《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》政策解讀
日期：2021-06-11 16:37 來源：北京市規劃和自然資源委員會
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北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見一、文件出臺的背景和目的是什么？
為深入貫徹黨的十九屆五中全會、中央城市工作會議和市委十二屆十五次、十六次全會精神，落實北京城市總體規劃，大力實施城市更新行動，完善城市功能，提升城市活力，保障改善民生，促進城市高質量發展，北京市人民政府印發了《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》(京政發〔2021〕10號，簡稱《指導意見》)?！吨笇б庖姟纷鳛楸臼型七M實施城市更新行動的指導性文件，旨在解決體制、機制、政策等問題，為城市更新指明實施路徑，提供政策支撐和組織保障。
二、城市更新的內涵是什么？
《指導意見》中所稱的城市更新，主要是指對城市建成區(規劃基本實現地區)城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，是小規模、漸進式、可持續的更新。
三、城市更新應遵循的原則有哪些？
一是堅持規劃引領，民生優先。城市更新必須以落實城市總體規劃、分區規劃和控制性詳細規劃為前提，將城市更新納入經濟社會發展規劃、國土空間規劃統籌實施，加強規劃管控，做到嚴控總量、分區統籌、增減平衡。從人民群眾最關心最直接最現實的利益問題出發，通過城市更新完善功能，補齊短板，保障和改善民生。
二是堅持政府推動，市場運作。強化政府主導作用，加強規劃管控，完善政策機制，做好服務保障。充分發揮市場作用，鼓勵和引導市場主體參與城市更新，形成多元化更新模式。
三是堅持公眾參與，共建共享。充分調動公眾和社會組織參與城市更新的積極性、主動性，建立平等協商機制，共同推進城市更新，實現決策共謀、發展共建、建設共管、成果共享。
四是堅持試點先行，有序推進?？茖W制定城市更新計劃，突出重點，統籌安排，穩步推進。聚焦瓶頸問題，大膽改革創新，積極探索城市更新的新模式、新路徑，形成成熟經驗逐步推廣。
四、城市更新的主要方式是什么？
城市更新以街區為單元實施，按照街區功能定位，結合市民群眾和市場主體意愿，以項目化方式推進。街區空間更新要按照各空間圈層的更新要求，依據街區控制性詳細規劃，科學編制更新地區規劃綜合實施方案和更新項目實施方案。重點是開展街區綜合評估，將空間資源與更新任務相匹配，盤活街區存量建筑，探索“三大設施”復合利用模式，圍繞“七有”“五性”需求，提高居民生活便利性和舒適度，提升公共空間品質。主要更新方式包括以下幾種：
一是老舊小區改造。根據居民意愿，可利用小區現狀房屋和公共空間補充便民商業、養老服務等公共服務設施；可利用空地、拆違騰退用地等增加停車位，或設置機械式停車設施等便民設施。鼓勵老舊住宅樓加裝電梯。
二是危舊樓房改建。為改善居民居住條件，對房屋行政主管部門認定的危舊樓房，允許通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造，具備條件的可適當增加建筑規模，實施成套化改造或增加便民服務設施等。
三是老舊廠房改造。明確老舊廠房改造利用業態準入標準，在符合規劃的前提下，優先發展智能制造、科技創新、文化等產業。鼓勵利用老舊廠房發展新型基礎設施、現代服務業等國家和本市支持的產業業態；鼓勵利用老舊廠房補充公共服務設施。鼓勵老工業廠區通過更新改造或用地置換的方式實施規劃，增加道路、綠地、廣場、應急避難場所等設施。
四是老舊樓宇更新。鼓勵老辦公樓、老商業設施等老舊樓宇升級改造、調整功能、提升活力，發展新業態。允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設施，允許建筑功能混合、用途兼容；鼓勵對具備條件的地下空間進行復合利用。
