【欄目分類】二手房買賣
【出處】盈科房產律師網(http://www.51fcls.com)
【摘要】購買二手房與購買一手房的流程有一些不同，但是大致也差不多，基本就是看房、調查、簽合同、交錢以及過戶等步驟，下面我們就對此詳細的跟大家講解一下，在二手房買賣流程中的每一個細節是怎樣的?
【關鍵詞】北京房產糾紛律師
【寫作日期】2017年9月6日
【正文】第一步、買房看房。
想要挑選到稱心如意的房源，不僅要綜合考量房屋的地理位置、戶型、周邊環境、物業服務等基本情況，還要注意認真審查房主資格，查實賣方是否具備交易資格，是否對房屋擁有所有權;認真審核房屋是否存在共有人，房屋所有權人的共有人(一般是其配偶)是否對交易行為知情并有書面授權認可;查實交易房屋是否有承租人或第三人居住，居住的承租人或第三人是否有優先購買權;仔細審核交易的房屋是否存在所有權糾紛，是否被法院、房產部門查封，是否存在違法行為導致房屋無法交易;事先調查交易房屋能否辦理戶口遷移手續，以防止房屋購買后戶口無法遷入。
第二步、產權調查。
要了解房屋的產權狀況，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證件以及其它證件。產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”;身份證件是指身份證、工作證和戶口簿;資格證件是指查驗交易雙方當事人的主體資格。例如：商品房出售要查驗出售方房屋開發經營資格證書;代理人要查驗代理委托書是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的證明書等等。其它證件是指：出租房產，要查驗承租人放棄優先購買權的協議或證明;共有房產，要查驗共有人放棄優先購買的協議或證明;中獎房產，要查驗中獎通知單和相應的證明等。
查驗的具體方式是：查驗產權記錄。包括：1、房主是誰，假如為共有財產，則應注意各共有人的產權比例及擁有權形式;2、檔案文號，即該宗交易的文件編號，假如查詢者希望獲得整份文件，可依此編號向有關方面取閱該份文件副本;3、登記日期，此日期為該項交易的簽訂日期;4、成交價格，即該項交易的成交價，查詢者應注意如果成交價是注明“部分成交價”，則代表該成交價不單只包括該房屋，并且包括其它房地產成品;5、其它內容，如房屋平面圖等。
房屋產權記錄只登記了房主擁有產權的真實性以及原始成交事實。至于該房屋在經營過程中發生的債務和責任，則必須查驗有關的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細了解貸款額和償還額度、利息和租金的金額，從而對該房產有更深的了解。另外，購房者還需了解的內容有：所購房有無抵押、房屋是否被法院查封等。
第三步、談房價、付款方式、違約責任和定金問題。
要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容;與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章;與中介公司簽好中介協議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書;收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
第四步、簽訂合同。
簽合同時候必須注意：必須確認房主真實身份;必須明確雙方違約責任;必須標明付款過戶時間;必須注明費用交接時間;必須有代理費明細單;買方必須見房主;必須學會使用補充協議。
第五步、交首期房款或者定金。
購買二手房交易按揭貸款的基本操作流程：確定按揭服務公司和貸款方案，借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案;查詢公積金(如需公積金貸款)，與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金賬號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限;簽定房屋買賣合同，借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，楊浦、普陀、黃浦、長寧等區的房屋，需在合同簽好后到所在區域的交易中心辦理房屋過戶;準備貸款資料，審核貸款資質，按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務公司進行初步審核;簽貸款協議，公證，保險，按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。辦理房屋過戶和抵押手續，借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，并將抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀行;辦理房產證和抵押證明，貸款人的房產證和他項權利證明辦出后，按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行;銀行放款，銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務公司將所貸金額發放給借款人。
第六步、賣方償還貸款。
第七步、賣方注銷房地產抵押登記。
第八步、買房申請公積金商業貸款。
申請公積金應是在房公積金管理中心系統連續繳存住房公積金6-12個月的職工。但住房公積金處于封存狀態的職工，不能申請住房公積金貸款。借款人持購建房屋合同或協議(購買商售房許可證復印件;建房、修房的須持政府土地規劃管理部門的批準文件)、身份證、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各市區縣的公積金管理中心申請住房公積金貸款，使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結婚證或其他夫妻關系證明，填寫《個人住房公積金貸款貸款申請書》。貸款銀行根據借款人的申請考核借款人是否符合貸款條件，計算貸款額度，確定貸款期限。
當地公積金管理中心(或委托銀行)審核批準借款人的申請后，借款人與公積金管理中心簽訂借款合同和抵押合同(用房地產抵押的簽訂抵押合同，個人擔保的需要享受公積金的個人雙人擔保)。
辦理住房抵押的要去辦理房產抵押公證。屆時，需要帶好房產證(及土地證)、身份證、結婚證、戶口簿和復印件一式5份，辦理公證和房屋他項權證有關手續。
借款人用房產抵押的辦理完抵押手續后，連同借款合同、抵押合同(質押合同)、房屋他項權證或抵押權證明書等借款資料交公積金管理中心。屆時，公積金管理中心將委托建設銀行房信部門按時把款打入您的個人賬戶。
第九步、申請過戶，并拿到收據。
第十步、賣方將房產交給買方。
第十一步、買方取得房地產權證。
