今年9月，北京石景山法院召開(kāi)“業(yè)主委員會(huì)糾紛案件審理中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及對(duì)策建議”新聞通報(bào)會(huì)，對(duì)北京市法院2013年至2017年審理的涉及業(yè)主委員會(huì)案件的糾紛狀況、特點(diǎn)問(wèn)題以及對(duì)涉及業(yè)主委員會(huì)案件糾紛法律適用問(wèn)題提出對(duì)策建議，并通報(bào)了5個(gè)典型案例。發(fā)布會(huì)主持人為王華偉，民三庭庭長(zhǎng)施舟駿、副庭長(zhǎng)張英周出席發(fā)布會(huì)。以下內(nèi)容摘自發(fā)布會(huì)實(shí)錄，推送時(shí)有所調(diào)整。
五個(gè)典型案例
案例 01
業(yè)委會(huì)主任辭職后起訴業(yè)委會(huì)，請(qǐng)求撤銷(xiāo)對(duì)其辭職公告的業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案
案情簡(jiǎn)介
原告巍某向法院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)于某等四人組成的業(yè)主委員會(huì)不具有資格；2.請(qǐng)求撤銷(xiāo)終止其業(yè)主委員會(huì)資格的《公告》。事實(shí)和理由：2014年4月23日，于某主動(dòng)辭掉業(yè)主委員會(huì)主任職務(wù)，按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定，于某委員資格自動(dòng)終止。業(yè)主委員會(huì)重新進(jìn)行投票選舉，選舉業(yè)主委員會(huì)副主任巍某為主任，增選王某為副主任。2014年9月19日，于某等四人以某業(yè)主委員會(huì)名義貼出公告，以《公告》形式終止巍某業(yè)主委員會(huì)（副）主任資格及委員資格。原告認(rèn)為，其是全體業(yè)主投票選舉業(yè)主委員會(huì)副主任，巍某辭職后，于某沒(méi)有權(quán)利作出公告，該四人作出的《公告》不具有法律效力，故訴至法院。
法院審理
法院經(jīng)審理認(rèn)定：巍某要求認(rèn)定于某等四人不具有資格代表業(yè)委會(huì)作出2014年9月19日的《公告》，進(jìn)而請(qǐng)求法院確認(rèn)該《公告》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求是否屬于法院受理民事訴訟范圍的問(wèn)題?！睹袷略V訟法》第三條規(guī)定：人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定。但并不意味著上述民事主體之間發(fā)生的全部財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系，法院都應(yīng)該受理。哪些屬于民事訴訟的受案范圍，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相應(yīng)實(shí)體法律規(guī)定。
根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主才可以請(qǐng)求法院予以撤銷(xiāo)。對(duì)于業(yè)主要求保護(hù)合法權(quán)益的具體內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)根據(jù)起訴人起訴理由確定。如果起訴人的起訴理由明顯不屬于《物權(quán)法》第六章及《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的業(yè)主可以起訴的合法權(quán)益，業(yè)主就不具有起訴權(quán)。
從巍某所訴《公告》內(nèi)容及起訴理由可知，《公告》內(nèi)容涉及是業(yè)委會(huì)內(nèi)部管理問(wèn)題，包括業(yè)委會(huì)委員及其負(fù)責(zé)人資格認(rèn)定、業(yè)委會(huì)決定表決程序等。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治管理組織，對(duì)屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委會(huì)自治管理范疇的事項(xiàng)，不應(yīng)當(dāng)包括在上述法律所規(guī)定的能夠提起訴訟的業(yè)主之合法權(quán)益范圍內(nèi)，故巍某的訴訟請(qǐng)求，不屬于法院民事案件受案范圍。最終法院判決駁回巍某的訴訟請(qǐng)求。
法官提示
法律將業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)客體限定為業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定,但未明確決定的具體內(nèi)涵和外延。實(shí)踐中，有的請(qǐng)求撤銷(xiāo)事項(xiàng)屬于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)自治范疇內(nèi)履行職責(zé)或內(nèi)部管理事項(xiàng)；有的請(qǐng)求撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)成立或業(yè)主委員會(huì)成員資格、業(yè)主委員會(huì)主任推選決議、業(yè)主委員會(huì)履行職權(quán)等程序性事項(xiàng)；還有就不存在的決議或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)簽訂的服務(wù)協(xié)議請(qǐng)求撤銷(xiāo)或確認(rèn)無(wú)效。
對(duì)此，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的召開(kāi)、成立、選舉、表決、業(yè)主委員會(huì)委員資格及選任、罷免等屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部程序性或自治范疇決定的事項(xiàng)，不屬于業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)和民事案件受理范圍。
業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)對(duì)象必須是對(duì)小區(qū)內(nèi)共同管理事項(xiàng)具體結(jié)論性的處理，受侵害的權(quán)益應(yīng)是具體和個(gè)體化的，而非模糊抽象和概括性的權(quán)利，如業(yè)主僅主張其參與社區(qū)治理和管理等抽象性權(quán)利受到侵害并非撤銷(xiāo)權(quán)對(duì)象的范疇，亦不屬于人民法院民事案件受理范圍。
