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《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱“《民法典》”）第五百八十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。”這里的“合同履行后可以獲得的利益”，排除履行利益，就是可得利益。一般認(rèn)為，可得利益僅限于未來(lái)可以得到的利益，不包括履行本身獲得的利益，而主要是獲取利潤(rùn)所對(duì)應(yīng)的利益。由于一方違約，受害人不能按照合同約定取得應(yīng)交付的財(cái)產(chǎn)，造成其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷或從事該活動(dòng)的基礎(chǔ)和條件喪失，從而導(dǎo)致利潤(rùn)損失，這就是一種可得利益損失。[2]

一般情況，可得利益損失也歸屬于間接損失，與直接損失對(duì)應(yīng)。比如，最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編的《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用》（二）中認(rèn)為，賠償損失的范圍可由法律直接規(guī)定或由當(dāng)事人雙方約定。在法律沒(méi)有特殊規(guī)定和當(dāng)事人沒(méi)有另行約定的情況下，應(yīng)按完全賠償?shù)脑瓌t賠償全部損失，包括直接損失和間接損失，直接損失指財(cái)產(chǎn)上的直接減少。間接損失又稱所失利益，是指失去可以預(yù)期取得的利益。[3]

有些學(xué)者也將可得利益損失稱為消極損失，與實(shí)際損失即積極損失對(duì)應(yīng)。比如，黃薇主編的《中華人民共和國(guó)民法典釋義》認(rèn)為，按照完全賠償原則，違約損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括對(duì)實(shí)際損失和可得利益的賠償。實(shí)際損失即所受損害，是指因違約而導(dǎo)致，造成現(xiàn)有的利益減少，是現(xiàn)實(shí)的利益損失，又被稱為積極損失。可得利益，即所失利益受害人在合同履行后本可以獲得，但因違約而無(wú)法獲得的利益,是未來(lái)的、期待的利益損失，又被稱為消極損失。[4]

“直接損失”與“實(shí)際損失”是否是同一概念？合同法中“實(shí)際損失”的概念來(lái)自于原《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱“《合同法司法解釋二》”，現(xiàn)已失效，下同），該解釋第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。”而《民法典》在條文上并沒(méi)有使用“實(shí)際損失”的表述，而使用了“直接損失”的表述。比如《民法典》第九百三十三條“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同造成對(duì)方損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由外，無(wú)償委托合同的解除方應(yīng)當(dāng)賠償因解除時(shí)間不當(dāng)造成的直接損失，有償委托合同的解除方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益。” 但是“實(shí)際損失”在其他部門法語(yǔ)境下還有使用。從《合同法司法解釋二》到《民法典》中有關(guān)損失的相關(guān)規(guī)定，我們認(rèn)為采用“直接損失”和“間接損失”的表述更加符合司法審判精神。

根據(jù)《民法典》第五百八十四條的規(guī)定，可得利益損失賠償?shù)臉?gòu)成要件包括以下四個(gè)方面。

法律對(duì)當(dāng)事人利益的保護(hù)因合同是否成立、是否有效而有所不同。合同成立且有效是當(dāng)事人主張可得利益損失賠償?shù)那疤岷突A(chǔ)。在房屋租賃合同無(wú)效的情況下，可得利益損失的主張也不具有相應(yīng)的前提。比如，在（2019）滬01民終9184號(hào)房屋租賃合同糾紛中，[5]二審法院認(rèn)為，因涉案租賃標(biāo)的物系違章建筑而導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，承租人基于該無(wú)效租賃合同本無(wú)可得利益，故承租人主張可得利益損失的訴請(qǐng)未能得到法院的支持。

違約行為是當(dāng)事人主張包括可得利益損失在內(nèi)的合同違約責(zé)任的必備條件之一。《民法典》采取了無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，違約責(zé)任構(gòu)成上總的說(shuō)來(lái)并不要求違約人具有過(guò)錯(cuò)，只要沒(méi)有免責(zé)事由，就要承擔(dān)違約責(zé)任。[6]

