我們的車(chē)位專(zhuān)題文章已經(jīng)推出了《房地產(chǎn)項(xiàng)目中住宅區(qū)車(chē)位權(quán)屬認(rèn)定》《合規(guī)推進(jìn)老舊小區(qū)停車(chē)設(shè)施升級(jí)改造》《充電停車(chē)位合規(guī)建設(shè)初探》，分別聚焦車(chē)位權(quán)屬認(rèn)定、老舊小區(qū)停車(chē)設(shè)施升級(jí)改造以及充電停車(chē)位的建設(shè)。本文旨在闡述地下車(chē)位確權(quán)登記理論和實(shí)務(wù)難點(diǎn)的基礎(chǔ)上，梳理近年來(lái)的立法進(jìn)展和實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，并通過(guò)介紹《意見(jiàn)》的要點(diǎn)，為企業(yè)及業(yè)主更好地了解地下車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)登記的程序提供幫助。
地下車(chē)位確權(quán)登記的理論及實(shí)務(wù)難點(diǎn)使車(chē)位登記并未在全國(guó)范圍內(nèi)普遍實(shí)施。近年來(lái)，我國(guó)地下車(chē)位確權(quán)登記的立法及實(shí)務(wù)操作有諸多進(jìn)展和經(jīng)驗(yàn)。許多省市探索出符合本地實(shí)際的登記實(shí)務(wù)操作規(guī)范。2019年，自然資源部公布的《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)》開(kāi)啟了地下車(chē)位確權(quán)登記的序幕。2021年5月7日，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于推動(dòng)城市停車(chē)設(shè)施發(fā)展意見(jiàn)的通知》指出要出臺(tái)停車(chē)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則，明確不同類(lèi)型停車(chē)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，做好不動(dòng)產(chǎn)登記。
一、地下車(chē)位確權(quán)登記理論及實(shí)務(wù)難點(diǎn)
（一）地下車(chē)位權(quán)屬的學(xué)理及司法觀點(diǎn)不一致
學(xué)理及司法觀點(diǎn)對(duì)人防車(chē)位的歸屬分歧較大。主流觀點(diǎn)大致有以下四種：屬?lài)?guó)家所有，開(kāi)發(fā)商有使用、收益的權(quán)利，但不允許對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)粴w開(kāi)發(fā)商所有，允許對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)划a(chǎn)權(quán)不明，只允許開(kāi)發(fā)商出租，不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥蓸I(yè)主共有。有法官認(rèn)為依據(jù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)收益、誰(shuí)維護(hù)”的原則，由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的人防車(chē)位應(yīng)由開(kāi)發(fā)商所有。有法官認(rèn)為人防車(chē)位屬于人防工程的一部分，需優(yōu)先滿(mǎn)足公共利益需求，所有權(quán)應(yīng)屬于國(guó)家。
（二）缺少地下空間確權(quán)
地下空間開(kāi)發(fā)利用的立法較為薄弱，地方立法現(xiàn)狀較為滯后，僅上海、深圳、天津、杭州等地出臺(tái)了一些政策文件，但未從根本上解決地下空間規(guī)劃、建設(shè)、開(kāi)發(fā)利用和權(quán)屬登記等關(guān)鍵性問(wèn)題。實(shí)務(wù)中存在前期土地出讓時(shí)未涉及土地的深度及廣度，造成地下空間的權(quán)屬范圍不清無(wú)法確權(quán)登記的情況。
（三）登記面積測(cè)繪亟待技術(shù)創(chuàng)新
地下車(chē)位的面積劃定是確權(quán)登記的實(shí)務(wù)難點(diǎn)之一。登記面積測(cè)繪亟待技術(shù)創(chuàng)新，登記內(nèi)容中需記載深度、層數(shù)、形式等內(nèi)容，標(biāo)明周邊相鄰關(guān)系、空間位置、起止深度等要素。
（四）前期用地、規(guī)劃等環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管
前期用地、規(guī)劃、驗(yàn)收、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)管理不到位，審批程序未理順，導(dǎo)致登記難的項(xiàng)目較多。2016年公布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知》提出要強(qiáng)化城市停車(chē)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃調(diào)控、明確公共停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃審批條件、規(guī)范停車(chē)設(shè)施用地管理等措施，加強(qiáng)前期用地、規(guī)劃、驗(yàn)收、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)監(jiān)管，理順審批程序，為地下車(chē)位的登記奠定基礎(chǔ)。