案例 02
某業(yè)委會(huì)主任辭職后拒絕交出公章糾紛案
案情簡(jiǎn)介
某業(yè)主委員會(huì)于2014年2月經(jīng)登記備案后成立,并依據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定行使權(quán)利、履行職責(zé)，由業(yè)委會(huì)副主任巍某保管公章。2014年4月，業(yè)主委員會(huì)主任于某辭職，在居委會(huì)主持下經(jīng)全體業(yè)委會(huì)委員投票選舉巍某為新業(yè)委會(huì)主任。2014年9月13日，巍某、白某二人以書(shū)面形式辭去業(yè)委會(huì)委員等一切職務(wù)。2014年9月19日，業(yè)委會(huì)依據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第二十八條在小區(qū)內(nèi)發(fā)出《公告》，將巍某、王某、白某辭職情況予以公示。巍某辭職后，業(yè)委會(huì)公章仍由其持有，未交還某業(yè)委會(huì)。于某等四名業(yè)主委員會(huì)成員便以業(yè)主委員會(huì)名義起訴至法院，要求巍某返還業(yè)主委員會(huì)公章。
2014年10月9日，某街道社區(qū)建設(shè)科作出《關(guān)于小區(qū)業(yè)委會(huì)增補(bǔ)委員建議》:依據(jù)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，上述三人業(yè)委會(huì)委員資格已自動(dòng)終止。鑒于小區(qū)委員會(huì)目前仍剩4名委員，剩余委員數(shù)達(dá)到全體委員半數(shù)以上，應(yīng)繼續(xù)正常開(kāi)展業(yè)委會(huì)日常工作，業(yè)委會(huì)公章應(yīng)當(dāng)移交到業(yè)委會(huì),但業(yè)委會(huì)作出任何決定必須經(jīng)過(guò)4人全部同意方可確認(rèn)。若業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中有其他明確約定的，按其約定執(zhí)行。為此，建議盡快召開(kāi)業(yè)主大會(huì)增補(bǔ)委員。
裁判情況
法院經(jīng)審理認(rèn)定：于某等四人以業(yè)主委員會(huì)名義起訴是否合法問(wèn)題，雖業(yè)主委員會(huì)只剩四人，但業(yè)委會(huì)作為一個(gè)組織并未消滅，現(xiàn)于某等四人一致決定起訴巍某，足可以作為某業(yè)委會(huì)的意思表示，故某業(yè)委會(huì)起訴符合法律規(guī)定。
鑒于巍某、王某、白某三人的業(yè)委會(huì)委員資格已自動(dòng)終止，根據(jù)《某業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交其保存的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物。巍某已經(jīng)不具備業(yè)委會(huì)委員資格，其再行保管某業(yè)委會(huì)的公章，不符合《某業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，故判令巍某向某業(yè)委會(huì)返還公章。
法官提示
印章是單位的財(cái)產(chǎn)和對(duì)外活動(dòng)進(jìn)行意思表示的手段，應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行保管。當(dāng)印章持有人因身份改變而不應(yīng)再持有印章而又拒絕交出印章，將會(huì)導(dǎo)致單位印章的缺位。原業(yè)委會(huì)主任辭職、任期屆滿(mǎn)等拒不交出印章的，新的業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)依法定程序通過(guò)共同意思表示代表業(yè)委會(huì)主張相關(guān)權(quán)利。
通過(guò)上述案例可見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)委員的選聘、任職資格、換屆后印章交接等問(wèn)題，集中反映了業(yè)主委員會(huì)換屆引發(fā)的利益矛盾沖突。此外，業(yè)主委員會(huì)成員不勝任職責(zé)、隨意辭職、辭職后補(bǔ)選難、任期屆滿(mǎn)后難以延續(xù)等問(wèn)題應(yīng)等亟需有效解決和完善。
案例 03
業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公司返還小區(qū)公共區(qū)域廣告收益糾紛案
案情簡(jiǎn)介
2006年7月10日，某房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，委托物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，委托管理期限自2006年7月16日起至業(yè)主委員會(huì)聘任新物業(yè)公司時(shí)止。2012年12月25日，小區(qū)業(yè)委會(huì)在街道辦事處備案。
2006年11月20日，物業(yè)公司與某廣告公司簽訂《協(xié)議》及《合作合同書(shū)》，其中主要約定：某廣告公司向某物業(yè)公司按小區(qū)內(nèi)電梯數(shù)量每梯每年支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，合作區(qū)域內(nèi)每部電梯安裝2面，共計(jì)4塊電子鏡框，1個(gè)候梯廳，安裝2塊電子鏡框；經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式：每部電梯費(fèi)用4500元/部/年，候梯廳每塊費(fèi)用2000元/塊/年。某廣告公司自2006年至2010年向物業(yè)公司支付共計(jì)789 033.30元，發(fā)票存根用途顯示為物業(yè)費(fèi)。某廣告公司自2011年至2012年向某物業(yè)公司支付共計(jì)452 100元，發(fā)票經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目顯示管理費(fèi)。
業(yè)委會(huì)向法院起訴物業(yè)公司請(qǐng)求返還小區(qū)公共區(qū)域廣告收益。某物業(yè)公司稱(chēng)：支票存根上記載用途為物業(yè)費(fèi)，發(fā)票經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為管理費(fèi)，均非廣告費(fèi)，自接管某小區(qū)物業(yè)管理工作以來(lái)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行了大量人力、物力和財(cái)力投入，公共區(qū)域收入已用于小區(qū)物業(yè)管理資金投入，其已委托賬務(wù)審計(jì)，但未提供審計(jì)報(bào)告。
