2019年7月16日，財政部會同國家稅務(wù)總局起草了《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》（以下簡稱《土地增值稅法》），公開征求意見。適應(yīng)新修訂的《土地管理法》確立的集體土地流轉(zhuǎn)制度，將轉(zhuǎn)讓集體土地所獲取的增值額納入征稅范圍，以土地增值稅取代集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金?？梢岳^續(xù)發(fā)揮評估在集體土地流轉(zhuǎn)中征收土地增值稅的作用。1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）（以下簡稱《條例》），自1994年1月1日起，對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的單位和個人征收土地增值稅。依據(jù)《條例》，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。《條例》第六條規(guī)定在確定增值額的扣除項目時，計算舊房及建筑物可以采取評估價格；第九條專門規(guī)定了按照房地產(chǎn)評估價格計算征收的情形：
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。根據(jù)《條例》授權(quán)，財政部于1995年1月印發(fā)了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。二、收取農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金
集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金
為了配合集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的改革試點，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，財政部和國土資源部2016年4月18日，制定了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》（財稅〔2016〕41號）（以下簡稱《辦法》），規(guī)定在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié),對土地增值收益收取調(diào)節(jié)金。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過出讓、租賃、作價出資（入股）等方式，再轉(zhuǎn)讓包括入市后的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人，以出售、交換、贈與、出租、作價出資（入股）或其他視同轉(zhuǎn)讓等方式。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益，是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié)入市收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益，以及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的再轉(zhuǎn)讓收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益。調(diào)節(jié)金分別按入市或再轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益的20%-50%征收。在試點期間，部分地區(qū)是按照交易總額作為計取基數(shù)，例如，北京大興區(qū)確定征收土地增值收益調(diào)節(jié)金的比例范圍為土地交易總額的8%-30%。顯然，《辦法》與《條例》中轉(zhuǎn)讓國有土地征收土地增值稅不完全一致。2019年3月12日，財政部、自然資源部發(fā)布關(guān)于延長農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金政策期限的通知，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，實行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度的地區(qū)，繼續(xù)按照《暫行辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一是征收調(diào)節(jié)金符合農(nóng)村集體土地制度改革的要求。建立“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，就必須建立一套兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。二是確保收益與責任對等、權(quán)利與義務(wù)統(tǒng)一。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)履行與國有建設(shè)用地同等義務(wù)，承擔相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等社會責任，按規(guī)定應(yīng)繳納相關(guān)稅費。三是確保改革可持續(xù)的需要。成本得到足額補償是經(jīng)濟活動得以持續(xù)的前提。各地在試點過程中，制定了增值收益調(diào)節(jié)金征收辦法，但計提基數(shù)普遍為入市的總價款，而非增值部分。文件進行明確，符合“保障農(nóng)民公平分享土地增值收益”、“維護農(nóng)民權(quán)益”的基本原則。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地成本的界定可以參照國有土地的成本核算方式。
四、《土地增值稅法》適應(yīng)集體土地使用制度改革
2019年7月16日，財政部會同國家稅務(wù)總局公開征求《土地增值稅法》的意見。此時，新《土地管理法》尚未正式頒布。在征稅范圍方面，相比《條例》限定在國有土地，《土地增值稅法》發(fā)生重大變化，明確將出讓集體使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施納入征稅范圍。這也是與新《土地管理法》實施，確立集體土地入市相適應(yīng)，在起草說明中，也明確《土地增值稅法》施行后，相應(yīng)取消土地增值收益調(diào)節(jié)金。《土地增值稅法》則是貫徹建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的征稅規(guī)則，制定統(tǒng)一的征收計稅依據(jù)、稅率和扣除項。明確以增值額為計稅依據(jù)，改變試點時期，部分地區(qū)以土地交易總金額作為計取基數(shù)。實行四級超率累進稅率。關(guān)于扣除項目，針對出讓集體土地使用權(quán)存在扣除項目金額無法確定的情況，可以按照所取得收入的一定比例核定扣除項目金額，具體辦法由省級人民政府提出，報同級人大常委會決定。
盡管《土地增值稅法》還在征求意見階段，但其通過人大審議并實施應(yīng)該是可以預(yù)期的。集體土地納入土地增值稅征收范圍，并代替土地增值收益調(diào)節(jié)金。首先，應(yīng)該明確，土地增值收益調(diào)節(jié)金、土地增值稅是在價外征收的，不包含在價值定義的構(gòu)成內(nèi)涵中。其次，評估集體土地價格，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施投入，既有國有資金，也有集體資金。收取集體土地增值收益調(diào)節(jié)金的目的，就是與國有土地一樣要承擔相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，因此在確定土地開發(fā)費時，集體和國有的投資均應(yīng)計入。在《條例》的制度設(shè)計中，發(fā)揮了評估在確定轉(zhuǎn)讓收入和扣除項的作用，但在《土地增值稅法》中并未得到明確的延續(xù)。一方面，在征收土地增值稅過程中，依然存在隱瞞、虛報轉(zhuǎn)讓價格，或明顯低于市場正常價格，以及提供扣除項目金額不實的情形；另一方面，集體建設(shè)用地市場還處于初級階段，市場價值沒有得到完全顯化，扣除項不規(guī)范，更是需要發(fā)揮評估的專業(yè)作用。根據(jù)立法程序，全國人大還會對《土地增值稅法》廣泛征求意見，估價行業(yè)應(yīng)該密切關(guān)注《土地增值稅法》的立法進程，積極建議在土地增值稅征收過程中發(fā)揮評估的專業(yè)作用。參考文獻：
1.《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》征求意見，http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n810356/n810961/c5136578/content.html
2. “規(guī)范收益分配共享改革成果”，http://www.xinhuanet.com//politics/2016-06/15/c_129062925.htm
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