早上小編發(fā)的一則新聞《廣東擬將宅基地變地票流轉(zhuǎn) 破地產(chǎn)供需難題》，很多網(wǎng)友都不明白什么是地票，都不知道地票制度這概念，小編委托微土君整理相關(guān)資料，給大家詳細(xì)講解：
什么是地票制度？
所謂地票，是指包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過復(fù)墾并經(jīng)過土地管理部門嚴(yán)格驗收后所產(chǎn)生的指標(biāo)。企業(yè)購得的地票，可以納入新增建設(shè)用地計劃，增加相同數(shù)量的城鎮(zhèn)建設(shè)用地。
地票制度形成
2007年，國務(wù)院批準(zhǔn)重慶為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。試驗區(qū)的設(shè)立，為重慶的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。重慶開始了自己的探索。
2008年2月出臺的《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》正式批準(zhǔn)重慶建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的土地利用制度，在確保基本農(nóng)田總量不減少、用途不改變、質(zhì)量有提高基礎(chǔ)上，穩(wěn)步開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)。
以2008年6月27日國土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》為基礎(chǔ)，2008年11月17日，重慶市人民政府第22次常務(wù)會議通過了《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》。
2008年12月4日，重慶農(nóng)村土地交易所掛牌，該交易所以“地票”作為主要交易標(biāo)的，中國的地票交易制度就此誕生，它是在國家城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略下，成為率先探索完善農(nóng)村土地管理制度的改革工具。
地票的運(yùn)行程序
(一)復(fù)墾。將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，進(jìn)行專業(yè)復(fù)墾為耕地。凡農(nóng)戶申請宅基地復(fù)墾，必須有其它穩(wěn)定居所，而且有穩(wěn)定工作或穩(wěn)定生活來源。同時規(guī)定復(fù)墾整理新增的耕地繼續(xù)由原宅基地農(nóng)民承包經(jīng)營;自己不經(jīng)營的，可再次流轉(zhuǎn)，獲得相應(yīng)收入。
(二)驗收。經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗收后，騰出的建設(shè)用地指標(biāo)，由市土地行政主管部門向土地使用權(quán)人發(fā)給相應(yīng)面積的“地票”。
(三)交易。在重慶市農(nóng)村土地交易所開展“地票”交易。所有法人和具有獨(dú)立民事能力的自然人，均可通過公開競價購買“地票”。“地票”交易總量實(shí)行計劃調(diào)控，原則上不超過當(dāng)年國家下達(dá)的新增建設(shè)用地計劃的10%。價格確定環(huán)節(jié)上，在綜合考慮開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等因素的基礎(chǔ)上，制定全市統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易基準(zhǔn)價格，供交易雙方參考。地票交易收益，除繳納少量稅費(fèi)外，絕大部分歸農(nóng)民家庭所有。耕地、林地的承包經(jīng)營權(quán)交易收益，全部歸農(nóng)民家庭所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的土地收益，主要用于農(nóng)民社會保障和新農(nóng)村建設(shè)等。
(四)使用地票。在城鎮(zhèn)使用時，可以納入新增建設(shè)用地計劃，增加等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地，并在落地時沖抵新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)，但要符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù)，完成對農(nóng)民的補(bǔ)償安置。征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法定程序，取得城市土地使用權(quán)。
地票交易流程圖
地票制度的優(yōu)越性
(一)是農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一次新探索。
重慶地票的創(chuàng)設(shè)，可以使農(nóng)村多余的建設(shè)用地，通過復(fù)墾形成指標(biāo)，進(jìn)入土地交易中心進(jìn)行交易，為土地流轉(zhuǎn)，土地集約，高效使用土地提供了制度平臺。并巧妙地繞開了農(nóng)村宅基地不能用于非農(nóng)建設(shè)的法律問題，通過激勵相容的市場機(jī)制.實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)郊農(nóng)村建設(shè)用地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地之間潛在的供需關(guān)系，對于解決我國農(nóng)村宅基地空置等低效率使用問題、打破城鎮(zhèn)發(fā)展普遍遭遇的土地資源瓶頸，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。同時，我國正在探討農(nóng)村金融的新思路，地票的出現(xiàn)，為權(quán)利證券化也提供了一個新的制度進(jìn)路。
(二)有利于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。這意味著農(nóng)村和城市土地?fù)碛姓叩臋?quán)利一致,集體土地與城市(國有)土地同地、同價、同權(quán)。重慶“地票”借鑒了 “城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”政策。 其目的是帶動農(nóng)村要素市場的發(fā)育，促進(jìn)農(nóng)村資本、技術(shù)等其他要素市場建設(shè)。