二、地下車(chē)位確權(quán)登記的立法進(jìn)展和實(shí)務(wù)操作
（一）立法進(jìn)展
北京市為探索地下車(chē)位確權(quán)登記的立法較早的城市之一。2002年，北京市國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位銷(xiāo)售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知中明確地下車(chē)位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，或與購(gòu)買(mǎi)的商品房一起合發(fā)房屋所有權(quán)證。[1]2003年1月1日頒布的《北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位銷(xiāo)售、測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》對(duì)車(chē)位的測(cè)繪有較為具體的規(guī)定。車(chē)位面積可以按照實(shí)際占用面積的方式計(jì)算，或按實(shí)際占用面積加分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的方式計(jì)算，但每一幢樓房只能選擇一種計(jì)算方式。產(chǎn)權(quán)登記面積，由測(cè)繪單位根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方的銷(xiāo)售（預(yù)售）合同中約定的計(jì)算方式進(jìn)行測(cè)量。買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)車(chē)位面積計(jì)算方式未作約定的，開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的測(cè)量面積，應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方簽定補(bǔ)充合同進(jìn)行確認(rèn)，未經(jīng)確認(rèn)不能作為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。
此后，多地出臺(tái)規(guī)范性文件對(duì)地下車(chē)位的權(quán)屬、登記作出規(guī)定。2009年，杭州市出臺(tái)了相關(guān)文件，對(duì)地下空間的供地方式、土地出讓金收繳、登記等事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定。2013年5月1日，浙江省實(shí)施了《地下建筑物登記暫行辦法》，將地下建筑物界定為在依法批準(zhǔn)建設(shè)的地下空間內(nèi)，界址明確、能夠獨(dú)立使用、可以按照基本單元予以登記的永久性建筑物，包括地下車(chē)位、車(chē)庫(kù)。關(guān)注度較高的是2014年發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車(chē)位建設(shè)及處分管理辦法》（征求意見(jiàn)稿），明確將車(chē)位分為配建車(chē)位與增建車(chē)位，并在第四條規(guī)定“停車(chē)位的類(lèi)別、權(quán)屬、數(shù)量及處分等應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定，配建停車(chē)位應(yīng)當(dāng)約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全體業(yè)主共同共有，增設(shè)停車(chē)位可以約定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有。”該征求意見(jiàn)稿經(jīng)論證、修改，形成了《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車(chē)位管理辦法》。部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為將配建車(chē)位約定為業(yè)主共有侵犯了自身的利益，不利于鼓勵(lì)投資。
國(guó)家層面也積極推動(dòng)地下車(chē)位確權(quán)登記的相關(guān)立法。2019年，自然資源部公布了《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿），是首個(gè)全國(guó)性的實(shí)務(wù)操作指導(dǎo)意見(jiàn)，細(xì)化了配建車(chē)位及單建車(chē)位的首次登記和轉(zhuǎn)移登記程序。2021年5月7日，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委等部門(mén)關(guān)于推動(dòng)城市停車(chē)設(shè)施發(fā)展意見(jiàn)的通知》指出要出臺(tái)停車(chē)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)登記細(xì)則，明確不同類(lèi)型停車(chē)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬，做好不動(dòng)產(chǎn)登記。
