想知道關于土地征收拆遷
的程序與補償標準嗎？
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房屋拆遷未簽訂書面協議，口頭協議有效嗎？
京平律師答
1、 口頭承諾出現的原因
在拆遷過程中，拆遷方為了追求所謂的拆遷高效率，快速完成拆遷任務，除了不按照法律規定的法定程序進行，還往往向被拆遷戶們做出種種口頭承諾，事后再翻臉不認賬。因為老百姓手頭上沒有一個白紙黑字的協議，也就欠缺了一個可以對拆遷方施壓的談判籌碼，此時便叫天天不應，叫地地不靈，不知道該怎么進行維權。
2、 口頭承諾的效力
判斷口頭協議的效力，除了依據《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等行政法律規范，同時可以適用不違反行政法和行政訴訟法強制性規定的民事法律規范。因此，在行政法律、法規沒有規定某項行政協議必須以書面形式訂立的情況下，可以適用《合同法》對于合同形式的相關規定。根據《合同法》第十條第一款規定，“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式?！?br>
但口頭形式的合同往往因缺乏文字證據，存在舉證難的問題。當難以舉證證明口頭合同存在的情況下，口頭承諾的效力更是無法進一步審查。
3、取證的重要性
打官司其實就是打證據，故被拆遷人應該養成收集證據的習慣，在拆遷中注意收集保存相關證據，以防在因合法權利被侵犯而啟動的拆遷維權訴訟中打了“無準備之仗”。因此，在與拆遷工作人員溝通時可以做必要的錄音，特別是拆遷方一些口頭承諾，特別注意錄音要能完整反應對話時間、地點、相對方等具體內容。
拆遷時有土地證的怎么補償？
京平律師答
我們國家的土地性質分為國有土地和集體所有土地，不同土地性質上的房屋在面臨征收時其補償標準、征收流程都是有所區別的。在您的描述中并沒有具體指出您的土地證是國有土地使用證還是集體土地使用證，所以無法判斷您正面臨征收的房屋下面的土地性質。在此就將國有土地和集體土地上房屋征收補償的標準分別予以介紹，以供參考。
首先，國有土地房屋征收補償標準：
國有土地上房屋征收補償依據主要是《國有土地上房屋征收與補償條例》?？偨Y如下：
1、貨幣補償：補償金額=被征收房屋市場價格(包括裝飾裝修費用)+搬遷費+臨時安置費用+營業性房屋停產停業損失+獎勵費。被征收房屋市場價格參照周邊類似房地產市場價。比如你周邊商品房市場售價10000元/平，那么你可以以此為參照，對比征收方給的補償單價是否合理。
2、產權置換：即給予安置房，相同地段最低1:1進行置換。比如你的房屋合法建筑面積為300平米，征收方應提供同等價值不低于300平米建筑面積的安置房予以置換。
當然，被征收人亦可以選擇兩種補償方式相結合的方式，靈活選擇。
其次，集體土地上房屋征收補償標準：
目前，集體土地上房屋征收補償沒有統一適用的“集體土地上的房屋征收與補償安置辦法”，其補償主要依據《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及地方性法規、地方性規章。其補償方式及補償標準總結如下：
1、貨幣補償：房屋拆遷補償=被拆遷房屋重置成新價+宅基地區位補償價×合法宅基地面積+裝修及附屬物補償+搬遷費+補助費+獎勵費。被拆遷房屋重置成新價，即現在、當下重新建造同等面積、結構的房屋所需要的費用。宅基地區位補償價，即區片綜合地價。
2、產權置換：即給予安置房，按照合法房屋的實際面積和安置房屋面積1:1的最低比例進行安置。
3、遷建安置：有條件的，可以選擇宅基地遷建安置，另補償房屋的重置成新價。
雖屬于集體土地，但是已經劃入城市規劃區的農村房屋，或者屬于城中村，可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規定，參照被征收房屋周邊商品房市場價格補償。
（注：京平拆遷律師事務所是北京乃至全國較有名氣的專門負責征地拆遷的律師事務所，值得信賴。）
