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來源：上海信和安律師事務所，感謝作者授權。

前言

房產作為夫妻財產的重要組成部分，其歸屬和分割問題已經成為離婚訴訟中的焦點。本文基于對登記主體、出資主體、購買時間、房產性質等情況的考察，對離婚糾紛中的房產歸屬和分割問題作了分類研究。

一、登記在不同主體名下的房屋權屬認定

代表登記的現象在生活中大量存在。夫妻雙方的房屋往往只登記在夫妻一方名下，或者登記在其子女甚至第三人的名下。夫妻離婚時，由于從登記情況無從判斷房屋產權的真正歸屬，極易發生糾紛。

（一）婚前購買房屋的情況爭議較小

如果夫妻一方婚前購買房屋并登記在己方名下的，原則上應當歸登記方所有，除非有特殊約定。即便登記在其子女、父母或他人的名下，也較少涉及夫妻雙方在離婚時對該房屋的分割糾紛。這里的“婚前購買”指的是婚前全款購買房屋或者婚前已將貸款結清的情況。如果是婚前按揭購房的情況，夫妻另一方還有權分割婚后共同還貸部分的增值部分，且房屋產權亦有可能歸屬非登記方所有【見（二）詳解】。

（二）婚后購買房屋的情況較為復雜

1. 對于登記在夫妻一方名下的房屋權屬認定

原則上婚姻關系存續期間購買的房屋產權均應認定為夫妻雙方共同共有。如果登記方主張該房屋產權歸己方所有，則應當舉證證明該房屋系其個人出資購買或者符合《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》（以下簡稱“《婚姻法解釋三》”）中關于父母出資為其購買等情況【見（三）詳解】。

2. 對于登記在未成年子女名下的房屋權屬認定

夫妻雙方出于各種原因的考慮，有時會將房屋產權登記在未成年子女名下，但這并不意味著該房屋的真實產權人是未成年子女，法院一般會審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。如果夫妻雙方確實要將該房屋贈與未成年子女，離婚時該房屋應當作為未成年子女的財產處理，否則該房屋還應當視為是夫妻共同財產。

3. 對于登記在夫妻一方父母名下的房屋權屬認定

夫妻婚后購買房屋將產權登記在一方父母名下的，離婚時按照具體情況分別處理房屋權屬問題：第一，如果登記人承認該房屋是夫妻雙方共同出資的，則認定為夫妻共同財產；第二，如果登記人曾向夫妻雙方出具過借條的，夫妻的共同出資視為對登記人的債權，夫妻雙方可就此債權進行分割；第三，如果夫妻出資時，與房屋權屬登記人約定不明，夫妻對該房屋的出資應當視為對登記人的贈與還是借款，司法實踐中存有一定的爭議。筆者認為，參照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“《婚姻法解釋二》”）第22條的規定，本著父母資助子女和子女孝敬父母的對等原則，在約定不明的情形下，該款項應當認定為對登記人的贈與。

4. 對于登記在他人名下的房屋權屬認定

如果房屋登記在其他家庭成員名下，要將房屋作為夫妻共同財產進行分割的前提是要取得該家庭成員的認可，即登記人承認該房屋系由夫妻雙方共同出資購買。如果登記人對此不予認可，那么必須先通過析產程序對此進行確認。法院要么根據當事人的申請將案件中止審理，并告知當事人另行提起析產之訴，要么根據當事人的申請對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴。

圖1 登記在不同主體名下的房屋權屬認定

二、夫妻一方婚前按揭購房的房屋權屬認定和利益分割

（一）房屋權屬認定問題

對于夫妻一方婚前按揭購房的，如果夫妻雙方對于該房屋的分割無法協商解決，法院一般會將該房屋判歸登記方所有，當然，如果夫妻雙方結婚時間較長，共同還貸的部分遠遠高出購房者支付的首付款比例，或者登記方無力償還剩余貸款的，且非購房一方有能力支付尚未償還的貸款的，也可能根據案情將房屋判歸非登記方所有。取得房屋產權一方應當給予另一方補償。

