“正是因為一片空白，所以什么都可以做”。
作者：尹磊
我國人口老齡化的加劇，已讓養老產業成為社會關注熱點，到2025年，我國老齡人口將突破3億，占比將超20%。吳曉波也曾在某次演講上表示，在養老產業未來十年之內成為一個中國最大的產業的過程中，將會有無數多的資金、無數多的聰明人、無數多的商業模式進入到這個領域。
地產行業的激烈態勢，也讓企業相繼進入養老市場，展開差異化競爭。在同行業中，保利地產算是首批進軍養老產業的企業之一，也是投入資源最多的一家。從2008年保利地產派高層到日本考察養老地產經營模式、2012年開始全面性的布局養老產業，到如今，保利已經在北京、上海、廣州等地有多家專業的養老機構。
2016年保利地產銷售創歷史新高，全年實現簽約金額2100.87億元，同比增長36.33%；實現簽約面積1598.66萬平方米，同比增長31.22%。其綜合實力、規模性、盈利性、融資能力、運營效率等都在百強房產企業中排名前十。且是2017中國特色地產（養老地產）運營優秀企業、2016-2017社會責任感企業。頭頂眾多光環。
穩健的財務狀況下，保利只是將養老地產的盈利模式定位為“微利”。
其盈利路徑是：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發建設以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道、實現REITs（房地產信托投資基金）上市，這也是時下熱門的實現“輕資產”的途徑之一。
保利養老業務的盈利部分則來自于：居家養老提供適老化設計和上門養老增值服務收取的費用；社區養老通過提供健康生活館商品和服務收取有償服務費，以及機構養老收取的月租金與專業服務費。短期內只能微利盈利。
保利規劃用5年時間，在50個城市籌建80-100家和熹會；社區居家養老方面，則在未來3年時間，在30個核心城市籌建300家和熹健康生活館，包括30家旗艦店和270家體驗店。未來，保利預計在固定資產與運營資金方面投入50億-60億元。
目前的保利已逐步形成了'以居家為基礎，統一服務標準；以社區為依托，統一配套標準；以機構為支撐，統一專業標準；關注傳統文化、心理、生理需求”的“三位一體”養老模式。培育以“中國國際老齡產業博覽會”為平臺，成立“中國養老適老產業聯盟”，整合行業資源，經過培育，形成養老服務機構、護理培訓機構、適老化住宅、養老產業研究中心、醫療資源在內的全產業鏈生態系統。
其中“三位一體”養老模式，覆蓋的是中國式的養老需求：
1.居家養老，統一服務標準
2010年，保利地產在社區發起“善居養老”計劃，依托物業服務中的增值服務內容，提供“助餐、助浴、助潔、助急、助醫”的“五助”定制服務，摸索建立了一整套居家養老服務內容、服務標準、服務價格和服務流程。在未來3~5年的時間內，對原有社區進行適老化改造，新建社區統一適老化設施標準，向所有保利社區提供居家養老服務。
隨著信息化的發展，保利地產擬推出居家網絡信息服務，建立“老年智能化服務平臺”，提供緊急呼叫、家政預約、健康咨詢、物品代購、繳費代辦等適用老年人的服務項目。
2.社區養老，統一配套標準
保利將適老產品植入成熟的城市住區，從規劃、開發、運營、服務整個環節，提供適合老年人的產品和生活配套，滿足老年人與子女相對獨立，又共同居住的需求，建立互助互愛、和諧共生的養老方式是保利地產社區養老的目標。
社區養老主要在社區規劃建設適老住宅和老齡公寓；以社區硬件配套為平臺，結合會所和社區配套，增設“老人大學、活動中心、康體中心、日間照料中心”四大基礎配套，打通社區與街道衛生、醫療、文體設施等的功能銜接，發揮綜合效益。
3.機構養老，統一專業標準