裁判情況
法院經(jīng)審理認(rèn)定：某業(yè)委會(huì)依法成立，具備訴訟主體資格，有權(quán)利代小區(qū)業(yè)主決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)。根據(jù)物權(quán)法及司法解釋規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
建筑區(qū)劃內(nèi)以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。小區(qū)內(nèi)的電梯間、候梯廳屬于業(yè)主共有部分，小區(qū)的業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
物業(yè)公司自2006年7月起對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理期間，與廣告公司先后簽訂《合作合同書(shū)》，利用小區(qū)內(nèi)共有部分電梯間、候梯廳進(jìn)行廣告營(yíng)利活動(dòng)，收取廣告費(fèi)用，侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無(wú)效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。屬于前款所稱(chēng)擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情形，權(quán)利人請(qǐng)求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應(yīng)予支持。行為人對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。某物業(yè)公司利用屬業(yè)主共有公共區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)獲取的收益，其性質(zhì)應(yīng)屬?gòu)V告收益而非經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，物業(yè)公司理應(yīng)返還。最終判決某物業(yè)公司返還某業(yè)委會(huì)電梯間、候梯廳廣告收入117萬(wàn)余元。
法官提示
建筑區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分的共有權(quán)指業(yè)主依照《物權(quán)法》、合同以及區(qū)分所有權(quán)人之間的管理規(guī)約，對(duì)建筑物共有部分、基地使用權(quán)、小區(qū)公共場(chǎng)所和設(shè)施等享有占有、使用、收益處分的權(quán)利。
根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋規(guī)定，除城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的綠地三種情形外，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)用房、占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有。建筑物基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等部分的屬性屬于全體業(yè)主天然共有部分。業(yè)主共有及共同管理區(qū)域部分經(jīng)營(yíng)收益，也應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。
案例 05
業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主訴開(kāi)發(fā)商確認(rèn)小區(qū)地面停車(chē)位權(quán)屬糾紛案
案情簡(jiǎn)介
石景山某商品樓小區(qū)系某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，2004年某房地產(chǎn)公司取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。位于某小區(qū)地面數(shù)字編號(hào)001號(hào)至170號(hào)的170個(gè)機(jī)動(dòng)停車(chē)位即訴爭(zhēng)車(chē)位。其中，編號(hào)001號(hào)等22個(gè)車(chē)位屬于未經(jīng)規(guī)劃許可規(guī)劃外新增車(chē)位。編號(hào)015號(hào)等148個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位屬于建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)的車(chē)位。某房地產(chǎn)公司將開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃內(nèi)車(chē)位均以出租形式交付給業(yè)主使用。
開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)曾達(dá)成三方會(huì)議紀(jì)要：1.由開(kāi)發(fā)商辦理停車(chē)管理手續(xù)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)地上停車(chē)位管理。2.小區(qū)內(nèi)陸上停車(chē)位的150個(gè)車(chē)位，由投資方所有。小區(qū)內(nèi)陸上停車(chē)位的20個(gè)車(chē)位由小區(qū)業(yè)主收益。3.第二條中150個(gè)車(chē)位收益由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司各占50%，收益雙方每日結(jié)算。
后業(yè)委會(huì)與開(kāi)發(fā)商就車(chē)位費(fèi)問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議并訴至法院。雙方均認(rèn)可訴爭(zhēng)170個(gè)車(chē)位中的22個(gè)車(chē)位屬于未經(jīng)規(guī)劃的新增車(chē)位，另148個(gè)車(chē)位雖在建筑規(guī)劃范圍內(nèi)，但占用了小區(qū)內(nèi)公共道路面積。某業(yè)委會(huì)認(rèn)為被告擅自占用小區(qū)道路構(gòu)成侵權(quán)行為，被告雖認(rèn)可建筑區(qū)規(guī)劃內(nèi)148個(gè)車(chē)位占用了小區(qū)內(nèi)公共道路面積的事實(shí)，但主張均系按照規(guī)劃部門(mén)的設(shè)計(jì)進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。
