的審核達到了合理審慎的程度；二是現有證據可以支持登記結果，但是不能排除將來有新的證據可以推翻這一結果。在登記行為未涉訴的情況下，如果當事人發現登記結果錯誤，可以持有關證據向房屋登記機構申請更正。但是在登記案件中，如果法院判決維持，按照司法優越原則，房屋登記機構不能作出與此相矛盾的行為，即便登記結果錯誤，亦無更正空間。
(二)關于房屋登記行為違法的判決方式
司法解釋第11條規定：被訴房屋登記行為涉及多個權利主體或者房屋可分，其中部分主體或者房屋的登記違法應予撤銷的，可以判決部分撤銷。被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機構改變的，判決確認被訴行為違法。被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。
對違法的房屋登記行為可否作出部分撤銷判決?我們認為，以下兩種情況可以適用部分撤銷：一是登記存在多個權利主體，其中部分主體權利基礎喪失，可以撤銷部分主體的房屋登記。二是房屋可分，其中房屋的登記違法的，可以判決撤銷該部分房屋的登記行為。 房屋登記在訴訟前或者訴訟中已被房屋登記機構撤銷或者注銷，其可訴性不受影響，但是如何判決有必要加以明確。按照《若干解釋》第57條第2款第2項規定，“被訴具體行政行為違法，但不具有可撤銷內容的”，法院應當判決確認登記行為違法。此種情形下，房屋登記的效力在確認違法之前即已被消滅。
確認房屋登記違法的法律效果有登記效果保留和登記效果消滅之分。按照《若干解釋》第58條規定，撤銷房屋登記將給公共利益造成重大損失的，可以判決確認登記違法，但保留登記效果。除此之外，現有法律和司法解釋沒有規定其他確認違法保留效果的情形。我們認為，為了與《物權法》上善意取得制度相銜接，有必要增加一種情形，即房屋已為第三人善意取得的，即便登記行為違法，亦不應撤銷。當然，如果違法可以補救，法院應當判決房屋登記機構采取補救措施。
八、關于房屋登記機構賠償責任的規定
房屋登記機構進行房屋登記，應當履行審慎的審查職責，因未盡審慎審查職責而導致損害結果發生，應當承擔相應的賠償責任。司法解釋用兩個條文規定了兩種情形的賠償責任。
(一)關于混合侵權的賠償責任
司法解釋第12條規定：申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。
多因一果形態之一為混合侵權。房屋登記機構與第三人并無通謀，房屋登記機構工作人員的主觀狀態是過失而非故意，第三人的主觀狀態則可能是故意或者過失。比較典型的情況是，第三人造假并不足以亂真，但其利用登記人員的疏忽大意，最終達到了欺詐目的。此類情形，房屋登記機構如何承擔責任?調研中有觀點提出承擔按份責任；但有觀點反對認為，房屋登記機構承擔按份責任不符合《物權法》第21條規定。按照該條規定，登記機構應當承擔無過錯責任或者結果責任，即只要登記結果錯誤，房屋登記機構就應全部賠償，然后再追償。隨著《物權法》的實施，過錯推定責任最具合理性。《物權法》21條規定第1款規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。”其中的“給他人造成損害”通常都意味著房屋登記已經完成，已經完成的房屋登記當然也是錯誤的，但是按照該款規定，首先應當由當事人承擔民事賠償責任。如果對于登記錯誤，登記機構也有錯誤怎么辦?這個問題由第2款作出回答。所以，聯系上下文，該條第2款規定的“登記錯誤”應當是指房屋登記機構辦理登記過程中所犯的錯誤，這種錯誤就是未盡到法定的審核職責，具體說就是登記機構的審核未達到《物權法》第12條規定的審核標準。據此，如果第三人提供虛假材料申請登記，登記機構已盡審核職責仍無法發現的，則應由第三人承擔民事賠償責任，而不能再要求房屋登記機構承擔行政賠償責任。
(二)關于共同侵權的賠償責任
司法解釋第13條規定：房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的，房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。
多因一果形態之二為共同侵權。惡意串通屬于共同侵權，而共同侵權的法理是連帶賠償責任。據此，關于登記人員與第三人；惡意串通的賠償責任，房屋登記機構和第三人承擔連帶賠償責任。
(三)關于賠償責任分擔的物權法依據
賠償責任的分擔是司法解釋的焦點之一。根據物權法第21條關于“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償”的規定，提供虛假材料的申請人承擔其相應的賠償責任，登記機構因審查不嚴登記錯誤的，承擔其相應的賠償責任。
登記機構應當履行審慎的審查職責，根據物權法第12條關于“登記機構應當履行下列職責：(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；(二)就有關登記事項詢問申請人；(三)如實、及時登記有關事項；(四)法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”的規定，只要登記機關審慎履行了該條設定的職責，即視為其履責。
學界將登記機關履責劃分為實質審查職責和形式審查職責，何謂實質何謂形式，應當根據法律規范的規定，結合各地具體情況而定。我國各省市自治區有不同的規定，根據物權法第246條關于“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”的規定，人民法院審查服務登記機關是否履行審慎的審查職責，尚需注意地方性法規的具體規定，具體劃分房屋登記機構賠償責任。
作者單位：最高人民法院 |