保利地產成立保利安平專業介護養老公司，以“醫養結合”為服務特色，提供專業介護養老，打造“和熹會”專業養老機構。保利地產還將在全國各省會城市建立專業養老連鎖機構，輻射保利業主；該機構引入當地三甲醫院優質資源，組建全科室私診團隊，建立“生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救援”四大專業標準，提供老年生活照顧、金融、旅游等一系列定制服務。
據悉，目前已運營的北京保利西山林語和熹會老齡公寓，建面約2.2萬㎡，共200多套，配備綜合門診、24小時999急救中心、多條轉診綠色通道保障、康復健體中心等，以及專業的健康狀況評估、全方位健康檔案服務。
在保利的養老產業構建中，全產業鏈已于2015年布局完成。
上游產業鏈：2016年11月6日保利地產宣布與太平人壽進行全面戰略合作，成立國內首只專注于健康及養老產業領域的股權投資基金，解決資金成本問題；這標志著保利地產開啟了引入保險資金開發健康養老社區的新模式，中國養老地產及產業發展將進入一個新紀元。
中游產業鏈：服務機構和熹會、養老地產。和熹會推行涵蓋醫療、康復、心理、娛樂、膳食、生活六位一體服務體系，秉承“專業人做專業事”的態度，為老人提供專業服務。其中北京“和熹會”入住率7成，基本實現收支平衡。
下游產業鏈：則成立老年用品公司，并通過創投公司專業投資科技產品，獲取豐富現金流。
此外保利地產還培育專業的投資公司和運營公司。投資公司采取重資產運作，運營公司采取輕資產運作，根據立足一二線核心城市成熟地段的原則，快速布局機構養老項目和社區養老項目。未來，上述股權投資基金還將涉足健康診斷等領域。
萬達集團董事長王健林曾表示，“房地產并不是一個萬年長青的產業，所有地產當中最有前途的就是養老地產。”認為養老地產是地產業今后突圍轉型的一個重要方向。
同為地產大鱷，萬科方面，自2010年便宣布將推行住宅產業化、商業地產、養老地產三大戰略，他們在杭州、北京已有多個項目進行了養老地產相關的嘗試，但萬科始終強調在養老地產上做的是服務，而非開發。據悉，萬科的養老地產業務目前集中在建設養老住宅和提供養老社區服務等方面。
萬科董事長郁亮早在4年前就強調，萬科有興趣在養老地產方面繼續探索，但涉及的“養老”更多是提供養老服務支持方面的服務屬性，不是地產屬性。此舉是為了將養老與地產分開，從依附地產角度的養老住宅，不是萬科的核心服務重點。
同樣的，綠城董事長宋衛平曾表示，綠城未來可以有很多種發展方向，但“綠城必須要做成的就是養老產業”。作為國內涉水養老地產較早的房企，綠城的“學院式養老”嘗試收獲了眾多口碑，但也碰到盈利的挑戰。宋衛平說，做養老地產得有點理想主義，有點耐心。
普通開發商做養老地產強調配備老年護理服務和醫療硬件，綠城做養老地產卻主打學院式，成立專門的教育公司做“老年大學”。 綠城首次試水養老地產，是2010年推出位于杭州臨平的綠城藍庭項目中的“頤養公寓”。除健康中心、文體活動中心、社區門診、護理院等公共配套外，這里還組建了一所社區老年大學，這成為綠城“學院式養老”的初步探索。
在中國，養老產業資源零散、標準欠缺、產業鏈不完整、服務水平低下。這一現狀與國外比較，差距甚遠。在美國，養老地產住宅存量為360萬套，且勻速遞增。日本更完備，有2000家商業養老院，并形成了完整的產業鏈。
美國兩家最大的養老保健房地產投資信托基金公司HCP和Ventas，其投資的最大份額在養老社區，投資額度分別占總數的38%和60%。其次是專業護理院，醫療辦公樓，最后才是醫院。
在英、美、日等國家，REITs和CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）的發展也為養老住宅的發展提供了更多的融資渠道。同時又有房屋逆按揭和各類養老保險，來保障老年人在養老設施和服務方面的支付能力。而國內土地政策、財稅政策和金融政策尚不健全，進軍養老產業的開發商建立盈利模式和退出機制存在諸多問題。不過，正如保利養老事業方面的一位人士笑言：“正是因為一片空白，所以什么都可以做。”
