前言
今天，我們來繼續聊聊哏都天津。
初到一個城市，亦或是初次想要了解一個城市，首先要對這個城市有個基本的區域認知，特別是多聽一些土著講城市里的故事。
天津來過很多次，每次駐足三五天都會給我留下蠻不錯的印象。天津有水環繞，很多景觀圍水而建，給人一種很舒服的感覺；另外天津是北方地區除了首都北京以外的第二大城市，經濟早年發展比較牛，雖然近年來不容樂觀，但是“瘦死的駱駝畢竟比馬大”，城市的整體界面感放到現在眾多北方城市中來比較依舊不容小覷。
為了加深理解，這里再強調一下天津的行政區域劃分：市區六區+環城四區+郊區6區，總共為16個區。
說到這，還是很有必要放一張天津區位圖的：
1
被放棄的三個區
米北此次天津調研為期5天，主編團隊驅車從市內六區和平、河西、南開、河北、紅橋、河東區，到環城四區西青、北辰、津南、東麗區，最后再到熱門的幾個郊區武清、靜海和濱海新區。
在有限的時間里，我們做了最優化選擇的調研路線，也因此放棄了幾個遠郊區，比如：薊縣、寧河以及寶坻。
或許，看到這里，很多不了解天津的粉絲要問了，為何放掉這三個區的調研呢？
下面來說具體原因：
薊縣：位于天津最北部，'早知有盤山，何必下江南'該是當區最深刻的印象了。該區也是哏都人民比較喜歡去農家樂游玩的地方。但是經濟發展相對比較落后，區域內的城市界面感不強，除非當地居民剛需自住，本地改善或者是外地房產投資皆不推薦。
寧河縣：位于天津東北部，北與寶坻緊鄰，東邊挨著濱海新區。也是享有天然的自然資源為主。僅在天津十六區當中，算是最不知名的一個區域，必然是略過了。
最后來說寶坻：寶坻在區位上被上面提到的兩個區域（薊縣和寧河）夾在了中間。寶坻近幾年，因為京津新城的名聲，也因為大學城，更因為3條高鐵的修建，成為了北漂落戶天津的熱門區域之一。
論其原因，還是因為區域價格低，目前在售項目價格在1萬出頭，說起來，與筆者兩年前來看房時價格相差不多。因此，有人說寶坻是天津的價值洼地。
筆者看來卻未必，畢竟真正的價值是需要有全面的配套和穩定的發展及人口的數量及質量來綜合決定的。本就是天津的遠郊區，單單靠個別原因論之為價值洼地，未免有些牽強。
寶坻雖然熱門，目前在售樓盤也數量不少，也有開盤火爆的神盤比如新城悅雋風華，并且各大知名開發商都在此區占有一席。如果您依舊感興趣，后臺給我們留言，那么下次調研我們會重點展開。
2
重點調研的城六區
天津市內六區雖然都屬于主城區，但各區的城市界面感截然不同。
不論是與天津土著閑談中還是實地調研中，得出的結論就是天津城六區并不都代表繁華、富貴和教育資源優勢。甚至在土著的眼里，城六區也是有著與生俱來的區別感。
天津市六區分為上三區和平、河西、南開區；下三區分為河北、紅橋、河東區。
在與一名土著交談中，他調侃的提到，“就拿找對象這件事來說，早年城六區的是不愿意找城外的；上三區的也是不太愿意找下三區的，如今還稍微好一些了。”雖然是調侃，卻也無形中暴露了天津城六區的區別。
有句哏都老話是這樣說的“窮河東富河西，砸鍋賣鐵紅橋區，南開美亂河北，漂亮女孩和平追”。
用現在的理解就是：上三區和平優、河西富、南開美；下三區河東窮、河北亂、紅橋破。
下面我們把六區分開來聊一聊，你就會更加理解這句話背后的意義了。
和平區：無論是過去還是現在繁華程度和房價都位居市內六區之首，該區聚集了很多豪宅項目，比如保利大都會天匯系列、金德園、翰林公館、賽頓中心、都會軒等等，均價都高達六萬左右，甚至更高；這里還聚集了很多高素質人口，曾經似乎生活在該區就是雍容華貴的身份象征，也會為身份證是120101而驕傲。
如今的和平區擁有高端的住宅；良好的醫療配套；頂尖的教育資源，市五所中有2所；優質的商業配套；舒適的休閑環境。。。
現在的和平區，我們看到的是這樣的街景：
河西區：是天津市政府所在的區域，因該原因河西區的整體人文氣息更凸顯，近些年來又發展出了新梅江富人區，梅江的房價整體較高，地區均價在3萬以上，個別高端樓盤價格更是在4-5萬之間，并且多為改善型大戶型。
不過新梅江的發展，的確給人煥然一新的視覺沖擊。
南開區：在很多外地人的印象中，會想當然的認為南開區教育資源最優質，這還是歸結于該區擁有“南開大學”的原因。但是南開大學絕對不能代表全區的情況，只能算是錦上添加的成分。
說到這，我們要普及一下天津市五所重點高中的情況，這也就是很多家長關注的“市五所”。其中只有南開中學位于南開區；另外四所分別是和平和河西各占兩所，和平的天津一中和天津耀華中學，河西的實驗中學和新華中學。