（二）實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)
實(shí)務(wù)中地下車(chē)位的確權(quán)登記方式有兩種，一為單獨(dú)核發(fā)權(quán)證，單獨(dú)登記；一為在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記，不單獨(dú)核發(fā)權(quán)證。第二種操作方式較為常見(jiàn)。
1、單獨(dú)核發(fā)權(quán)證，單獨(dú)登記
北京市的室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買(mǎi)的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。南京市自2008年起開(kāi)始設(shè)立地下建設(shè)用地使用權(quán)，土地面積參與分?jǐn)偟叵乱粚油恋孛娣e，產(chǎn)權(quán)車(chē)位可以按照正常不動(dòng)產(chǎn)交易進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。杭州市的單建地下停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）可以單獨(dú)確權(quán)發(fā)證。[2]福州市的的地下車(chē)位（庫(kù)）登記穩(wěn)步開(kāi)展，人防車(chē)位不予登記，發(fā)證的主要登記簿要素一般與地表一致。
2、在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記，不單獨(dú)核發(fā)權(quán)證
上海、廈門(mén)、武漢、西安、重慶、長(zhǎng)沙和東莞等城市的產(chǎn)權(quán)車(chē)位可以進(jìn)行銷(xiāo)售和辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但不單獨(dú)發(fā)證。[3]
上海市房屋土地資源管理局于2003年1月發(fā)布《上海市房屋土地資源管理局關(guān)于印發(fā)商品房項(xiàng)目附屬地下車(chē)庫(kù)（位）租售問(wèn)題的暫行規(guī)定的通知》。《通知》規(guī)定，地下車(chē)庫(kù)（位）不單獨(dú)發(fā)證。一并購(gòu)買(mǎi)的，有關(guān)地下車(chē)庫(kù)（位）的車(chē)位號(hào)、面積等情況應(yīng)在所購(gòu)商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)注記；購(gòu)買(mǎi)商品房取得房地產(chǎn)權(quán)證后，再購(gòu)買(mǎi)地下車(chē)庫(kù)（位）的，則應(yīng)由登記部門(mén)在原商品房的房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)加注地下車(chē)庫(kù)（位）的車(chē)位號(hào)、面積等情況。長(zhǎng)沙市對(duì)用于社會(huì)公共服務(wù)的單建地下停車(chē)場(chǎng)，符合建筑物登記條件的，由房屋登記機(jī)構(gòu)記載于登記簿，但不發(fā)放權(quán)屬證書(shū)。
由于人防車(chē)位的權(quán)屬認(rèn)定仍有爭(zhēng)議，全國(guó)范圍內(nèi)僅個(gè)別城市開(kāi)展了人防車(chē)位的確權(quán)登記，如上海、重慶、廈門(mén)。2008年11月施行的《廈門(mén)市商品房人防范圍內(nèi)陸下車(chē)位銷(xiāo)售和辦理權(quán)屬登記的實(shí)施意見(jiàn)》第四條規(guī)定，土地房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)在辦理人防地下車(chē)位權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)在土地房屋登記簿和權(quán)屬證書(shū)附注欄中注明“本車(chē)位在平戰(zhàn)結(jié)合人防工程范圍內(nèi)，使用和管理應(yīng)遵循人民防空相關(guān)法律法規(guī)”。對(duì)專(zhuān)有人防部位，在土地房屋登記簿予以記載，不頒發(fā)土地房屋權(quán)屬證書(shū)。
三、《意見(jiàn)》的要點(diǎn)
2019年，自然資源部公布的《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)》對(duì)配建地下車(chē)位和單建地下車(chē)位的登記程序分別作出規(guī)定。配建地下車(chē)位指與地上建筑物一并開(kāi)發(fā)建設(shè)地下車(chē)位，單建地下車(chē)位指獨(dú)立開(kāi)發(fā)地下空間建設(shè)的單建地下車(chē)位。
《意見(jiàn)》的要點(diǎn)如下：1、細(xì)化單建地下車(chē)位首次登記程序；2、規(guī)定配建車(chē)位的土地用途和使用期限；3、細(xì)化配建地下車(chē)位的首次登記程序；4、細(xì)化配建地下車(chē)位的轉(zhuǎn)移登記程序。
要點(diǎn)1：?jiǎn)谓ǖ叵萝?chē)位首次登記程序