裁判情況
法院經(jīng)審理認(rèn)定：根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路及綠地屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租方式約定。占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。據(jù)此規(guī)定，經(jīng)過(guò)規(guī)劃許可的位于建筑區(qū)劃內(nèi)用于停放汽車(chē)的車(chē)位，開(kāi)發(fā)商以出租形式交付業(yè)主使用后，業(yè)主僅從開(kāi)發(fā)商處取得對(duì)車(chē)位的暫時(shí)占有權(quán)和使用權(quán)，所有權(quán)應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商。
沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃，占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地新增的車(chē)位所有權(quán)，應(yīng)屬于業(yè)主共有。故訴爭(zhēng)170個(gè)車(chē)位中屬于規(guī)劃外新增的22個(gè)車(chē)位，應(yīng)屬小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有。某業(yè)委會(huì)作為小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主共同利益的組織，請(qǐng)求確認(rèn)該22個(gè)車(chē)位所有權(quán)屬于小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。其余148個(gè)停車(chē)位屬于經(jīng)過(guò)規(guī)劃許可用于停放汽車(chē)的車(chē)位。開(kāi)發(fā)商采取出租方式交付業(yè)主使用后，仍享有處分權(quán)和所有權(quán)。某業(yè)委會(huì)要求確認(rèn)該148個(gè)車(chē)位所有權(quán)屬于業(yè)主共有，缺乏法律依據(jù)，不予支持。
法官提示
建筑規(guī)劃內(nèi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬系當(dāng)事人約定范圍，處理相關(guān)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，首先審查當(dāng)事人之間關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬約定。約定方式可采取公開(kāi)出售轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定以?xún)?yōu)惠無(wú)償附贈(zèng)或有償租賃使用。
當(dāng)因未約定或約定不明時(shí)產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)將項(xiàng)目建設(shè)時(shí)按照規(guī)劃建設(shè)（建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于車(chē)位用途）的車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬，由雙方當(dāng)事人自行協(xié)商確定；對(duì)項(xiàng)目建設(shè)按照規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)完成后占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)所增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)認(rèn)定歸屬全體業(yè)主共有。
案例 05
業(yè)主請(qǐng)求撤銷(xiāo)業(yè)委會(huì)作出的“與物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定”糾紛案
案情簡(jiǎn)介
某物業(yè)公司是某小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)公司，小區(qū)物業(yè)服務(wù)一直由某物業(yè)公司提供。2014年12月，某業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司續(xù)簽《小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》的合同條款與之前物業(yè)服務(wù)合同條款完全一致。就某業(yè)委會(huì)作出與某物業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同決定流程，某業(yè)委會(huì)表示：作出續(xù)簽合同決定需要全體業(yè)主過(guò)半數(shù)同意。某業(yè)委會(huì)在張貼《關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽意見(jiàn)征詢(xún)公告》后，因沒(méi)有超過(guò)半數(shù)的業(yè)主到業(yè)委會(huì)提異議，故就視為沒(méi)有提異議的業(yè)主都同意。
孫某系小區(qū)業(yè)主，孫某表示,2014年12月上旬，業(yè)委會(huì)在小區(qū)內(nèi)公告欄貼出《關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同》續(xù)簽意見(jiàn)征集公告，之后不久業(yè)委會(huì)就與物業(yè)公司續(xù)簽了物業(yè)服務(wù)合同。孫某認(rèn)為，上述程序和實(shí)質(zhì)結(jié)果違反了物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由全體業(yè)主共同決定規(guī)定，剝奪了包括孫某在內(nèi)小區(qū)廣大業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)的決定權(quán)，且程序違法，訴至法院請(qǐng)求撤銷(xiāo)某業(yè)委會(huì)作出的“與某物業(yè)公司續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》”的決定。