(三)有利于耕地保護(hù)。以“先補(bǔ)后占”替代“先占后補(bǔ)”的用地模式，“先造地后用地”。先把農(nóng)村建設(shè)用地轉(zhuǎn)化成耕地之后，才在城市新增建設(shè)用地，對耕地的保護(hù)力度更大、保護(hù)效果更好。
(四)有利于城市反哺農(nóng)村。農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市建設(shè)用地遠(yuǎn)距離、大范圍的轉(zhuǎn)換，一方面可緩解城市建設(shè)用地緊張，帶動城鄉(xiāng)之間土地要素流轉(zhuǎn)，大幅度提升偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村土地價值，另一方面，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)級差地租的價值化，這個價值可以轉(zhuǎn)化為大城市反哺大農(nóng)村的資金來源。
(五)有利于增加農(nóng)民收入。農(nóng)民通過地票增加收入，促進(jìn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，增加農(nóng)業(yè)投入的資金，提高進(jìn)入城鎮(zhèn)后的生活保障水平和發(fā)展能力。
(六)極大緩解城市建設(shè)用地緊張的局面。我國征收農(nóng)村土地進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)，只能依靠每年國家下達(dá)的有限指標(biāo)。而地票交易的出現(xiàn)，則讓現(xiàn)實(shí)的用地制度多出了一條市場化的渠道。
重慶地票交易發(fā)展歷程
2007年，國務(wù)院批準(zhǔn)重慶為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。
2008年6月27日，國土資源部《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》頒布。
2008年11月17日，重慶市人民政府第22次常務(wù)會議通過了《重慶市農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》。
2008年12月4日，重慶農(nóng)村土地交易所掛牌，該交易所以“地票”作為主要交易標(biāo)的，中國的地票交易制度就此誕生。
2008年12月4日，重慶農(nóng)村土地交易所進(jìn)行第一場地票拍賣。
2009年2月，《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》正式批準(zhǔn)重慶建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的土地利用制度，在確保基本農(nóng)田總量不減少、用途不改變、質(zhì)量有提高基礎(chǔ)上，穩(wěn)步開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)。
2009年12月3日，重慶農(nóng)村土地交易所進(jìn)行第六次地票拍賣，共有玉豪龍公司、騰翔公司、中渝公司、晉愉公司、東港公司、龍湖地產(chǎn)等6家民企曾經(jīng)拿到過地票，截至2009年12月3日，重慶農(nóng)村土地交易所總成交44總地票，共計8300畝用地指標(biāo)，成交總金額7.38億元，均價每畝9萬元。
重慶玉豪龍實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司成為第一個“吃螃蟹的人”，2008年12月4日，該公司以2560萬元拍下第一張地票，2010年2月4日，重慶媒體稱該公司已經(jīng)“兌現(xiàn)”地票。
重慶地票的運(yùn)行模式
1.規(guī)劃布局
《暫行辦法》規(guī)定：市國土資源行政主管部門依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃，編制城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤專項規(guī)劃，確定掛鉤的規(guī)模和布局，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
2.立項申請
經(jīng)村集體三分之二成員或三分之二成員代表同意，閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地可以成為立項申請的標(biāo)的，區(qū)縣土地行政管理部門同意后，可以組織復(fù)墾。
有其它穩(wěn)定居所，而且有穩(wěn)定工作或穩(wěn)定生活來源的村民也可申請復(fù)墾耕地。復(fù)墾整理新增的耕地繼續(xù)由原宅基地農(nóng)民承包經(jīng)營;自己不經(jīng)營的，可再次流轉(zhuǎn)，獲得相應(yīng)收入。
3.土地管理部門驗收
村集體或村民復(fù)墾土地經(jīng)土地管理部門嚴(yán)格驗收后，騰出建設(shè)用地指標(biāo)，并由市土地行政主管部門向土地使用權(quán)人發(fā)給相應(yīng)面積的“地票”。
4.地票交易價格確定
在綜合考慮開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等因素的基礎(chǔ)上，市土地行政主管部門制定全市統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)交易基準(zhǔn)價格，供交易雙方參考。
5.土地交易所交易
重慶市農(nóng)村土地交易所是開展地票交易的的固定場所。所有法人和具有獨(dú)立民事能力的自然人，均可通過公開競價購買地票。地票交易總量實(shí)行計劃調(diào)控，原則上不超過當(dāng)年國家下達(dá)的新增建設(shè)用地計劃的10%。
6.地票交易收益分配
除繳納少量稅費(fèi)外，絕大部分歸農(nóng)民家庭所有。耕地、林地的承包經(jīng)營權(quán)交易收益，全部歸農(nóng)民家庭所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的土地收益，主要用于農(nóng)民社會保障和新農(nóng)村建設(shè)等。
7.地票兌現(xiàn)
地票作為城市建設(shè)用地指標(biāo)憑證，在城鎮(zhèn)使用時可以納入新增建設(shè)用地計劃，增加等量城鎮(zhèn)建設(shè)用地，并在落地時沖抵新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)和耕地開墾費(fèi)，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù)，完成對農(nóng)民的補(bǔ)償安置。征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法定程序，取得城市土地使用權(quán)。