因果關(guān)系是損害賠償?shù)暮诵膯?wèn)題。能夠獲得賠償?shù)目傻美鎿p失與違約行為之間應(yīng)當(dāng)具有直接因果關(guān)系，如果利益實(shí)現(xiàn)還取決于其他諸多因素和條件，則可能因?yàn)檫^(guò)于間接和不確定而不能獲得賠償。

可得利益必須具有一定的確定性。在合同法中，任何需要補(bǔ)救的損害都必須具有一定程度的確定性，否則是不能要求賠償?shù)摹?strong>[7]損害的可確定性是指損害能夠通過(guò)金錢計(jì)算，且非違約方可以通過(guò)舉證予以確定。需要注意的是，可得利益損失的確定性是針對(duì)可得利益受到損害的事實(shí)而言的，而不應(yīng)包括具體數(shù)額，后者屬于可得利益損失的計(jì)算問(wèn)題，不能僅因?yàn)榭傻美鎿p失數(shù)額難以確定而駁回當(dāng)事人的合理賠償請(qǐng)求。[8]

最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》(法發(fā)〔2009〕40號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“《民商事合同指導(dǎo)意見》”)第10條規(guī)定：人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過(guò)失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過(guò)失所造成的損失以及必要的交易成本。由此可以歸納出,可得利益賠償?shù)膿p失的計(jì)算公式基本是：可得利益損失賠償額=可得利益損失總額-不可預(yù)見的損失-擴(kuò)大的損失-受害方因違約獲得的利益-必要的成本。[9]

《民商事合同指導(dǎo)意見》第9條規(guī)定：“在當(dāng)前市場(chǎng)主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導(dǎo)致可得利益損失。根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失和轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失等類型。生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤(rùn)損失。承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉(zhuǎn)售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失。”

應(yīng)當(dāng)如何理解“利潤(rùn)”的概念，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于商事審判應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的若干意見》中明確，應(yīng)正確理解與適用《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款關(guān)于“可得利益損失或稱預(yù)期利益損失”的規(guī)定，可得利益損失應(yīng)當(dāng)界定為“預(yù)期的凈利潤(rùn)損失”。

如何計(jì)算“預(yù)期的凈利潤(rùn)”問(wèn)題，在實(shí)踐中主要包括五種方法。（一）差額法。差額賠償原則是將損害行為發(fā)生時(shí)，將受損方的財(cái)產(chǎn)狀況與合同得到適當(dāng)履行后，受損方應(yīng)具有的財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行對(duì)比，其中的差額即為受損方所遭受的損失，包括可得利潤(rùn)損失。（二）約定法。是指當(dāng)事人直接在合同中約定損失賠償額的計(jì)算方法。（三）類比法。是指比照與守約方相同或類似的其他企業(yè)在類似條件下所能獲得利潤(rùn)或以守約方在同一合同項(xiàng)下，曾經(jīng)取得的合同利益來(lái)確定可得利益的賠償數(shù)額。（四）估算法。是指當(dāng)法院無(wú)法確定可得利益數(shù)額時(shí)，根據(jù)案件的實(shí)際情況酌定賠償數(shù)額的方法。（五）綜合裁量法。是指無(wú)證據(jù)證明可得利益損失具體數(shù)額的情況下，法官以差額法為基礎(chǔ)方法，綜合考慮守約方因違約遭受的實(shí)際損失或可能遭受的損失為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以自由心證和經(jīng)驗(yàn)法則酌定的數(shù)額。[10]