法院裁判
法院經(jīng)審理認(rèn)定：《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，某業(yè)委會(huì)選聘某物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)按照前述法律規(guī)定，征得專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。某業(yè)委會(huì)表示在張貼征詢(xún)公告后，沒(méi)有過(guò)半數(shù)的業(yè)主提出異議，視為過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并最終作出了續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第六十六條規(guī)定：不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。
某業(yè)委會(huì)認(rèn)為業(yè)主沒(méi)有提出異議就視為同意缺乏法律依據(jù)，且亦未能舉證證明續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定征得了專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。綜上，認(rèn)定某業(yè)委會(huì)作出的續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的決定程序違法。遂判決撤銷(xiāo)某業(yè)委會(huì)作出的“與某物業(yè)公司續(xù)簽2015年1月1日至2016年12月31日的《物業(yè)服務(wù)合同》”的決定。
法官提示
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或超越法定權(quán)限范圍的無(wú)效決議或違反法定程序的決議，業(yè)主均可行使撤銷(xiāo)權(quán)。業(yè)主受侵害合法權(quán)益包括實(shí)體權(quán)益和程序性權(quán)益。實(shí)體權(quán)益包括建筑專(zhuān)有部分所有權(quán)以及專(zhuān)有部分以外共有部分共有和共同管理的權(quán)利，業(yè)主這些實(shí)體權(quán)益受到?jīng)Q議、決定剝奪或限制的，可以行使撤銷(xiāo)權(quán)。業(yè)主程序權(quán)益受到侵害指決定內(nèi)容雖未侵害業(yè)主區(qū)分所有權(quán)人的合法權(quán)益，但決定逾越了法定或約定的權(quán)限范圍或者作出決定的程序違反了法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定。
對(duì)程序是否違法應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、《物權(quán)法》第76條及物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的關(guān)于業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、投票表決程序等強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)行審查。其中包括投票表決程序、投票是否采取法定形式、票數(shù)是否達(dá)到法定要求以及表決票真實(shí)性和有效性等。
業(yè)主委員會(huì)僭越職權(quán)限制、逾越權(quán)限范圍作出關(guān)涉全體業(yè)主共同利益應(yīng)由全體業(yè)主共同決定的重大事項(xiàng)決議，有可能侵害業(yè)主合法權(quán)益。對(duì)業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)由全體業(yè)主決定業(yè)主大會(huì)權(quán)限范圍內(nèi)事項(xiàng)或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同或就維護(hù)、修繕共用部位簽訂施工裝潢合同等法律行為效力，法院應(yīng)依職權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查判斷
業(yè)主委員會(huì)糾紛案件審理情況及分析
業(yè)主委員會(huì)作為新興的社區(qū)自治組織，在維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益、促進(jìn)社區(qū)安定和諧等方面發(fā)揮了重要作用。伴隨著民主意識(shí)、法律意識(shí)以及維權(quán)意識(shí)逐步提高，不同業(yè)主利益需求多樣化，城市住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)委會(huì)與業(yè)主、物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等之間的問(wèn)題越來(lái)越引起社會(huì)廣泛關(guān)注，由此引發(fā)越來(lái)越多的糾紛訴至法院。我院通過(guò)對(duì)北京市法院五年來(lái)審理的1573件涉業(yè)主委員會(huì)糾紛案件調(diào)研分析，就案件審理中發(fā)現(xiàn)的主要問(wèn)題及對(duì)策建議予以通報(bào)。
一、業(yè)主委員會(huì)糾紛案件基本情況和特點(diǎn)
1 . 案件數(shù)量增長(zhǎng)幅度較快，收案量總體呈逐年上升趨勢(shì)
近年來(lái)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)、開(kāi)發(fā)商之間的利益沖突日益復(fù)雜、尖銳化，訴訟糾紛頻發(fā)。通過(guò)對(duì)近五年北京法院受理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間因住宅小區(qū)建筑物專(zhuān)有、共有部分權(quán)利歸屬、使用、收益、處分以及業(yè)主知情權(quán)、撤銷(xiāo)權(quán)等1573件糾紛案件數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，其中，2013年受理213件、2014年183件、2015年235件、2016年566件、2017年376件。因業(yè)主委員運(yùn)行不規(guī)范、不透明引發(fā)的業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)、業(yè)主知情權(quán)糾紛案件快速增長(zhǎng)。
2 . 案件類(lèi)型和案由高度集中，訴訟參與主體范圍廣