（二）共同還貸部分的分割問題

夫妻一方婚前按揭貸款，婚后夫妻共同還貸的房屋，其購置資金由以下兩個或三個部分組成：1、購房者于婚前購房時用個人財產繳納的首付款以及婚前償還的貸款；2、婚姻關系存續期間用夫妻共同財產償還的房款；3、離婚后由取得房屋一方繼續用個人財產償還的貸款。此類房產是婚前財產和婚后共同財產的混合體。

判決取得產權的一方向另一方補償時需要考慮房屋的增值，而不能僅僅支付共同還貸的款項。雙方可以通過協商對房屋的現價達成共識，如協商不成，可以進行評估。在確定房屋現值的基礎上，可以通過以下公式計算應支付的補償數額：共同還款額÷【房屋成本（房屋價格+應付利息）】×100%× 房屋現價 ÷ 2。也可以通過直接計算共同還貸的增值率也計算另一方應得的數額。

圖2 夫妻一方婚前按揭購房的房屋權屬認定和利益分割

三、父母為子女出資購置房屋的權屬認定

（一）夫妻一方婚前接受父母贈與房屋的權屬認定

《婚姻法解釋（二）》第22條第1款規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外”。因此，夫妻雙方在結婚前，各方的父母為其購房的，無論房屋產權登記在誰的名下，父母的出資均應視為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外，夫妻雙方應基于各自父母的出資份額對房屋產權按份共有。

（二）夫妻一方婚后接受父母贈與房屋的權屬認定

《婚姻法解釋（三）》第7條在對實踐中父母為子女出資購房的情形進行整理歸納的基礎上，作出了比《婚姻法解釋（二）》更為理性的規定，將產權登記情況作為判斷贈與財產歸屬的重要前提。

1. 房屋登記在出資方子女名下的情況

父母在子女婚后出資購房，如果房屋登記在自己子女名下的，視為其明確表示贈與子女的情況：在全款出資的情況下，該房屋屬于出資方子女個人所有；在部分出資的情況下，該部分出資應當視為其子女個人的財產。離婚時該不動產認定為夫妻共同財產，但應認定首付款及其增值部分為出資方子女個人所有。

2. 房屋登記在非出資方子女名下的情況

無論是全款出資還是部分出資，如果父母在子女婚后為其購房并登記在非出資方子女名下或者夫妻雙方名下的，該房屋均應視為夫妻共同財產。

圖3 父母為子女出資購置房屋的權屬認定

四、公房的歸屬和利益分割

關于夫妻雙方離婚時對于公房如何分割的問題，在堅持婚后財產共同制的基礎上，可以分為以下兩種情況進行認定。

（一）尚未購買公房的，對公房使用權的分割

1996年最高人民法院印發的《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中對夫妻雙方離婚時所居住公有住房的分配條件做了一定程度的限制。隨著住房制度改革的不斷深化，國家對公有住房進入市場交易的政策進一步放寬，公有住房的市場價值已經接近或者相當于私有產權房的機制。在目前的司法實踐中，在審理涉公有住房糾紛離婚案件中，一般會按照分割私產房屋的方式來處理公有房屋使用權的分割問題，對于夫妻雙方婚后取得公有住房使用權，應作為夫妻共同財產進行分割，判決由一方繼續承租的，按照公有房屋的市場價格給予另一方補償。

（二）已經購買公房并取得房屋所有權的，對售后公房所有權的分割

按照夫妻婚后所得共同制，婚后用共同財產購置的公房，即使產權登記在一方名下，也應當認定為共同財產。如果登記方主張該售后公房屬于其個人所有，除了證明購置該房屋的財產系其個人所有之外，還應當證明售后公房的取得與對方并無任何關系，對方也不會因此利益受損。這是因為，按照國務院《關于深化城鎮住房制度改革的決定》規定，職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，還會涉及工齡扣減等。可見，售后公房的價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格中包括了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。如果該房屋由夫妻一方按照當時購買價以個人財產購買并作為個人財產處理對另一方顯屬不公。

（三）對尚未取得所有權或者只取得部分所有權的房屋的處理

這主要是指夫妻雙方以標準價購買的公有房屋。對于尚未取得完全所有權的房屋，法院在審理離婚訴訟時，不能對房屋所有權的歸屬和分割作出判決，只有在夫妻雙方取得該房屋的完全所有權之后，才可就房屋所有權的歸屬和分割向法院提起訴訟。