五是首都功能核心區平房(院落)更新。在符合本市相關法規及相關技術、標準前提下，鼓勵對首都功能核心區平房(院落)進行申請式退租、換租及保護性修繕和恢復性修建，打造共生院，消除安全隱患，保護傳統風貌，改善居住條件。騰退空間優先用于保障中央政務功能、服務中央單位、完善地區公共服務設施。同時，鼓勵騰退空間用于傳統文化展示、體驗及特色服務，建設眾創空間或發展租賃住房。
六是其他類型。包括城市公共空間改造提升、“三大設施”補充完善、特色街區建設、傳統商圈調整升級、產業園區更新改造、疏解騰退空間再利用，以及推進城鎮棚戶區改造收尾等。
五、城市更新項目如何組織實施？
一是確定實施主體。按照公開、公平、公正的原則，在充分征詢相關權利人或居民意見基礎上，合理確定更新項目實施主體。城市更新項目產權清晰的，產權單位可作為實施主體，也可以協議、作價出資(入股)等方式委托專業機構作為實施主體；產權關系復雜的，由區政府依法確定實施主體。
二是編制實施方案。實施主體應在充分摸底調查的基礎上，編制更新項目實施方案并征求相關權利人或居民意見。方案中應明確更新范圍、內容、方式及建筑規模、使用功能、建設計劃、土地取得方式、資金籌措方式、運營管理模式等內容。責任規劃師、建筑師應全程參與街區城市更新，加強業務指導，做好技術服務，并對實施方案出具書面意見。
三是進行審查決策。對于一般性的更新項目，實施方案由區相關行業主管部門牽頭進行審查，經區政府同意后實施。重點地區或重要項目實施更新如涉及首都規劃重大事項，要按照有關要求和程序向黨中央請示報告。
四是審批手續辦理。城市更新相關審批手續原則上由區行政主管部門辦理，各區政府應結合優化營商環境相關政策，進一步簡化審批程序，壓縮審批時間，提高審批效率。
六、對城市更新項目的支持政策有哪些？
1.規劃政策。一是對于符合規劃使用性質正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目，可根據實際需要適當增加建筑規模。二是在滿足相關規范和安全的前提下，允許規劃使用性質兼容轉換。老舊小區現狀公共服務設施配套用房可根據實際需求用于市政公用、商業、養老、文化、體育、教育等符合規劃使用性質正面清單規定的用途；商業、商務辦公建筑內可安排文化、體育、教育、醫療、社會福利等功能；地下空間平時可綜合用于市政公用、交通、公共服務、商業、倉儲等用途，戰時兼顧人民防空需要。
2.土地政策。一是完善土地利用方式，更新項目可依法以劃撥、出讓、租賃、作價出資(入股)等多種方式辦理用地手續，并對5年過渡期政策、土地價款分期繳納、以租賃方式用地等情形進行明確。二是在不改變更新項目實施方案確定的使用功能前提下，經營性服務設施建設用地使用權可依法轉讓或出租，也可以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權等進行抵押融資。
3.資金政策。一是各區可統籌區級財政資金、市政府固定資產投資資金、市級相關補助資金支持更新項目。二是鼓勵市場主體、不動產產權人投入資金參與城市更新。三是鼓勵金融機構創新金融產品，支持城市更新。
4.經營利用。一是利用更新改造空間按有關要求從事經營活動的，相關部門可予辦理經營許可。經營性服務設施可按所有權和經營權相分離的方式，經業主同意和區政府認定后，將經營權讓渡給相關專業機構。
七、實施城市更新的保障措施有哪些？
一是加強組織領導。市委城市工作委員會所屬城市更新專項小組負責統籌推進城市更新工作。市有關部門要建立協同聯動機制，加強政策創新，深化放管服改革，支持各區推進城市更新工作。各區政府要強化責任落實，制定更新計劃，建立任務臺賬，組織街道(鄉鎮)將各項任務落實落地落細。建立本市與中央單位聯系機制，共同推進城市更新。
二是加強業務培訓。各區政府、市有關部門和單位要采用集中培訓、專題培訓等方式，加強對各級各類人員的業務培訓，重點對街道(鄉鎮)及實施主體人員開展培訓，做好政策解讀和輔導，開拓工作思路，掌握工作方法，提高業務能力和工作水平。
三是加強宣傳引導。通過傳統媒體與新媒體相結合、政策解讀與案例剖析相結合的方式，全方位、多角度、多渠道開展宣傳，及時回應社會關切，為順利推進城市更新營造良好氛圍。
