今年，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部關于印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知確定，在北京、上海等全國13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，但是不少人還是困惑，究竟能夠建租賃住房的是哪些集體土地呢?哪些集體土地不能用來建租賃住房?什么情況才可以建?
哪些集體土地能建，哪些土地不能建?
相關法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟組織，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。
集體用地建租賃房，既不能選擇已掛牌的違法違規(guī)項目，又要滿足城鄉(xiāng)建設規(guī)劃條件。也就是說，規(guī)劃中是產(chǎn)業(yè)用地的，就不能變成居住用地;
屬于基本農(nóng)田的，更不能用于建造出租房。一旦違規(guī)建了租賃用房，建成出租后，也有可能被有關部門查處。
什么情況可以建?
集體土地建租賃房，集體經(jīng)濟組織本身也要有建造租賃屋的意愿才行，且還要具備一定資金實力，更必須要具備房屋出租的市場需求。
這是因為集體建設用地建成租賃房后，靠租金收益回收成本需要一段時間，前期建設資金壓力會很大。如果集體沒有實力，靠借貸資金蓋租賃房屋，可能讓集體經(jīng)濟背負沉重的負擔，反而影響了集體經(jīng)濟的發(fā)展和壯大。
假如當?shù)赝ㄟ^向村民集資建房，建房之前，對集體土地建租賃住房不進行認真的考察評估，建成后租不出去或者出租率不高，那么就很難收回成本。
集體土地建租賃住房的租金、租期怎么確定規(guī)范?
試點方案中明確提出，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。
但如果有的地方不嚴格按規(guī)定執(zhí)行，要么以租代售、要么轉(zhuǎn)租，要么把租期壓得很短，動不動就漲價，那可能會使租住者忐忑不安，不知道哪一天被趕出租賃房，或者由于租金飛漲，交不起租金而卷鋪蓋走人。
如果集體租賃用房不明確收益分配，不能讓集體組織成員從中獲利，也可能會引起當?shù)厝罕姷牟粷M，使租房者很難住得安穩(wěn)。
因此，將集體建設用地用來建設租賃住房確實惠民，但是這些租賃用房建設、租賃、權(quán)益等方面沒有明確的規(guī)范才行。
