“城市更新”概念內涵很廣，包括了多種更新方式，可以組合成各種各樣的表現形式。為了便于分析項目，我們有必要對城市更新項目進行分類研究。本文將從改造程度、項目收益性等兩個方面討論城市更新項目的分類。
按照城市更新的改造程度劃分，改造方式可分為綜合整治類、改建完善類和拆除重建類。
（一）綜合整治類
綜合整治類項目是指不涉及房屋結構的拆除、改造，主要對房屋的配套設施和周邊環境進行整治、更新。從定義來看綜合整治類項目是三種類型改造中力度最弱的一項，以消除安全隱患、完善現狀功能等為目的，一般不增加建筑面積。從具體案例來看，老舊小區改造、河道整治、公園再生等都屬于此類。
具體案例如：九棵樹街道云景里老舊小區綜合整治項目，改造工程包含云景里小區綜合整治工程,包含上下水管道和窗戶、加轉電梯等。
（二）改建完善類
改建完善類項目主要對于基礎設施和公共服務設施等級較低或缺失、無法滿足城市發展需求、原有用地性質或權屬需要變更、確需改變建筑使用功能或土地利用效率較低不符合集約使用原則的片區,在維持現狀建設格局基本不變的前提下,采取改建、加建、擴建、局部拆除、改變功能等一種或者多種措施,對片區進行改建完善。房地產企業可以通過項目改造或運營的方式參與投資建設，改造后的項目可以進行商業地產運營。
具體案例如：山東濰坊的美麗街景智慧公廁提升項目，為了解決中心城區公廁數量偏少、分布不均衡、市民如廁難的問題，設計出數十座智慧型的美麗街景智慧公廁，成為城市建設美麗的風景線。
（三）拆除重建類拆除重建類項目是指對于存在嚴重安全隱患、權利主體意愿強烈、建筑年久失修、屬于棚戶區和城中村、嚴重影響城市整體發展格局的片區,通過整治提升或改建完善均無法滿足城市發展需要的,拆除全部或大部分原有建筑,并按照規劃進行重新建設。拆除重建類項目投資與綜合整治類、改建完善類項目投資相比，力度最大，房企參與程度最高。
具體案例如：深圳市大沖村舊村改造項目，改造的定位是，改造成高新技術產業發展的后勤服務基地。”整體改造面積達68.5萬平方米，改造后的平均容積率2.71，改造產出除了規劃一般居住、公寓外，更增加相關的商業、文化、娛樂及部分研發孵化和專業展場等多項功能。
按照城市更新項目收益性劃分，改造項目可分為非經營性項目、準經營性項目、經營性項目。
（一）非經營性項目
非經營性項目不具備經營性收入，屬于純公益性項目。一般此類項目是以政府部門主導，利用財政資金直接投資。典型的此類項目如老舊小區改造項目、環境綜合整治項目，具體內容包括“改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環境整治和既有建筑節能改造”等，項目提供的產品是不能向使用者收費的公共產品。
由于目前地方政府財力緊張，無力籌集大量資金投入此類項目，因此往往通過給項目匹配外部資源的方式，增加捆綁后項目獲得經營性收入的能力，提升項目的可融資性，吸引社會投資人的加入，在完成項目落地實施的同時也能達到緩解財政壓力的目的。
（二）準經營性項目
準經營性項目具備一定的經營性收入，但收入不足以覆蓋項目前期投資，需要地方政府提供一定資源用于投資平衡。具體項目類型包括：公用工程和公共服務設施的新建改造、歷史文化街區保護、新型城鎮基礎設施建設等。此類項目提供的產品為準公共性產品、公共產品和私人產品的組合，但以前兩者為主。
準經營性的城市更新項目是介于完全市場化和完全公益化之間的，是目前推廣的城市更新項目的主流。此類項目投融資方式多樣化，包括平臺公司融資、地方政府專項債、PPP等各類政企合作模式。在實踐中，此類項目往往是非經營性項目和經營性項目的組合。比如將老舊小區改造提升項目范圍內的基礎設施的改善和公共服務設施（帶有收益性）的需求加建附屬設施進行打包組合，在項目進入運營階段時，允許實施主體通過可經營的飲用水供應、生活污水處理、物業運營收入、商業（商鋪）運營等方式獲得經營性收入，以此收回項目前期投資，不足部分采用財政資金補貼的方式進行彌補。
（三）經營性項目
經營性項目具備經營性收入，且經營性收入可以覆蓋項目前期投資，即所謂的“自平衡”項目。此類項目中，地方政府不直接參與項目投資經營，而是通過制度確保公共利益得到維護。例如通過制定規劃約定開發強度、公益設施的比例，通過土地出讓條件確保投資人給予原住民補償等等。此類項目典型的包括廣東“三舊改造”類項目，項目產出以私人產品為主，公共產品為輔。
經營性城市更新項目的主要投資方式包括政企合作PPP，社會主體自主開發等。對于地方政府而言，經營性的城市更新項目不僅能緩解財政資金壓力，而且通過引入社會投資人，激活市場主體的活力，借用其專業的技術及雄厚資金的實力，有力地推進項目實施。對社會投資人而言，經營性城市更新項目收益長期而穩定，可融資性強，是參與城市開發的重要途徑。
