多年來，走過這么多城市，深覺得三四線城市的買房邏輯，甚至比一二線城市還要復雜，歸根結底，還是在于三四線城市混亂的房價體系。
在一二線城市，你只要沿著城市發(fā)展方向、就業(yè)中心、地鐵去選，大概率都是對的。
但在三四線城市，沒有成熟的城市規(guī)劃，城市粗放發(fā)展，野蠻生長，東南西北四處開花。至于就業(yè)中心，要么是分散，要么是沒有成型的就業(yè)中心。再說地鐵，真沒有幾個三四線城市建得起。
但是混亂的三四線城市樓市，愣是折騰出了一套野路子樓市邏輯。
廬山腳下的剛需盤
國慶長假，我去了一趟廬山。
廬山，自然資源得天獨厚。但眾所周知，廬山早在N年前，就已經被一道商品房開發(fā)禁令封鎖得死死的。
但廬山腳下，似乎是一個可以考慮的「好地段」。
當年，陶淵明書：「采菊東籬下，悠然見南山」，「種豆南山下，草盛豆苗稀」。所謂的「南山」，就是今天的廬山。
居于廬山之下，和陶淵明住同款，一定是不少富豪們的夢想吧！
然而，事實卻并不是這樣。
廬山腳下的山景房并沒有我想象中的貴。更令我詫異的是，保利還做了一個實打實的剛需盤。
廬山保利項目，所有的戶型均是高層、坐北朝南，南面可以看到廬山山景。而它的價格相當保守，或者驚人，居然只要七千左右。
七千多的房價是一個什么位置呢？放在全國范圍內，這絕對是一個白菜價。在九江，房價普遍八九千，好一點的地段要上一萬二三，七千多的價位可謂相當低廉。
時值國慶，樓盤有優(yōu)惠，置業(yè)顧問透露房子所剩不多。不過，九江本地的朋友告訴我，九江房子一直好賣，在地段較好的美的金科項目，買房需要搖號，國慶第一天就被搶售一空。
九江人認為，這個地方，地段不好。
▼樓盤外的路，遠處可見的山體就是廬山
有多不好呢？看完房子出來已是夜幕，路燈的間距很大，幾乎沒有車，看起來黑壓壓的，確實像是「地段不好」。
但其實，朋友所說賣光盤的美的金科和保利項目同屬濂溪區(qū)。而且，這個荒郊野外距離萬達只有五公里。
五公里是一個什么概念呢？放在某些環(huán)一線城市，距離地鐵站五公里可以被置業(yè)顧問吹爆。而在三線城市，距離市中心五公里很荒。
你可以看到，買房的邏輯不是處處相同。
買房邏輯
你認為的好地段，往往并沒有好市場。
在那個因為深中通道而房價崛起的中山，最接近概念的火炬開發(fā)區(qū)和翠亨新區(qū)，樓市泡沫被擠破。
2018年，方直以13538元/m2的樓面價拿下火炬開發(fā)區(qū)地塊。但如今，地塊上的方直新房僅售14000-15000元/m2，還帶裝修。
另一邊廂，你以為大受追捧的江景房，對于肇慶人來講不感冒。他們認為江景房一無朝向，二離市區(qū)太遠，三是江邊土質不佳。
他們更喜歡環(huán)繞在七星湖畔的房子，盡管那個區(qū)域已經擁堵不堪。
事實上，打著減輕城市負荷之名，肇慶市“正負”有志發(fā)展位于肇慶新區(qū)，甚至放出了要遷移市“正負”的小道消息。但這對于肇慶人來講，并沒有太奏效。
不過到了九江，買房卻是被“正負”牽著走。
廬山腳下，是九江的荒郊野嶺之地。目前，九江賣得最火的有兩個地方——一是濂溪區(qū)的中心區(qū)域，二是八里湖新區(qū)。
這兩個區(qū)域的崛起，可以從城市的發(fā)展路徑中窺其根源。
九江的老市中心在潯陽區(qū)，就是白居易《琵琶行》里「潯陽江頭夜送客」的那個「潯陽」。但潯陽區(qū)不大，九江也深知，城市的發(fā)展不能輸在市區(qū)面積上。
發(fā)展濂溪區(qū)，是九江擴大城區(qū)的第一步。政府把財政局、法院、消防總局等等一些市政單位搬到了這里。
▼九江市財政局和法院
此后，這個區(qū)域也建立起了一些大型商業(yè)中心，比如萬達廣場、天虹等等，各種生活配套逐漸完善起來。
九江朋友告訴我，2012年左右，他看到的濂溪區(qū)一片荒蕪，但如今已然房屋林立。
▼在南山公園拍到的濂溪區(qū)
但是，光發(fā)展濂溪區(qū)還是不夠大。當濂溪區(qū)發(fā)展得和老區(qū)潯陽區(qū)旗鼓相當，“正負”立馬調轉槍頭向西擴張。
柴桑縣，原名九江縣，2017末撤縣設區(qū)變成市區(qū)的一部分。
彼時，以工業(yè)為主導柴桑區(qū)要發(fā)展起來，仍需要一點刺激。于是，“正負”就在柴桑區(qū)和市區(qū)的中間，設了八里湖新區(qū)。
對比濂溪區(qū)，八里湖新區(qū)就更厲害了。市“正負”把自己的總部也遷移到了這個區(qū)域。
▼在八里湖新區(qū)的九江市“正負”以及九江市行政服務中心
聽起來就像肇慶的套路，但是九江比肇慶更剛，市政府已經開始在這塊區(qū)域辦公，周邊的房地產項目才開始搗騰起來。
你可以看到，九江換了一個又一個中心，「好地段」換了一個又一個。
好地段在哪里？
事實上，三四線城市買房本就沒有邏輯。
在中山，地產人會和你吹，最靠近深中通道的火炬開發(fā)區(qū)是個「好地段」，可如今吹破了。
在肇慶，盡管肇慶新區(qū)或是未來的市政府所在地，但圍繞星湖的市中心，才是眾多購房者的心頭好。
在九江，東挪一個財政局，西遷一個市政府，哪里看著都像「好地段」，但「好地段」又在哪里？
談到三四線城市，不可避免的就是談到一個關于中心的問題。三四線農村人口會買市區(qū)房邁向市中心，理論上來講，城市中心的人口會越來越密集。
在中山、肇慶、九江這些三四線城市中，不難發(fā)現(xiàn)另一條線索——概念新區(qū)。但那些被鼓吹起來的概念新區(qū)，總是那些土地多的區(qū)域。想來，你也知道原因，那畢竟是地方政府的重要收入來源。
在一輪又一輪的擊鼓傳花之后，房產會回歸到本質——「房子是用來住的」。最終，會落到人身上，你要明白三四線城市會有怎樣的一群人。
那些在三四線城市扎根下來的人，到底是怎么想的？他們到底是喜歡交通方便的市中心，還是喜歡風景優(yōu)美的景觀地段？他們是喜歡東邊的小學，還是西邊的汽車站？
這么數下來，買準三四線房子，要考慮的問題林林總總，相當復雜。說到底，一千個住房子的人，有一千種需求。
結
站在南山公園上，九江市區(qū)野蠻生長了密密麻麻的樓盤，可以看得清清楚楚，而身在三四線樓市迷局的他們，真的看清楚了嗎？
