房屋拆遷、離婚財產分割、繼承情形出現，時常引起財產糾紛。而在這當中，特殊產權的房產更是多方矛盾的易發地。如何在糾紛前明晰產權歸屬，了解分割原則，有利于糾紛的解決。本期小佳問答，聚焦售后公房的諸多問題，揭開相應的糾紛疑惑。
文章來源：佳和家事（lawyer6666）授權轉載
投稿：tougao@askmylawyer.cn
01、什么是售后公房？
答：售后公房是指承租公有住房的承租人與同住人，根據相應的政策，按一定的算法與優惠條件，將僅有使用權的公房買下，變為產權房的房屋。
02、售后公房離婚時能否分割？怎么分割？
答：根據《婚姻法司法解釋二》及《上海市高級人民法院關于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答（一）》的規定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產購買為產權的，該房屋為共同所有。但從上海的實際出發，由于公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關系存續期間，以共同財產出資，將原有的公房使用權轉為產權后，在離婚分割該房屋時，一概不考慮原一方承租時的使用價值，也有失公允，對此我們認為實踐中，可區分下列情形處理：
1、一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內，無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時，可不考慮原公房使用權的交換價值的單獨歸屬問題。
2、一方婚前承租的公房使用權，是其以個人財產支付對價取得的，婚后又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余價值按共同財產分割。
3、對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參考司法解釋（二）第二十二條的規定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。
此外，通過《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》，夫妻一方在婚后通過福利、單位補貼取得產權房，但同時與用人單位簽有服務協議的，由于該方對此房的獲得具有較大貢獻，且其將來擇業的自由會在服務期內受到限制，因此，夫妻離婚時，因服務期問題而導致房產權利受影響的事實尚未發生的，對該房產的分割應考慮尚存服務期的長短、夫妻共同生活的時間，適當多分給簽有服務期的一方。
03、售后公房只有一個產權人，怎么分割？
答：一般來說，售后公房的產權人就是不動產登記簿所記載的權利人。但是上海在1994年公有住房改革的時候，曾出臺了包括《關于出售公有住房的暫行辦法》、《關于出售公有住房的實施細則》以及相關問題的系列解答意見等文件，構成了“94方案”。該方案同之后的其他房改方案最大的區別在于：房產證上只能登記家庭成員一人的名字，其他房屋共有人無法登記。那么在這種情況下該如何確定產權人呢？根據上海市高級人民法院發布的關于《處理公有住房出售后糾紛的若干意見》第9條規定，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人都有可能成為房屋的共有權人。
但是需要注意的是，當年適用94方案的，從房屋登記至產權登記人名下之日已經超過20年，因此即便有購房資格的人起訴要求確認產權共有，法院也會駁回其訴訟主張。
04、售后公房產權人去世，怎么繼承？
答：售后公房的繼承分為兩種。
第一種：法定限制期限內
1、售后公房在法定限制上市的期限內。由于繼承原因要求分割該房的，房屋能分割的盡可能予以分割。對房屋能予分室分割的，可確定各方的房屋產權；對無法分割實房的，除雙方協議一方得實房，一方得房屋折價款外，一般暫不分割，確定房屋產權共有。
2、房屋所有權人在法定限制轉讓的期限內立遺囑將房屋產權遺贈他人的，該遺囑又符合其他法定條件的為有效，公房按照遺囑進行分配。
第二種：已過法定限制期限
有遺囑，售后公房按照遺囑繼承；無遺囑，售后公房按照法定繼承方式進行繼承。
05、售后公房交易的稅費是多少？
答：售后公房在首次交易時（或稱為原始的售后公房）無論是否滿二、滿五，均只要交1%的個人所得稅和契稅，無需繳納增值稅。當已經交易過一次后，原始的售后公房就變成普通商品房性質，當房屋價值超過普通住宅標準（內環450萬，內外環之間310萬，外環230萬）就會產生增值稅。
06、售后公房可能會變回承租方嗎？
答：有可能的。根據相關規定，將公房購買為產權房時，應當經過全體承租人及同住人的協商一致。但現實中，有些承租人或同住人為達到自己的目的，而偽造承租人或其他同住人簽名訂立共有住房出售合同的情況屢見不鮮。若因侵害他人合法權益而最終被法院判決合同無效的，那么該售后公房即會被同時判決恢復為原有公有住房狀態。
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