從受理的案件類(lèi)型、案由分析，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)案件類(lèi)型高度集中，主要集中在建筑物區(qū)分所有權(quán)（包括業(yè)主專(zhuān)有權(quán)、業(yè)主共有權(quán)、車(chē)位、車(chē)庫(kù)糾紛）、業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)、業(yè)主知情權(quán)糾紛類(lèi)型，訴訟參與主體呈多樣化特點(diǎn)，既包括房屋所有權(quán)人、共有人、使用權(quán)人、承租人，又包括業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、相鄰業(yè)主等。業(yè)主共有權(quán)、業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)、業(yè)主知情權(quán)等案件類(lèi)型，涉案人數(shù)眾多，涉及人員范圍廣，社會(huì)影響大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，受理的業(yè)主共有權(quán)、車(chē)庫(kù)、車(chē)位糾紛案件占54.9%；業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)案件占32%；業(yè)主知情權(quán)糾紛占10%；業(yè)主就建筑物專(zhuān)有部分權(quán)利歸屬、使用、收益、處分等業(yè)主專(zhuān)有權(quán)糾紛案件占3%。
3 . 案件法律關(guān)系復(fù)雜，化解難度大，呈“兩低兩高”趨勢(shì)
涉業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)糾紛案件事實(shí)認(rèn)定和法律關(guān)系復(fù)雜，不同法律關(guān)系相互交織。業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)糾紛既涉及對(duì)當(dāng)事人起訴或應(yīng)訴主體資格等程序性事實(shí)審查，又涉及對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決議程序合法性、是否侵害業(yè)主合法權(quán)益等實(shí)體事實(shí)的審查判斷，不同法律關(guān)系相互交織，程序與實(shí)體事實(shí)雙重審查判斷，加大了案件審理和化解難度，不同利益主體對(duì)訴求預(yù)期和訴由主觀認(rèn)識(shí)差異大，矛盾累積時(shí)間長(zhǎng)，積怨深，處理不當(dāng)可能導(dǎo)致矛盾激化，通過(guò)訴訟方式難以得到有效化解。與此相對(duì)應(yīng)，案件整體呈調(diào)解率、服判息訴率低，上訴率、申請(qǐng)?jiān)賹徛矢呒础皟傻蛢筛摺壁厔?shì)。相當(dāng)一部分案件經(jīng)二審、再審程序，仍難以有效化解。
二、審理業(yè)主委員會(huì)糾紛案件面臨的難點(diǎn)問(wèn)題
1 . 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位不明晰，權(quán)利行使不規(guī)范問(wèn)題突出
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位不明晰，業(yè)主尋求司法救濟(jì)、訴訟權(quán)利行使不規(guī)范問(wèn)題，不僅可能導(dǎo)致業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益路徑受阻，還直接影響裁判者對(duì)代表全體業(yè)主訴訟主體的不同認(rèn)定。
關(guān)于業(yè)主委員會(huì)能夠起訴和應(yīng)訴范圍以及是否需要業(yè)主大會(huì)授權(quán)問(wèn)題，有的認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)可直接以自己名義參加訴訟；有的認(rèn)為必須取得全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)授權(quán)才具有提起訴訟的資格，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)以自己名義提起訴訟。關(guān)于業(yè)主大會(huì)是否具有訴訟當(dāng)事人主體資格，實(shí)踐中亦多存在爭(zhēng)議。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格認(rèn)識(shí)分歧，給司法裁判造成很大不便。業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)是否具備訴訟主體資格能夠當(dāng)然參加民事訴訟，業(yè)主委員會(huì)能夠起訴和應(yīng)訴范圍以及是否需要業(yè)主大會(huì)授權(quán)問(wèn)題，有待有關(guān)司法解釋進(jìn)一步明確。
2 . 業(yè)主個(gè)人利益與共有權(quán)益的矛盾沖突與協(xié)調(diào)問(wèn)題
《物權(quán)法》雖對(duì)業(yè)主共有部分和業(yè)主共同管理事項(xiàng)權(quán)利作出了規(guī)定，但只是抽象概括的規(guī)定。實(shí)踐中，業(yè)主專(zhuān)有部分與共有部分的權(quán)利行使邊界爭(zhēng)端多發(fā)。如開(kāi)發(fā)商與業(yè)主就車(chē)位、車(chē)庫(kù)歸屬?zèng)]有約定或約定不明，如何確定其權(quán)屬及收益分配問(wèn)題；建筑物樓頂平臺(tái)、人防工程、小區(qū)供電、供水、供熱、供氣、有線(xiàn)電視、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施等是否屬于業(yè)主共有因沒(méi)有明確規(guī)定，這些資源及收益歸屬問(wèn)題爭(zhēng)議時(shí)有發(fā)生。小區(qū)業(yè)主共有權(quán)和開(kāi)發(fā)商所有權(quán)的沖突時(shí)有發(fā)生，有些開(kāi)發(fā)商利用信息優(yōu)勢(shì)，將業(yè)主共有建筑設(shè)施當(dāng)作專(zhuān)有部分出售或占為己有。
由于法律對(duì)業(yè)主共同管理、決定事項(xiàng)范圍規(guī)定的概括性和原則性，實(shí)踐中對(duì)如何合理劃定業(yè)主共同管理、決定事項(xiàng)范圍存較大爭(zhēng)議。共用設(shè)施被侵占、物業(yè)合同違約履行及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低等問(wèn)題，既涉及業(yè)主個(gè)體利益，又涉及全體業(yè)主共同利益。如何有效協(xié)調(diào)不同業(yè)主與管理團(tuán)體之間的利益以及權(quán)利行使沖突，成為共同亟需解決的難題。
