（一）、轉讓新建房注意配比原則
1.土地成本
（1）土地成本的口徑
（2）開發的土地百分比
（一）轉讓新建房注意配比原則
1.土地成本
（1）土地成本的口徑
（2）開發的土地百分比
（3）在開發的土地上新建項目的銷售百分比
2.費用：財務費用中的利息支出
【精選題】房地產開發公司在 2016 年、2017 年發生如下業務：
（1）2016 年 1 月 1 日通過競拍取得市區一處占地面積為 20000 平方米的土地使用權，支付土地出讓金 3500 萬元；
（2）自 2016 年 2 月份開始在取得的該土地上建造寫字樓，支付工程款合計為 1500 萬
元，并于 2016 年 3 月份取得建筑工程施工許可證開工建設，2017 年 8 月 31 日完工；其次根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業 5%的工程款，作為開發項目的質量保證金，對方按實際收取的工程款給予開具發票；
（3）與該開發項目有關的銷售費用 40 萬元、管理費用 60 萬元、財務費用 100 萬元，
其中財務費用中包括向金融機構貸款利息支出80 萬元以及超過貸款期限加罰的利息20 萬元， 利息支出能夠提供金融機構貸款證明，并且能夠按照房地產項目計算分攤；
（4）2016 年下半年銷售寫字樓的 70%并簽訂了銷售合同，取得銷售收入合計 9800 萬元
（包含增值稅，該項目選擇簡易計稅）；次年 2 月份剩余 30%開始對外出租，簽訂為期 3 年
的租賃合同，約定每年租金 120 萬元（含增值稅，出租營改增前建造的房屋選擇簡易計稅），
當年實際取得租金收入 80 萬元。
已知：當地規定計征土地增值稅時其他房地產開發費用扣除比例為 4%，契稅稅率為 3%
（不考慮地方教育附加）。要求：
（1）計算進行土地增值稅清算時可扣除的取得土地使用權支付的金額；
（2）計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發成本；
（3）計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發費用；
（4）計算進行土地增值稅清算時可扣除的與轉讓房地產有關的稅金；
（5）計算上述業務應繳納的土地增值稅。
【答案】
（1）要根據配比原則計算當期可扣除的項目金額，可扣除的取得土地使用權支付的金額=3500×（1+3%）×70%=2523.5（萬元）。
（2）房地產開發公司在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發公司開具發票的，按發票所載金額予以扣除；未開具發票的，扣留的質量保證金不得計算扣除；則可扣除的房地產開發成本=1500×（1-5%）×70%=997.5（萬元）。
（3）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本）
×5%以內，對于超過貸款期限的加罰的利息不允許扣除；則可扣除的房地產開發費用=80× 70%+（2523.5+997.5）×4%=196.84（萬元）。
（4）與轉讓房地產有關的稅金=9800÷（1+5%）×5%×（7%+3%）=46.67（萬元）。
（5）對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成 本 之 和 ， 加 計 20% 扣 除 ； 則 可 扣 除 項 目 金 額 合 計 =2523.5+997.5+196.84+46.67+
（2523.5+997.5）×20%=4468.71（萬元）
增值額=9800÷（1+5%）-4468.71=4864.23（萬元）增值率=4864.23/4468.71×100%=108.85%
應繳納土地增值稅=4864.23×50%-4468.71×15%=2432.115-670.3065=1761.81（萬元）。
