全文字數：2300 閱讀時間：5分鐘 衡量一個資產價格貴不貴，總有一些客觀標準。 對上市公司來說，就是PE、PB、PS、PE/G、ROA、ROE、股息率等各種財務指標。 對指數來說，除了這些基本數據，還可以看歷史數值的分位點。 而對房產來說，估值指標最關鍵的有兩個：一是房價/居民收入比，二是租金回報率。 房價/居民收入比，僅適用于外來人口比較少，房子主要是本地居民消化的三四線城市和弱二線城市。 一線城市的房子更像是一種金融資產，全國乃至全世界的有錢人都會來買，用以資產保值，所以這個指標就不怎么管用。未來少數強二線城市也可以這么看。 但租金回報率則放之四海而皆準。 因為不管房子的金融屬性有多強，這貨的使用價值就是用來住的。房子作為資產，房價可以炒作，但房租是純消費，沒辦法超越市場真實供求關系強行炒起來。 中國房產的租金回報率，低得嚇死人。 一線城市，普通住宅一般在1%-1.5%之間，二線城市高一點，能有2%上下，再往下的三四線，一般在2%-3%，少數城市能到4%。 只有作為強二線城市的長沙是個孤例——由于房價長年累月被政府壓著，但城市還在蓬勃發展，物價和居民收入都在不斷上漲，人口不斷涌入，租房需求也在不斷增長，一起推高租金，導致租金回報率也能達到4%。 4%是一個比較合理的回報率水平，說明沒有明顯泡沫。 雖然和金融理財市場比較，4%也就是短期銀行理財和創新存款的水平，但房子還暗藏看漲期權，所以是一種類似可轉債“下有保底，上不封頂”的投資，還是可以考慮的。 3年前，我給我媽在上海買了套房子，最近問了下中介，像我媽這樣的房子，現在基本上還是這個價。 不僅上海，北京的房價，也已經差不多回到3年前了。 如果當年我就知道房價未來3年都不會漲，我還會急著給我媽買房嗎？ 會。 一是因為給我媽買房是剛需，早晚都要買，早買早了事。 二是房子對老人來說是很重要的安全感來源，真讓她長期租房，怕是死活也不答應。 三是當年上海還有接力貸（以退休父母名義買房，在職子女接力還貸）政策，所以我能以首套房9折優惠利率（4.41%）買下來，2016年11月，這個政策就全面喊停了。 如果現在再買，要么以我媽名義全款買，沒了杠桿很不劃算，要么以我的名義算1.1倍二套房貸利率（5.39%）。 當時等額本息分20年還，我貸了190萬，如果換成現在買，光利息就差了24.6萬。 但如果拋開調控政策因素和安全感需求，光從投資回報率角度看，顯然應該租房。 按照當時買下的房價計算，我媽那套房子租金回報率只有1.4%，如果精裝修后出租，大概能到1.7%，相比于4.41%的房貸優惠利率，還是低太多了。 也就是說，只要房價長期不漲，把買房的錢拿去做其他投資，再從收益中拿出一小部分支付租金，其實更劃算。 不過這么做也有一個風險：租金漲價。 最近畢業季，小貝和我司好幾個員工都遇到房東漲租的情況，小貝房租一下子漲了200元，憤而決定搬家。 雖然北上這兩年一直在明著暗著趕人，但終究城市級別和高收入崗位數量擺在這里，最多是用高房價/房租趕走一些低技能從業者，中高技能從業者，還是會想方設法在一線立足，由于高薪工作機會幾乎都集中在市中心，所以市中心的租房需求依然強勁。哪怕房價不漲，房東依然有底氣每年漲租。 極端情況下，假如北上房價連續10年不漲，而每年只需漲租5%（上年2000元，今年2100元，鈍刀卸肉，大部分租客還是能接受的），10年后，房租就能累計上漲63%，意味著原本租金回報率只有1.5%的房子，現在能有2.45%。 再這樣慢慢漲10年，租金回報率就有4%了——房產泡沫消失了…… 畢竟，GDP、居民收入、物價、房租都在不斷漲，只要房價連年不漲，當下買房投資，就注定是虧的。 面對已經吹了十多年的房地產泡沫，“房價不漲房租漲”或許是眼下最靠譜的泡沫風險化解方式，也是政府最希望看到的結果。 所以結論是—— 1、別期待人口持續流入的一二線城市房價會大幅下跌，政府打死也不允許； 2、也別期待人口持續流入的一二線城市房價大幅上漲，政府同樣不允許。 如果短期出現瘋漲，地方政府就會加碼調控，強行降溫。調控加碼力度有多大，取決于地方經濟增長的底氣有多足。像蘇州最近3個月連續4次加碼調控，就是生怕下手重了，只敢一點點升級，不斷威嚇市場，說明還是底氣不足，生怕一下子把房地產市場拍暈過去，GDP不保。 3、如果房價能在未來10年內持續保持穩定或輕微上漲，而房租則連年上漲，則泡沫自然就消退了。 目前這種局面，北上已持續3年，深圳這兩年也基本是橫盤走勢，這兩年還在漲的二線城市，未來可能也會步后塵。 就在最近，很多二線城市的首套房貸利率，都有了進一步上?。耗暇┥细?0%、青島上浮15%、武漢上浮20%、杭州上浮10%、蘇州上浮25%、鄭州上浮20%、西安上浮15%、長沙上浮15%、福州上浮10%…… 連長沙這種良心城市，也不想讓剛需上車了…… 以上浮20%計算，就是5.88%，對剛需來說，這樣的利率水平，實在不太友好。 當然，預測房價這種事，永遠有市場，卻永遠無法形成共識。畢竟只有4%的中國人居住在京滬，過去3年，絕大多數中國人所居住的城市，房價都有不同程度上漲，不少還在翻著倍漲。 所以一聊房價，總有一些人堅定看漲，也總有一些人堅定看跌，一聊就崩 但如果這種“鈍刀卸肉”的方式可行，對中央來說肯定是最好的局面。 如果房價還是控制不住，中央手里還有一個理論上早就可以放，但愣是沒敢放的核彈——房地產稅。 那么問題來了：未來，你還會選擇買房嗎？ 想知道自家情況到底還適不適合買房？
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