《意見(jiàn)》第四條規(guī)定了單建地下車(chē)位首次登記程序。申請(qǐng)單建地下車(chē)位首次登記的，應(yīng)一并辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及地下車(chē)位所有權(quán)登記。單建地下車(chē)位符合國(guó)土空間規(guī)劃但未辦理地下空間用地手續(xù)的，可按照本意見(jiàn)辦理地下車(chē)位登記。
要點(diǎn)2：配建車(chē)位的土地用途和使用期限
《意見(jiàn)》第一條第一款規(guī)定，地下車(chē)位土地用途、使用期限依據(jù)國(guó)有建設(shè)用地出讓合同、劃撥決定書(shū)等認(rèn)定。依據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)的不同取得方式，申請(qǐng)人需提供不同的證明文件，以證明地下車(chē)位的土地用途、使用期限。通過(guò)出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，土地用途和使用期限以出讓合同約定為準(zhǔn)；通過(guò)劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，土地用途和使用期限以劃撥決定書(shū)為準(zhǔn)。
值得注意的是，多用途國(guó)有建設(shè)用地范圍內(nèi)配建車(chē)位，如在空間上不能明確區(qū)分，按照地上建筑物使用期限最長(zhǎng)土地的用途和期限認(rèn)定。例如，商業(yè)、居住綜合用地范圍內(nèi)配建地下車(chē)位的土地用途和使用期限按照居住用地進(jìn)行認(rèn)定，地下車(chē)位土地用途為居住使用，使用期限為70年。
要點(diǎn)3：配建地下車(chē)位的首次登記程序
《意見(jiàn)》第三條規(guī)定了配建地下車(chē)位的首次登記程序。首次登記的，原則上與地上建筑物一并申請(qǐng)；單獨(dú)申請(qǐng)首次登記的，需提交的材料包括配建地下車(chē)位符合規(guī)劃和竣工驗(yàn)收材料、調(diào)查或測(cè)繪報(bào)告、稅費(fèi)繳納憑證等。
要點(diǎn)4：配建地下車(chē)位的轉(zhuǎn)移登記程序
《意見(jiàn)》第三條規(guī)定了配建地下車(chē)位的轉(zhuǎn)移登記程序。配建地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)遵守有關(guān)地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓的政策規(guī)定。配建地下車(chē)位和地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓的，可一并申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記。轉(zhuǎn)讓登記，需提交的材料包括確認(rèn)地下車(chē)位轉(zhuǎn)讓后屬于權(quán)利人專(zhuān)有和共有部分的面積，以及確認(rèn)車(chē)位劃分、編號(hào)等。
關(guān)于實(shí)際使用配建地下車(chē)位的轉(zhuǎn)移登記程序規(guī)定在《意見(jiàn)》第五條。地下車(chē)位已經(jīng)辦理首次登記的，由轉(zhuǎn)讓雙方共同申請(qǐng)辦理登記，需提供的材料包括買(mǎi)賣(mài)合同、稅費(fèi)繳納憑證。地下車(chē)位未辦理首次登記的，由購(gòu)買(mǎi)人申請(qǐng)登記，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)有配合購(gòu)買(mǎi)人辦理登記的義務(wù)。需提供的材料包括配建地下車(chē)位符合規(guī)劃和竣工驗(yàn)收材料、調(diào)查或測(cè)繪報(bào)告等。此處提醒開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)積極配合實(shí)際使用配建地下車(chē)位的購(gòu)買(mǎi)人辦理轉(zhuǎn)移登記，提供相關(guān)材料，尤其在配建車(chē)位存在權(quán)屬不明的可能性時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)配合購(gòu)買(mǎi)人確定地下車(chē)位的權(quán)屬。
四、總結(jié)與建議
為解決目前地下車(chē)位確權(quán)登記的理論及實(shí)務(wù)難點(diǎn)，建議在明晰產(chǎn)權(quán)歸屬的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化地下空間確權(quán)，創(chuàng)新測(cè)繪方法及登記方法，明確三維界址、面積等登記要素，對(duì)前期規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管。各地需結(jié)合本地實(shí)際情況制定地下車(chē)位確權(quán)登記操作辦法。
【注釋】
[1] 沈明磊、張龑?zhuān)骸兜叵萝?chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬之判定與不動(dòng)產(chǎn)登記之完善》，載《法律適用》2018年01期。
[2] 葉曉敏：《住宅小區(qū)地下車(chē)位（庫(kù)）的確權(quán)登記問(wèn)題——以浙江省杭州市為例》，載《中國(guó)土地》2018年08期。
[3] 董為紅、張曉顏、劉炎：《地下車(chē)位開(kāi)發(fā)管理及確權(quán)登記調(diào)查》，載《中國(guó)土地》2021年01期。
供學(xué)習(xí)交流，侵刪。
聯(lián)系客服
