接踵而至的限購(gòu)令，冰封北上廣深，鎖住了二線城市。想要購(gòu)房是否還有機(jī)會(huì)？
一
最近，朋友圈被雄安及周邊地區(qū)狙擊炒房者的消息刷了屏。新區(qū)尚待開發(fā)的土地上，濃縮了幾個(gè)月來樓市最典型的境遇。
可以說如今的中國(guó)樓市基本是哪里漲，限哪里。
317限購(gòu)令之后，北京樓市與上海、深圳和廣州一樣進(jìn)入了冰封期，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)鎖死。
全國(guó)房?jī)r(jià)潛力較好的省會(huì)城市或二線城市，杭州、南京、天津、鄭州、武漢、成都、濟(jì)南、蘇州、青島、長(zhǎng)沙、合肥、福州、西安等城市都出臺(tái)限購(gòu)政策。
從經(jīng)濟(jì)基本面和人口流動(dòng)的角度來看，房?jī)r(jià)具有投資和保值價(jià)值的三四線城市很少。去庫(kù)存背景下一些三四線樓市短期上漲，長(zhǎng)期并不具備較好的升值空間。
靠近北上廣深的區(qū)域中，環(huán)京圈廊坊等城市，上海周邊的蘇州的太倉(cāng)、昆山和嘉興的嘉善，廣深輻射圈中的東莞、惠州惠陽(yáng)、佛山等承載溢出效應(yīng)的城市，也大多出臺(tái)限購(gòu)政策。
限購(gòu)最嚴(yán)苛的城市，首當(dāng)廈門。新政策中，購(gòu)房者獲得房屋產(chǎn)權(quán)證滿兩年，才能交易。
準(zhǔn)一線城市杭州，規(guī)定外地家庭首套房需要交納2年社保而且禁止補(bǔ)繳，將蜂擁而至的購(gòu)房者擋在了門檻之外。
成都的限購(gòu)力度也稱得上嚴(yán)苛，針對(duì)的就是外地非常住戶籍。
天津、鄭州、南京、武漢、煙臺(tái)，都要求連續(xù)繳納兩年社保，青島、蘇州、寧波和福州，也要求連續(xù)繳納一年社保。
這道無形門檻，讓很多非本地戶籍的購(gòu)房者望樓興嘆。
二
沒有限購(gòu)的省會(huì)和三線城市中，具有投資價(jià)值的并不多。
廣西省會(huì)南寧、云南昆明、貴州貴陽(yáng)這類弱二線省會(huì)尚未升級(jí)限購(gòu)，但對(duì)于剛需之外的購(gòu)房者，也要考慮經(jīng)濟(jì)水平和人口基數(shù)這些因素，對(duì)升值空間的影響。
溫州沒有限購(gòu)，但幾年前溫州樓市元?dú)獯髠钊送印＝K南通具有較好的經(jīng)濟(jì)基本面，目前還未升級(jí)限購(gòu)政策。
其實(shí)，限購(gòu)并非意味著鐵板一塊。不同城市限購(gòu)條件的嚴(yán)格程度、針對(duì)人群均有不同。
河北省的固安、永清兩縣既靠近雄安，也享受到北京的區(qū)位輻射，非本地戶籍在兩地購(gòu)房，限購(gòu)一套，首付款不得低于50%。
距離雄安最近的霸州，對(duì)繳納社保的限制是一年，這三個(gè)地方未來都具有較大的升值潛力，限購(gòu)也很可能加大力度。
北上廣深周邊的三線城市中，東莞、佛山，出臺(tái)的是連續(xù)繳納一年社保或個(gè)稅的政策，相對(duì)寬松。
環(huán)上海的嘉興、環(huán)京圈的廊坊將非本市購(gòu)房首付提升到50%，并限購(gòu)一套，但社保的方面相對(duì)寬松。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度講，這些地帶還具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
此外，還有人試圖從限購(gòu)中找到可以操作的空間。
一些炒房者，會(huì)采取找擁有購(gòu)房資格的當(dāng)?shù)厝舜值姆绞剑踔粮鼡Q成一些小國(guó)國(guó)籍的方式，獲得房票。
還有一些中介能夠幫忙落戶，降低首套房的房貸比例。
還有人采用需付全款的法拍，房產(chǎn)稅較高的通過注冊(cè)公司獲得房票。
為了名下無房，也有人選擇將房屋贈(zèng)與父母，這需要還清貸款，付出較高的個(gè)稅。
當(dāng)然，這些手法同時(shí)伴隨風(fēng)險(xiǎn)，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。
三
歸根結(jié)底，什么時(shí)候才是最佳的購(gòu)房時(shí)機(jī)呢？
很多業(yè)內(nèi)人士分析，2017年，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入穩(wěn)定的滯漲時(shí)期。
對(duì)于一線本地剛需購(gòu)房者而言，外地購(gòu)房者少了，壓力面前開發(fā)商和二手房房主，都會(huì)選擇小幅度的降價(jià)，這時(shí)候買入是最佳時(shí)機(jī)。
目前，一線之外有升值空間的城市都已經(jīng)歷數(shù)次限購(gòu)，比如合肥、南京、廈門、無錫、武漢、鄭州等漲幅很快的二線城市中，將承擔(dān)比北上廣深更大的下跌壓力。
長(zhǎng)時(shí)間限購(gòu)，交易量大幅下降，對(duì)地方政府的稅收是巨大的考驗(yàn)。
按照以往的經(jīng)驗(yàn)推測(cè)，時(shí)間一般至少會(huì)持續(xù)9到10個(gè)月或一年左右，市場(chǎng)便會(huì)慢慢解凍。
2010年6月，在上一輪限購(gòu)的調(diào)控周期中，央行也曾對(duì)一線城市進(jìn)行認(rèn)房認(rèn)貸的限制。
一年內(nèi)，北上廣深的新建商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)開始趨緩。隨后四個(gè)城市的房?jī)r(jià)整體進(jìn)入平穩(wěn)階段。
兩年后，放松了二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)后，房?jī)r(jià)迅速上漲，銀行很快又收緊房貸政策。2014年9月，央行放松了房貸標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)從此開始進(jìn)入快速上漲的通道。
不難發(fā)現(xiàn)，2016年9月和2017年3月的兩次限購(gòu)，與2010年的模式很像，只不過力度更大。
有不少業(yè)內(nèi)人士分析，房?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)期的速度，會(huì)比2010年更快，可能只需8到10個(gè)月。
如果按照這個(gè)時(shí)間推算，一線城市的購(gòu)房窗口，很可能在今年年底左右打開，甚至價(jià)格微跌。
一些優(yōu)質(zhì)二線城市的房?jī)r(jià)，將晚于北上廣深一段時(shí)間出現(xiàn)變化。如果你符合購(gòu)房條件，那時(shí)候買房會(huì)較為劃算。
最后還是想說一句，房產(chǎn)之外，掌握靈活、多渠道的投資方式，才能夠更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
（本文不作為投資參考）
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