3 . 業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)權(quán)利行使不規(guī)范問(wèn)題
一是業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)行使主體問(wèn)題。一些不符合業(yè)主資格的承租人、未取得規(guī)劃審批手續(xù)的建房人、“小產(chǎn)權(quán)”房買(mǎi)受人等以權(quán)益受損為由提起訴訟；一些曾參加業(yè)主大會(huì)投贊成票或未明確提出異議的業(yè)主以權(quán)益受損或決議程序違法為由提起訴訟。
二是業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)對(duì)象內(nèi)涵外延不明確。法律將業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)客體限定為業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，未明確決定的內(nèi)涵和外延。實(shí)踐中，有的撤銷(xiāo)事項(xiàng)屬于業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)自治范疇內(nèi)履行職責(zé)或內(nèi)部管理事項(xiàng)；有的撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)成立或業(yè)主委員會(huì)成員資格、業(yè)主委員會(huì)主任推選決議、業(yè)主委員會(huì)履行職權(quán)等程序性事項(xiàng)。
三是業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)案件舉證責(zé)任分配問(wèn)題。實(shí)踐中，有的對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決議程序合法性?xún)H作形式審查；有的將決議程序合法性舉證責(zé)任分配給業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)決議程序是否合法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查；還有的認(rèn)為應(yīng)對(duì)業(yè)主實(shí)體權(quán)益是否受侵害以及決議程序是否合法同時(shí)進(jìn)行審查。不同舉證責(zé)任分配直接影響到不同法律后果承擔(dān)。
4 . 業(yè)主知情權(quán)權(quán)利行使邊界不清，權(quán)利濫用需規(guī)范
一是業(yè)主知情權(quán)的范圍問(wèn)題。焦點(diǎn)主要集中在知情權(quán)范圍的深度、廣度和時(shí)間維度方面。對(duì)業(yè)主要求查閱和公布哪些、何時(shí)的材料和文件的合理界定難。
二是權(quán)利義務(wù)主體問(wèn)題。有的認(rèn)為業(yè)主知情權(quán)權(quán)利主體僅為法律規(guī)定的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)授權(quán)向物業(yè)企業(yè)主張知情權(quán)超出業(yè)主大會(huì)執(zhí)行者權(quán)限，屬主體不適合；有的認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)公司公布、查閱或復(fù)印應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和相應(yīng)的材料符合立法本意和法律規(guī)定。
三是業(yè)主知情權(quán)行使方式及限制問(wèn)題。對(duì)是以公布還是查閱抑或復(fù)印方式行使查閱權(quán)，業(yè)主主張多存在模糊或重復(fù)等問(wèn)題，不具針對(duì)性、便捷性和經(jīng)濟(jì)性，既花費(fèi)大量時(shí)間成本、精力，又浪費(fèi)司法資源。
三、對(duì)策及建議
1 . 關(guān)于業(yè)主委員會(huì)涉訴案件處理的建議
（1）明確業(yè)主委員會(huì)法律主體的性質(zhì)定位為非法人組織民事活動(dòng)主體資格
根據(jù)《民法總則》第四章有關(guān)非法人組織的規(guī)定，經(jīng)依法登記備案的業(yè)主委員會(huì)雖不具有法人資格，但屬于能夠依法以自己的名義從事各種民事活動(dòng)，具有應(yīng)受民法調(diào)整的“非法人組織”民事主體資格地位。業(yè)主委員會(huì)作為代表全體業(yè)主共同利益、監(jiān)督物業(yè)企業(yè)管理運(yùn)作的民間性組織，其權(quán)力基礎(chǔ)源于所代表業(yè)主對(duì)物業(yè)擁有所有權(quán)，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)有關(guān)一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。故業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)應(yīng)納入民法規(guī)定的其他組織范疇。業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)和常設(shè)機(jī)構(gòu)，其職權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)由法律、行政法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定，職權(quán)行使應(yīng)遵照“法無(wú)授權(quán)即禁止”原則在授權(quán)范圍內(nèi)行為，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定和活動(dòng)，不得作出與共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。在涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事物（涉及公共權(quán)益）時(shí)，授予業(yè)主委員會(huì)完全從事民事活動(dòng)的主體資格。
（2）賦予業(yè)主委員會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)訴訟當(dāng)事人資格
——業(yè)主委員會(huì)民事訴訟主體資格