圖4 公房的歸屬和利益分割

五、拆遷安置房屋的歸屬和利益分割

離婚糾紛中一旦涉及房屋拆遷問題，首先要確定被拆遷房屋的性質、歸屬以及居住等情況，并在此基礎上判斷拆遷安置房屋的歸屬和利益分割。

（一）被拆遷房屋系夫妻共同財產

被拆遷房屋是夫妻共同財產的情形爭議較小，拆遷安置利益是雙方共同財產的一種形式轉化。因為被拆遷房屋屬于夫妻二人的共同財產，故拆遷房屋所取得的利益同樣歸屬于夫妻雙方共同所有。

（二）被拆遷房屋系夫妻一方財產

從拆遷利益的來源分析，夫妻一方的個人婚前不動產在婚后因拆遷而使物權消滅，拆遷利益實應當是對原物權主體的補償。但是，在房屋拆遷安置補償中，往往會分為兩個部分：一部分是對被拆遷房屋本身財產價值的補償；另一部分是對房屋中居住人的安置獎勵費。第一部分錢款更多是因為市場因素而導致房價上漲而取得的，應當視為一種房屋的自然增值，從而不作為夫妻共同財產進行分割。第二部分錢款則不是一方婚前房屋的自然增值，而是包含了非產權一方貢獻而產生的增值，應當予以分割。

（三）公房拆遷

公房拆遷的政策性較強，法律很難明確的加以規范，需要結合各地的政策并依據法理進行處理。比如，夫妻一方或雙方雖不是被拆遷房屋的權利人，但構成同住人資格的，依然有權利獲得公有住房的拆遷補償利益；夫妻一方并非拆遷房屋的產權人或同住人，但根據政策，配偶一方有時也可以獲得拆遷補償利益。

圖5 拆遷安置房屋的歸屬和利益分割

六、夫妻間房產贈與行為的效力認定

（一）婚前或者婚姻存續期間的房產贈與行為

《合同法》第186條規定：“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規定”。《司法解釋三》第6條規定：“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。”婚姻家庭領域涉及財產權屬協議的訂立、生效、撤銷和變更并不排斥《合同法》的適用，夫妻雙方在婚前或者婚姻存續期間將房屋贈與另一方的，在房屋發生權屬變更登記之前，贈與方均享有任意撤銷權.

（二）作為離婚協議一部分的房產贈與行為

在協議離婚或者訴訟離婚中，當事人為離婚達成一攬子協議，如果協議明確約定夫妻共有或夫妻一方所有的房產歸夫、妻或子女所有的，贈與方不能適用《婚姻法解釋（三）》第6條的規定撤銷贈與。因為離婚協議中除了房產贈與條款之外，還涉及諸如婚姻關系解除、子女撫養以及其他財產分割問題。離婚協議本質上屬于附條件的民事法律行為，是夫妻雙方權衡利益之后，圍繞婚姻關系解除而形成的一個有機整體，其中一項財產分割內容的變化，很可能引起其他方面的變化。因此，即便贈與房屋產權尚未完成變更登記，在不存在欺詐、脅迫等情形的條件下，贈與亦不享有任意解除權。

圖6 夫妻間房產贈與行為的效力分析

七、婚前房屋婚后收益部分的分割

對于婚前購買房屋婚后所產生的收益如何分割的問題，一般應當考察該房屋在婚后產生收益的性質、類型以及是否經過夫妻共同管理區別對待。如果是基于市場的變化而產生的收益，則屬于登記方一人所有，比如房價的上漲。如果是基于夫妻婚后的共同經營管理而產生的收益，則屬于夫妻共同財產，比如房屋租金。

《婚姻法司法解釋三》第5條規定：“夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產”。司法解釋中的孳息包括自然孳息和法定孳息。這里的“孳息”應當做縮小理解。比如，房屋租金在理論上屬于“孳息”，但租金與房屋本身的管理狀況緊密相連，出租方應當履行租賃物的維修管理等義務，往往需要投入大量的勞務，故將房屋租金認定為投資性收益更為合適。

圖7 婚前房屋婚后收益部分的分割

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