從《民法典》第五百八十四條“不得超過(guò)違約一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失”中可知，損失賠償應(yīng)符合可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)，即違約方在締約時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因違約所造成的損失，包括合理預(yù)見的損失數(shù)量和根據(jù)對(duì)方的身份所能預(yù)見到的可得利益損失類型，以此限制違約損害賠償范圍。1980年《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》第74條也規(guī)定，賠償損失“不得超過(guò)違反合同一方在訂立合同時(shí)，依照他當(dāng)時(shí)已知道或理應(yīng)知道的事實(shí)和情況，對(duì)違反合同預(yù)料到或理應(yīng)預(yù)料到的可能損失”。可見，法律要求違約當(dāng)事人僅對(duì)其在訂約時(shí)能夠合理預(yù)見到的損害承擔(dān)賠償責(zé)任，從而為因果關(guān)系的確定提供了相應(yīng)可操作性和確定性的依據(jù)。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十二條規(guī)定：“買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方主張賠償可得利益損失的，人民法院在確定違約責(zé)任范圍時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)民法典第五百八十四條、第五百九十一條、第五百九十二條、本解釋第二十三條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。”也就是說(shuō)，當(dāng)事人關(guān)于賠償可得利益損失的主張并不必然獲得支持，除了可預(yù)見性規(guī)則，還要受到減輕損失規(guī)則、過(guò)失相抵規(guī)則以及損益相抵規(guī)則等的限制。減損規(guī)則，即守約方應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的情境采取一定的措施，以防止損失的擴(kuò)大。損益相抵規(guī)則，即守約方因損失發(fā)生的同一違約行為而獲益時(shí)，其所能請(qǐng)求的賠償額應(yīng)當(dāng)是損失減去獲益的差額。過(guò)失相抵規(guī)則，即守約方因自身過(guò)錯(cuò)造成的損失的擴(kuò)大，亦不能向違約方請(qǐng)求賠償。

按照上文所提及的《民商事合同指導(dǎo)意見》第9條的規(guī)定，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤(rùn)損失、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失和轉(zhuǎn)售利潤(rùn)損失三種類型，租賃經(jīng)營(yíng)合同因違約造成可得利益損失則屬于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。

根據(jù)上述規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同中的可得利益損失屬于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失。從出租人的角度，可得利益損失一般表現(xiàn)為租金利益損失，在存在轉(zhuǎn)租的情況下，可得利益還包括轉(zhuǎn)租租金的差價(jià)損失。因此，出租人的可得利益損失將以租金作為確定的標(biāo)準(zhǔn)。從承租人的角度，相對(duì)于出租人可以租金標(biāo)準(zhǔn)作為可得利益損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，承租人的可得利益損失計(jì)算更加復(fù)雜，“另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失”和“經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)”都有可能成為向出租人主張可得利益損失的基礎(chǔ)。

1. 以另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失作為主張可得利益損失的基礎(chǔ)

最高人民法院在（2021）最高法民申1914號(hào)民事裁定書中認(rèn)為，在經(jīng)營(yíng)性租賃合同中，承租人的經(jīng)營(yíng)損失主要表現(xiàn)為尋找替代性租賃場(chǎng)所期間因不能正常經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致的損失。對(duì)此，我國(guó)有些地方高院持相同觀點(diǎn)，并就此出臺(tái)了具體的司法認(rèn)定規(guī)則。如《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》第26條規(guī)定：“房屋租賃合同因違約解除產(chǎn)生的實(shí)際損失如何確定？因承租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實(shí)際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉(zhuǎn)期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或?qū)ふ姨娲课葜苻D(zhuǎn)期間的租金損失，但最長(zhǎng)一般不得超過(guò)六個(gè)月。”

除《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》第26條明確規(guī)定外，經(jīng)筆者檢索，司法實(shí)踐中法院支持的租金損失也多在6個(gè)月之內(nèi)。

如在(2020)湘01民終12287號(hào)房屋租賃合同糾紛案中，[11]承租人按照合同解除前的平均利潤(rùn)水平預(yù)估剩余6年零8個(gè)月租期的總經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，并將該預(yù)估利潤(rùn)數(shù)額作為可得利益損失主張，法院認(rèn)為，對(duì)承租人要求出租人賠償剩余6年零8個(gè)月租期的預(yù)期利益（預(yù)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)）損失問(wèn)題，因經(jīng)營(yíng)行為本身存在風(fēng)險(xiǎn)，是否盈利具有不確定性，故不予支持。但考慮到出租人提前解除租賃合同，承租人另行尋找替代租賃場(chǎng)地需要一定時(shí)間，故對(duì)承租人另行尋找替代租賃場(chǎng)地周轉(zhuǎn)期間所遭受的利益損失，出租人應(yīng)予賠償，至于具體的周轉(zhuǎn)時(shí)間，一審長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)人民法院結(jié)合承租人的實(shí)際經(jīng)營(yíng)規(guī)模酌情確定為6個(gè)月，并參照涉案《租賃合同》解除前6個(gè)月承租人實(shí)際支付給平和堂公司的租金標(biāo)準(zhǔn)酌情認(rèn)定，該案二審長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院亦對(duì)此進(jìn)行了最終認(rèn)定。類似的案例還有(2020)粵民再328號(hào)租賃合同糾紛案，[12]因承租人未充分舉證證明其所主張賠償?shù)?年剩余租期內(nèi)預(yù)期可得利益損失，法院最終酌定出租人賠償承租人相當(dāng)于3個(gè)月租金的損失。

