在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域，車位、車庫究竟權(quán)屬何家？

【案例】小區(qū)地面停車位歸業(yè)主所有，開發(fā)商不得出售

豪運(yùn)公司為重慶市九龍坡區(qū)西彭帝景豪苑小區(qū)的建設(shè)單位，因與小區(qū)業(yè)主地面停車位的權(quán)利歸屬問題產(chǎn)生糾紛，訴至法院。

一審法院認(rèn)為：

本案所涉及停車位是地面停車位，并無建筑物，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。地面停車位屬于業(yè)主行使土地使用權(quán)的形式之一。開發(fā)商將開發(fā)商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。因此地面停車位的權(quán)益應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主共同享有。

開發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)的地面停車位屬于開發(fā)商建設(shè)的附屬設(shè)施。該附屬設(shè)施歸屬于全體業(yè)主，其性質(zhì)與其他公共附屬設(shè)施性質(zhì)并無不同。本案地面停車位是由開發(fā)商依照行政規(guī)劃建設(shè)的物業(yè)附屬設(shè)施，屬于業(yè)主共有的土地使用權(quán)的范疇，其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。

二審法院認(rèn)為：

首先，根據(jù)我國《物權(quán)法》第74條第2款的規(guī)定，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當(dāng)事人通過約定處理。豪運(yùn)公司與業(yè)主約定 “……如果規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫等歸甲方（豪運(yùn)公司）所有，甲方有權(quán)通過出售、附贈或者出租等方式進(jìn)行處理。”因此，豪運(yùn)公司有權(quán)處理本案爭議車位的前提是車位屬于豪運(yùn)公司所有。

其次，如果爭議的停車泊位能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，則可確認(rèn)所有權(quán)歸開發(fā)商所有。而豪運(yùn)公司在訴訟中確認(rèn)，本案爭議停車泊位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。從這一角度來說，一審法院認(rèn)定其本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)并無不當(dāng)。

第三，一個(gè)建筑物所占建筑面積能否辦理產(chǎn)權(quán)登記與是否納入容積率的計(jì)算有關(guān)。案涉地上停車位所占面積不屬于計(jì)容積率的地上建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，故該部分停車位應(yīng)屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定的“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。根據(jù)該條的規(guī)定，本案爭議的停車泊位不屬于豪運(yùn)公司所有。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定

建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的歸屬屬于當(dāng)事人約定范圍，在處理相關(guān)權(quán)屬爭議時(shí)，應(yīng)首先審查當(dāng)事人之間是否存在關(guān)于車位、車庫權(quán)屬的約定。關(guān)于約定方式，本款規(guī)定為出售、附贈或出租等方式。對此應(yīng)作廣義理解，此種約定不僅限于商品房買賣合同的約定，也包括當(dāng)事人之間的其他協(xié)議形式。關(guān)于約定的形式應(yīng)當(dāng)為要式合同，即應(yīng)當(dāng)采取書面合同方式。須予注意的是，此種情況下，在商品房銷售過程中，實(shí)際存在兩個(gè)法律關(guān)系，即商品房買賣法律關(guān)系和車位、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、附贈或出租的法律關(guān)系，兩者相互獨(dú)立，并不存在必然的牽連關(guān)系。

關(guān)于規(guī)劃車位、車庫是否可以出賣或者出租給業(yè)主以外的第三人的問題

凡是小區(qū)的規(guī)劃車位、車庫，是不允許出賣給業(yè)主之外的第三人的。

我們認(rèn)為開發(fā)商任何時(shí)候都不能將小區(qū)的車位、車庫出賣給業(yè)主以外的第三人。但是實(shí)踐中不排除有這種情況發(fā)生。開發(fā)商的這種出售行為屬于相對無效。在沒有權(quán)利人提出請求的情況下，也談不到對誰的利益造成損害，所以其存在也是合理的，沒有必要主動干預(yù)。但是，一旦符合條件的業(yè)主提出要求，請求人民法院認(rèn)定此種買賣行為無效，人民法院就得依法認(rèn)定為無效。從這個(gè)角度來看，《物權(quán)法》第74條第1款的本意仍然是禁止開發(fā)商將規(guī)劃車位、車庫出賣給業(yè)主之外的第三人。

附：涉及小區(qū)停車位的法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。”

第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第七十一條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第一百四十二條 建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。