業(yè)主委員會(huì)實(shí)體法上非法人組織性質(zhì)和訴訟法上其他組織訴訟主體地位，決定了其民事權(quán)利能力和訴訟行為能力并不完全對(duì)應(yīng)。業(yè)主委員會(huì)無(wú)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)和自身獨(dú)立的利益，作為業(yè)主代表機(jī)構(gòu)實(shí)施民事活動(dòng)的法律后果應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)最終的責(zé)任。在業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格上，為保障業(yè)主對(duì)小區(qū)訴訟事務(wù)的知情權(quán)，防止訴權(quán)的濫用,對(duì)業(yè)主共同決定事項(xiàng)涉及實(shí)體權(quán)利處分以及訴訟權(quán)利行使問(wèn)題，應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)決議授權(quán)。業(yè)主委員會(huì)在職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，有權(quán)就與物業(yè)活動(dòng)有關(guān)涉及全體業(yè)主公共利益事宜，以原告身份提起民事訴訟。
——業(yè)主委員會(huì)參與訴訟活動(dòng)資格審查
業(yè)主委員會(huì)參加訴訟的，應(yīng)當(dāng)提供依法成立的證明材料。一是業(yè)主委員會(huì)作為原告提起訴訟，可從形式上審查起訴是否經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或其他合法方式獲得授權(quán)，業(yè)主管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決議等可概括性地授予業(yè)主委員會(huì)對(duì)特定范圍內(nèi)事項(xiàng)提起訴訟的權(quán)利。二是審查是否涉及小區(qū)業(yè)主物業(yè)公共利益。與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的或只涉及個(gè)別或部分業(yè)主事宜的，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)向法院提起訴訟。三是業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)作為當(dāng)事人參加訴訟，個(gè)別業(yè)主不能再要求作為共同訴訟主體參加訴訟。
——業(yè)主委員會(huì)參與訴訟授權(quán)方式
業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的代表和維護(hù)全體業(yè)主利益的自治組織，根據(jù)“法無(wú)明文規(guī)定即自由”原則，基于訴訟便利原則，為維護(hù)小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)公共利益事宜主張權(quán)利時(shí)，可無(wú)須再經(jīng)業(yè)主授權(quán)。根據(jù)目前業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀，業(yè)主大會(huì)授權(quán)形式可采?。篴.對(duì)授權(quán)事項(xiàng)召開(kāi)一次或數(shù)次業(yè)主大會(huì)分別授權(quán)或集中授權(quán)；b.制定管理規(guī)約進(jìn)行概括授權(quán)；c.書(shū)面征求全體業(yè)主意見(jiàn)后進(jìn)行授權(quán)；d.依法進(jìn)行其他授權(quán)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)在訴訟中可以承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴或上訴。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主公約或法律及司法解釋的規(guī)定起訴或應(yīng)訴的，無(wú)需再經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)。
2 . 加強(qiáng)和完善社區(qū)組織自治管理方面的建議
（1）強(qiáng)化社區(qū)黨組織建設(shè)，提高業(yè)委會(huì)組織結(jié)構(gòu)和組織能力建設(shè)的規(guī)范化和專(zhuān)業(yè)化
一是將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)納入和諧社會(huì)建設(shè)范疇?？茖W(xué)制定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立和工作流程規(guī)范。制定各類(lèi)工作流程規(guī)范之前，充分聽(tīng)取業(yè)主、居委會(huì)等各方意見(jiàn)，確保工作公開(kāi)透明，充分保障業(yè)主參與權(quán)、知情權(quán)，增強(qiáng)公信力。相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主組織成立運(yùn)行的指導(dǎo)和監(jiān)督，創(chuàng)新業(yè)主組織實(shí)現(xiàn)形式；加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)基層黨組織建設(shè)，發(fā)揮基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)作用；實(shí)現(xiàn)社區(qū)業(yè)主自治與居民委員會(huì)基層自治組織管理有機(jī)結(jié)合。
二是加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織行為和組織能力建設(shè)。明確業(yè)主委員會(huì)成員資格限制和任職條件，聘任具有物業(yè)管理專(zhuān)門(mén)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能秘書(shū)人員，實(shí)施定期培訓(xùn)制度，使熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)政策，提升履職能力，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)組織的專(zhuān)業(yè)化。
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