2. 以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)作為主張可得利益損失的基礎(chǔ)

部分法院認(rèn)為租賃合同是出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故應(yīng)當(dāng)用收益即經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)來(lái)認(rèn)定承租人的可得利益損失。《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見》第二十七條第二款也就此進(jìn)行了規(guī)定：“因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價(jià)損失及相關(guān)費(fèi)用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)損失，但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。”

在仲裁案件中也有不少仲裁庭支持該觀點(diǎn)。在某仲裁案件中，仲裁庭對(duì)被申請(qǐng)人主張涉案租約約定的“全部直接損失”不應(yīng)包括停業(yè)利潤(rùn)，停業(yè)利潤(rùn)屬于間接損失的觀點(diǎn)不予認(rèn)同。理由如下：首先《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條[13]規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利潤(rùn)。其次，《店鋪?zhàn)饧s》關(guān)于“清淡期”的約定是，“實(shí)際支出”包括“首次裝修和后續(xù)改進(jìn)的設(shè)計(jì)費(fèi)、支付給承包商的費(fèi)用、空調(diào)和其他設(shè)備的購(gòu)置和安裝等費(fèi)用”；《店鋪?zhàn)饧s》還約定，出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人將依賴本租約的租期而對(duì)店鋪投入一筆客觀的租金用于裝修場(chǎng)地、安裝設(shè)備并運(yùn)營(yíng)其業(yè)務(wù)，承租人運(yùn)營(yíng)的任何意外終止或暫停都將給承租人帶來(lái)嚴(yán)重的損失；出租人同意除本租約明確允許的情況外，出租人不以任何理由或方式解除本租約；出租人重大違約造成的“全部直接損失”應(yīng)包括“實(shí)際支出”和“運(yùn)營(yíng)其業(yè)務(wù)”的損失，即停業(yè)利潤(rùn)損失。

再如，在另一仲裁案件中，仲裁庭認(rèn)為，案涉店鋪在違約行為發(fā)生前的經(jīng)營(yíng)收入數(shù)據(jù)系確定其未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入情況的良好證據(jù)。案涉店鋪營(yíng)業(yè)收入說(shuō)明了申請(qǐng)人開始在案涉店鋪中的門店具備通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)取得收入的能力。在沒(méi)有相反證據(jù)的情況下，仲裁庭認(rèn)為這種經(jīng)營(yíng)收入是可以為申請(qǐng)人帶來(lái)利潤(rùn)的。如果沒(méi)有第一被申請(qǐng)人的違約行為而申請(qǐng)人繼續(xù)在案涉店鋪經(jīng)營(yíng)門店，其獲得可得利潤(rùn)具有高度蓋然性。兩被申請(qǐng)人僅以有關(guān)利潤(rùn)損失存在不確定性加以抗辯不足以對(duì)抗申請(qǐng)人的主張。即使存在這種不確定性，該不確定性亦由第一被申請(qǐng)人違約導(dǎo)致，即第一被申請(qǐng)人違約導(dǎo)致申請(qǐng)人無(wú)法獲得此后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)以及利潤(rùn)證據(jù)。對(duì)此，第一被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)后果。綜上，仲裁庭認(rèn)定本案中存在可得利益損失。

在以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失作為主張可得利益損失的基礎(chǔ)時(shí)，就如何確定賠償期限的問(wèn)題，目前司法實(shí)踐中的標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一。經(jīng)筆者檢索，就此問(wèn)題目前主要有以下幾種處理意見：

