何為二手房？二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。
隨著中國房地產市場的火爆，二手房市場也不例外。當然，在法律的角度上講，我們看的是交易的行為，說的在具體一點就是與二手房交易相關的一系列與法律相關的行為。二手房交易行為中飽含著豐富的法律知識，筆者就借此主題，對其中的問題做一些通俗地理解。就當作是普法吧。
對于買方來說，買賣二手房需要注意以下幾個問題：
一、房屋手續(xù)是否齊全
房屋是最重要的不動產類型之一，我國采取的不動產登記所有權制度，不動產登記不僅具有公示公信的效力，而且尤其起到確權的作用。因而，證件齊全，房產證產權清晰是確定賣方享有房屋所有權的憑證。產權證上的房主與賣房者是否一致；搞清楚所賣房屋的性質；產權證上所確認的面積與實際面積是否相符；驗證產權證的合法性與真實性。此外，還要注意將房產證與登記簿進行對照，最終以登記簿上記載的內容為準。
另外，還要注意確認產權的完整性，就是要判斷其房產有沒有抵押，包括私下抵押，共有人等。以避免在過戶后出現(xiàn)不必要的爭議與糾紛。
現(xiàn)實中存在的比較多的的情形時，有些房子因為各種各樣的情形房產證還沒有辦下來，對于這種房子的買賣，筆者建議買賣雙方最好一起去不動產登記中心查詢一下該房屋是否具有房產證以及該房屋上是否設有其他權利，如抵押權等。
二、房屋產權是否明晰
所有權的表現(xiàn)形式有很多種，實際上也就是所有權的分類。例如按照所有權的主體的不同，可以將所有權分為國家所有權，集體所有權，私人所有權。還比如，共有就是所有權的一種表形態(tài)，又分為按份共有與共同共有。因而，即便是對于二手房的產權問題，我們也一定要對這些所有權的表現(xiàn)形態(tài)有所關注。
例如有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有、夫妻共有等，而且這基本上屬于共同共有，對于這種二手房的處分，法律還有更嚴格地要求。即對此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，除非其他共有人認可，極有可能導致該合同無效，即使到了房管局也很難辦理房屋過戶手續(xù)，這才是竹籃打水一場空。
三、交易房屋是否在租
根據《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”這就是所謂的“買賣不破租賃”，說白了，就是你在買房子的時候，房子是在租賃期間，只有在租賃期間屆滿之后，你才可以入住。
此外，根據《合同法》第300條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權。就是說，一套房子，你想買，承租人也想買，在同等條件下，房子是要賣給承租人的。所以，如果不注意這些問題，會引來一些不必要的糾葛。
四、該房屋上是否有抵押
房產抵押是指產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。
試想，如果買賣房前該房屋上已經有抵押權，那么即使過戶口，如果原房主不能償還到期債務，債權人依然可以就該在房屋上實現(xiàn)抵押權。這就等于說是自己買了一個大打折扣的房子。酒館有不同的救濟措施，但多一事不如少一事，誰愿意費時費力，鬧心鬧事。
五、簽訂買賣合同時最好雙方都到場
我一直強調，我們一定要重視合同的作用。在買賣二手房時，合同的作用也是至關重要的。一旦白紙黑字的固定下來，想胡說還不是那么容易的。例如，房屋產權為多人時，僅其中一名產權人或者由第三人出面參與合同簽訂，鑒于本人未到場無法核實授權委托書的真實性，無法排除其他產權人反悔的風險，如果發(fā)生交易失敗，一般都由簽字人和中介按過錯程度承擔法律責任。因此盡量做到所有產權人都到場親筆簽字。
對于中國的老百姓來講，買房子是一件大事，不得不慎之又慎。一場買賣，我們往往會面對很多的風險，在我看來，一個是法律的風險，一個是人心的風險。二者的不同之處在于前者是可控的，可避免的。而后者是不可控的，也是難以克服的。
