作者：劉德春
來源：中財訊集團
本期看點：建安成本是房價中相對穩定的部分，按照國外一般情況，建安成本一般占房地產總開發成本的70%，其它的地價及稅、費三項僅占房價的30%左右。而在國內，這個數字是顛倒的。但是隨著物價水平的整體上漲，建安成本也大幅提升。今天就來介紹一下建安成本的相關知識！
???建安成本分攤
一、國家稅務總局沒有直接指明分攤方法
國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算管理規程》的通知（國稅發[2009]91號）第二十二條規定：審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當
?重點關注：
（1）同一宗土地有多個開發項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規，具體金額的計算是否正確。
（2）是否存在將房地產開發費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。
（3）拆遷補償費是否實際發生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。
國家稅務總局關于印發《土地增值稅清算鑒證業務準則》的通知（國稅發[2007]132號）第三十條規定：取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內容：
（1）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
（2）如果同一土地有多個開發項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。
（3）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用。
（4）審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。
（5）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。
（6）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。
國稅發[2009]91號：納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。
二、一般按可售建筑物面積攤發
蘇地稅規[2012]1號與蘇地稅發[2009]72號及其他省市規定：同一開發項目中建設的不同類型房地產發生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用，按本公告第二條所規定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產分別歸集的，應按照不同類型房地產的建筑面積占該項目總建筑面積比例分攤。
納稅人發生的開發成本應當歸集至不同類型房地產。如果納稅人只存在一種類型房地產，或者在會計核算時，能夠根據不同類型房地產確定成本對象，并準確歸集開發成本，那么不同類型房地產的開發成本就可直接確定。如果納稅人存在兩種類型以上的房地產，并且未能根據不同類型房地產歸集開發成本的，則應當按照不同類型房地產的建筑面積占該項目總建筑面積比例計算分攤開發成本。如果某一類型房地產存在區別于其他類型房地產的特定成本（例如某一類型房地產發生了裝修成本）的，此類特定成本應單獨歸集并準確核算，并將此類特定成本直接歸集至該類型房地產。
三、連體樓也可以按層高系數法分攤
湖北省地方稅務局關于印發《湖北省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》的通知（鄂地稅發[2008]207號）規定：單棟建筑物既有住宅又有商業用房的，商業用房建筑成本可以按照層高系數予以調整。其余扣除項目金額不得按層高系數調整。
商業用房層高系數=商業用房層高/住宅層高。
上述三中方法在后面土地增值稅清算一章詳細說明。
???未實際支付的開發成本不能在土地增值稅清算時扣除
一、未取得合法有效憑證的不能扣除
《關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發（2009）91號）第二十一條規定：審核扣除項目是否符合下列要求：在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四、土地增值稅的扣除項目：房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
地方文件廣州市地方稅務局日前印發通知（穗地稅函[2008]342號）規定：，明確以房產補償被拆遷方土地增值稅的計算問題等八項土地增值稅清算工作問題的處理指引。針對土地增值稅清算合法有效憑證確認問題，通知分六類情況進行了說明。
一是根據“187號文”第四條第（一）項規定，房地產開發企業不能提供合法有效憑證的，計算扣除項目金額時不予扣除。由于歷史遺留問題，在土地出讓方式統一實行“招、拍、掛”之前，即2002年12月1日以前房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，企業向地稅機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經清算小組合議確定后，可給予扣除：1.能提供批準出讓土地的政府有關部門的證明資料；2.按當年政府規定的土地出讓金標準并實際支付的。2002年12月1日以后取得土地使用權的，根據“187號文”第四條第（一）項規定，企業不能提供合法有效憑證的，計算扣除項目金額時不予扣除。
二是房地產開發企業以轉讓的形式取得土地使用權并支付相應的土地價款的，應取得相應的發票。2002年12月1日以前企業支付土地價款取得農村集體經濟組織的土地使用權、沒有取得合法有效憑證的，企業向地稅機關遞交報告并同時符合以下兩個條件的，經清算小組合議確定后，可給予扣除：1.提供相關的土地使用權轉讓協議；2.相應蓋有公章的實際支付憑證。
三是房地產開發企業以非貨幣形式取得土地使用權或者在建工程的，按照“187號文”第三條第一款規定的方法和順序確認收入并開具發票。
四是房地產開發企業支付被拆遷單位拆遷補償費，應按規定取得被拆遷單位提供的合法有效憑證。
五是房地產開發企業支付自然人拆遷補償費的，應按規定取得對方個人簽名或者蓋章的收款收據，也可以開列有個人簽名或蓋章的支付清單。
六是房地產開發企業未足額付款但已取得發票的工程質量保證金，按不超過建設工程款5%的比例計算扣除。其他未付款雖已取得發票的，但在計算扣除項目金額時不允許扣除。
通知明確，房地產開發企業由于逾期開發而向國土部門補繳土地閑置費并取得相應的財政專用收據的，按《實施細則》第七條第（一）項規定計入取得土地使用權所支付金額；房地產開發企業向建設部門繳納市政配套設施費并取得相應的財政專用收據的，按《實施細則》第七條第（二）項規定計入房地產開發成本；一方出資、一方出地合作開發的房地產項目，項目公司成立前為該項目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項目清算時予以扣除；房地產開發企業將樣板房獨立于銷售商品房以外單獨建造的，其裝修費用計入房地產開發費用；對在銷售商品房內既作樣板房又作為開發產品對外銷售的，其樣板房裝修費用計入房地產開發成本；房地產開發企業委托境內外公司進行項目開發管理，經審核實際發生的勞務后，實際支付的金額能夠提供合法有效憑證的，允許計入相應的扣除項目；房地產開發企業根據已經制訂的相關上繳標準向上級公司繳納管理費，再通過上級公司返還支付相關費用的，按實際支付相關費用并且提供合法有效憑證的，允許計入相應的扣除項目。
二、扣留質保金沒有取得發票不能扣除
國稅函〔2010〕220號第二條規定：未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
從以上規定看土地增值稅扣除必須同時符合以下條件：
1、實際發生的支出；
2、提供合法有效憑證。
地方文件青地稅發【2016】1號規定：房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業已就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質保金不得扣除。
《產業地產與“工改工”運營實踐及稅務規劃經驗分享》
行業大咖 劉愛明 李明俊 和你“侃”產業地產
▼長按圖片了解詳情