一是以剩余租賃期限為計(jì)算期間。如在(2019)粵01民終20396號(hào)租賃合同糾紛案中，[14]法院認(rèn)為承租人剩余租期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)損失屬于預(yù)期可得利益，應(yīng)當(dāng)視為一種損失，合同解除后，承租人可就剩余租期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)損失要求賠償，但根據(jù)過(guò)錯(cuò)及公平原則，承租人應(yīng)自行承擔(dān)40%的責(zé)任。

二是以停產(chǎn)停業(yè)期間為計(jì)算期間。如在(2019)瓊96民終1416號(hào)房屋租賃合同糾紛案中，[15]法院最終認(rèn)定依據(jù)承租人營(yíng)業(yè)額流水計(jì)算，并結(jié)合雙方的過(guò)錯(cuò)程度，由出租人賠償承租人停業(yè)期間的90%的損失。

三是酌情認(rèn)定一定的期限。如在(2013)粵高法民二申字第169號(hào)房屋租賃合同糾紛案中，[16]法院最終結(jié)合審計(jì)結(jié)論和綜合本案的情況及考慮茶餐廳的行業(yè)利潤(rùn)率，酌定每月利潤(rùn)為20000元，并確定賠償期限為12個(gè)月。

四是損失數(shù)額直接由法院結(jié)合多種因素進(jìn)行酌定。如在（2016）最高法民再282號(hào)合同糾紛案中，[17]法院綜合考慮了合同履行情況，加盟手冊(cè)所做的投資回報(bào)分析，并參照案涉飯店?duì)I業(yè)稅完稅證明，以及承租人自愿放棄的部分可得利益，根據(jù)公平原則，酌情支持了承租人可得利益損失139.9萬(wàn)元。

綜合來(lái)看，司法實(shí)踐中支持或部分支持可得利益損失的理由主要有：合同約定、公平原則以及誠(chéng)實(shí)信用原則；法院不支持的理由一般為：超出可預(yù)見范圍、缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。其中，可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)是法院裁判的主要依據(jù)。對(duì)于承租人主張的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失，法院也可能會(huì)以市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性為理由，認(rèn)為該種經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失超出了可預(yù)見范圍，如在上述(2020)湘01民終12287號(hào)租賃合同糾紛案中，雖然當(dāng)事人提供了關(guān)于預(yù)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的相關(guān)證據(jù)，甚至通過(guò)司法鑒定程序?qū)︻A(yù)期利益進(jìn)行了評(píng)估，但法院以經(jīng)營(yíng)行為本身存在商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為由，并沒(méi)有支持承租人主張的預(yù)期經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失，而最終僅對(duì)尋找替代租賃場(chǎng)地周轉(zhuǎn)期間所遭受的利益損失予以支持。而對(duì)于可得利益損失的賠償期限問(wèn)題，也存在不同的裁判標(biāo)準(zhǔn)，通常存在以剩余租賃期限為計(jì)算期間、以停產(chǎn)停業(yè)期間為計(jì)算期間、酌情認(rèn)定一定期限或結(jié)合多種因素直接酌定賠償金額等不同尺度。因此，為了使經(jīng)營(yíng)性房屋租賃合同中的當(dāng)事人最大化地獲得可得利益損失賠償，建議如下：

可得利益損失的認(rèn)定受諸多因素影響，通常又缺少公允的標(biāo)準(zhǔn)，舉證也存在一定困難。因此，出租人和承租人可在訂立租賃合同時(shí)，在意思自治的基礎(chǔ)上約定合理的可得利益損失賠償條款，最重要的是明確其計(jì)算方式和標(biāo)準(zhǔn)。這樣不僅可以優(yōu)先依約定來(lái)適用此條款計(jì)算可得利益損失，還將提高司法裁判效率。如果產(chǎn)生糾紛而事先又未約定可得利益損失賠償條款的，對(duì)于主張經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失而言，會(huì)計(jì)事務(wù)所作出的年度審計(jì)報(bào)告、公司的年度利潤(rùn)表、記賬憑證以及銀行交易流水等可以作為有關(guān)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的相關(guān)證據(jù)。

對(duì)于違約方來(lái)說(shuō)，如果非違約方向其主張可得利益損失時(shí)，違約方應(yīng)當(dāng)結(jié)合可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過(guò)失相抵規(guī)則等，從非違方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過(guò)失所造成的損失以及必要的交易成本。