可能很多朋友知道，但是不是全部都知道，實際商鋪的造價和住宅差不多的，當然大型商場的各種功能要設計的更加完美，各種能源消耗可能跟多，那么也會在電力投入，消防投入會更多一些，還有裝修也是一大塊；
還有就是停車場，可能需要一塊空間，或是地皮?；蚴窍峦＼嚳臻g，那么對商業也是有消耗的；
這就是商業的造價和住宅的一些區別，但是商業的后續管理，要遠遠低于住宅，住宅的綠化，每年的水費就是一個大數據；
那么，商鋪的定價，在大多數城市，都是要貴于住宅的；
而且貴的，那么的不靠譜；
說說建筑造價，三四線城市的房子，最低售價3000多塊，就是一些城村交匯的地方；
也就是說地皮一分錢不要，開發商一份錢不賺，價格才3000多，說明什么問題？
建筑造價，真的很低；
商鋪的造價也高不到哪里去，特別是社區商鋪，和住宅是一樣的造價；
這個就聊到這里，不說了，那么聊聊商鋪的定價，到底是依靠的什么標的呢？
第一：商鋪是開發商，最賺錢的一部分；
為什么一個小區，開發商死活都要規劃底商，不論是在犄角旮旯，還是在主要街道，都規劃了商鋪；
特別是大的小區，小區內部甚至都規劃了底層內鋪；
因為商鋪賣出去的價格，一定是高于住宅的，住宅才能買幾個錢？
很多開發商，耍小聰明，蓋的都是三層連體商鋪，說白了，只要沾上商鋪這個詞，哪怕是三層，都會賣出高于住宅的價格；
還有就是，小區越大，商鋪賣得越貴；
商鋪面積越大，層高越有優勢，賣出去的可能性越大，經營的業態越是多元化；
雖然說，從投資角度講，買大商鋪風險大，但是大商鋪的經營者，一旦穩定都是長期客戶；
例如銀行，保險公司，社區醫院等等；
不管怎么說，社區商鋪都是開發商，盈利的很大一塊，而且價值倍增；
那么，開發商，賣商鋪的時候，怎么定價的呢？
第二：燒腦的商鋪定價規則；
愚鈍一點的開發商，就是在小區不成熟的時候，就是等待，用時間來說明商鋪有價值，一點一點的被發現；
稍微聰明點的開發商，就是搞運營，設計和規劃業態；
對于商鋪來講，不要說，開發商資金緊張拋售，這玩意看不透的時候，是沒人買的；
著急也是白瞎；
對于商鋪來講，為了銷售，而規劃業態的開發商，太多了；
液態的規劃，代表有穩定的租金回報率；
賣房的時候，就可以用租金回報率來和你說話，用熱火朝天來和你說話，你買不買？
一定買；
那么，這個定價，就有了新的思路，這么定價呢？
一是有限的參考，周邊鋪位價格，周邊的租金價格，周邊的業態環境；
有了這些參考，就有了增值；
另外，開發商都善于說一件事情，那就是增值論；
假如周邊的商鋪，3年前價格2萬，現在開發商就說，甚至聯合中介的朋友放風說，那邊的漲到了3萬了；
而且在中介，還掛幾個鋪面的信息，就這么把價格定高了一點點；
二是透支未來3年的定價；
有的說是返租，有的說是優惠幾折，這就是一個定價的心里策略罷了；
價格一定是超前的，未來三年買了商鋪，再賣掉的都是虧錢，這個已經不用說了；
這樣說來，就知道了開發商怎么定價了吧？
當然，還有很多的考慮因素，運營，周邊，小區入住率，銷售率，周邊人口布局分類等等；
阿永哥點評：
一是買商鋪是一個長期的投資，20年以上回本的商鋪，基本都不靠譜；
但是剛剛買到的商鋪，能夠達到5%的收益率，已經是非常的牛逼了，關鍵是看后續；
這就是硬功夫了，區域發展才是商鋪的未來，包括業態發展；
二是商鋪是可以議價的，這個議價能力，也很重要；
通常的議價風格，就是組團玩開發商，我們一次性要30套底商，你賣不賣，價格是多少？
溫州人就這么玩，不是說這個過時了，而是這樣搞可以有一個更好的運營規劃；
這才是硬道理，好了就說這么多吧！
買房賣房，怎么增值，怎么識破買賣花招？