所以南開的地位，其實一直屬于在追趕和平及河西的發展步伐。隨著華苑和時代奧城等居住區的落成，南開的宜居指數大大提升，生活環境大大改善。水上片區、天拖、崇德園、南翠屏更是成為了南開富人區和優質居住品質的代表。另外，鼓樓街區的中交海河公館和格調系列均價也都在5萬以上。
注：南開天拖片區實澤園
注：南開華苑片區
篇幅有限，簡單概述下三區：
河北：景色優美，大家熟悉的天津之眼摩天輪、意大利風情街就在此區。很多新樓盤的入市，使得區域界面感越來越好了。但是教育資源上就略顯匱乏，目前能拿出來說一說的也只有全天津排名第六的“育嬰里小學”，但初中高中就沒有可圈可點的了。該區域內對口育嬰里小學的幾個次新盤，比如仁恒河濱花園二手房價格也都在5萬左右了。如此高的價格還真不如直接沖進上三區。
河東：過去河東區在土著印象中比較混亂，有很多社交場所。雖然時隔多年，社會治理有所變化，但是區域發展沒有特色產業，所以區域存在感不強。
紅橋：“落后”似乎成為了區域標簽，土著更是不太感冒。他們告訴我是因為歷史原因，米北在這里歡迎大家留言吐吐虹橋的槽。
當出租車司機得知我們是想在天津調研買房，直接就說“那你來下三區干嘛呀？直接上三區不就得了”。
很明顯，下三區的發展整體不如上三區，而且差得不是一個檔次。
3
發展不均的環城四區
市區的發展也無形中影響著環城四區的發展水平，畢竟近朱者赤近墨者黑。
環城四區的西青，東麗，北辰，津南當中，區位最優勢的當屬西青區，因為西青區與上三區的和平、南開、河西都接壤。這樣的區位優勢，更好的承接了上三區發展的各種外溢。
西青區最早發展起來名聲在外的當屬中北鎮，被天津規劃為西部新城的核心區；還有政府所在地楊柳青鎮、天津南站附近的張家窩鎮、精武鎮、大學城，這些區域也都發展的比較好。
特別是在調研過程中，張家窩給我留下了很深刻的印象，社會山項目售價在2萬左右，是張家窩很有特點的地標性的樓盤，不僅分為多期開發，而且還有自己的五星級國際酒店和溫泉酒店，還有完善的商業綜合體以及出小區就到的張家窩中學。即便是遠離市區，卻也感覺生活上足夠便利。唯一的缺憾就是醫療配套的空白了。
注：社會山南苑社區環境
津南區比較好的區域是咸水沽和海教園區，特別值得一提的是海教園的教育優勢，不僅有9年一貫制的南開學校分校，最牛的地方在于，津南海教園的孩子可以考市內六區的高中。這在其他環城三區和郊區是絕不可能的。
正因為區域人文、教育的雙優勢，也體現在了海教園的房價上。津南的其他區域價格大多在1-1.5萬之間，但目前海教園在售項目魯能泰山7號、仁恒海和院、龍湖天宸原著等都在2萬以上的價格，而且個別項目需要鎖資十萬排卡選房。
東麗區在售項目落差很大，比如萬科民和巷，周邊醫療、交通、配套都較完善，所以價格在2.3萬左右；但是另外一個東麗湖區位的天驥筑璟因為位置較偏僻價格僅為一萬出頭。整個東麗區交通令人堪憂，即便是已經開業了三年多的歡樂谷也并沒有通地鐵，又如何吸引游客帶動當區的經濟貢獻呢？
整體來說，東麗區地廣人稀，小區入住率低，規劃的產業園和游樂園區很多都荒廢在那，給人一種心寒的感覺。另外，與市區交通的不便成為了東麗區的最大硬傷。
北辰，也是一個被廣大北漂占據的區域，距離北京和距離天津城區距離上都比較近。但是北辰有太多曾經的化工廠用地，所以對這個區域筆者還是保留觀點的。
環城四區，給了人們更好的居住環境和更加低廉的門檻價格，但是在綜合配套上始終是不能與市內六區相提并論的。
4
郊區中最值得關注的區域
區域好與不好，不用聽房產銷售的介紹，最好的直觀判斷就是算一算夜晚入住樓盤燈盞的數量。
因為，人們都是用腳來投票的，入住率就是最直觀準確的數據。
這次調研，米北特意在夜幕降臨以后對各郊區實地考察。得到的結果是，在郊區當中，最有人緣的當屬“武清區”。
注：夜晚的武清商業配套
注：晚上九點多佛羅倫薩出來的道路上還在堵車
注：放眼放去入住率極高的小區
武清目前發展好的板塊有楊村一中板塊和佛羅倫薩板塊。楊村一中板塊以優質教育聞名，楊村一中的高考升學率在天津全市看來也是遙遙領先的，因此也吸引了很多北漂為了孩子的教育而落戶此區。另外，佛羅倫薩板塊不僅有武清高鐵站還有發展成熟完善的商業綜合配套，滿足了生活在此區域人們的生活需求，因而成為活躍的區域。
整個武清，用兩個形容詞概括那就是活力+有人緣。
5
天津購房觀點總結
不論你是何種購房需求，當然本地區域內剛需除外（因為有一些地緣性的因素），除此之外，天津買房，站好三個梯隊：
1、首選城六區：和平區最貴、資源最優質；河西區性價比最高；南開區介于前兩者之間。
2、資金實在緊張，夠不上城六區，只能入環城四區的，首選西青區。
3、最后梯隊，購入天津郊區的，首選武清區。
謹記，以上三點選房順序，相信在天津購房時就會事半功倍。
