基金類合作奠定開發資金基礎
房地產基金股權投資已成大勢所趨。
文／克而瑞研究中心 朱一鳴、鐘詩慧
輕資產模式將企業盈利能力作為側重點，著力解決因企業擴張產生的資金問題，進行品牌輸出的同時，迅速擴大經營規模、獲取品牌溢價。在《輕資產系列研究一》中，我們已對房企引入輕資產模式的背景及原因進行簡要分析，并對現有輕資產發展模式進行整理及歸類。事實上，各類企業都在積極發揮自身特色，在輕資產領域進行多樣性嘗試。因此，本文將從輕資產細分模式出發，解析開發環節運作模式下的房企是如何進行輕資產運營的， 該模式又將呈現怎樣的發展趨勢。
基金類合作奠定開發資金基礎
對于房地產企業而言，土地及項目開發環節中的融資、資金來源至關重要。近年來，眾多房企紛紛設立產業基金、與金融機構合作成立基金，力求規模擴張，以便在市場競爭中處于有利位置。該模式的核心是房企主導，尋找市場上有價值的項目進行并購與開發，對開發滯后的項目及公司進行盤活，再利用房企的品牌和營銷優勢，推動項目的開發和銷售。值得注意的是，金融機構承擔資金籌措責任，并從中抽取一定的收益。也就是說，該模式為房企資金提供重要來源。而這類模式的期限較長，一般在3-5年左右，屬于中長期投資。
自2012年中國信達旗下三家公司開啟并購基金以來，多家房企動作頻頻。事實上，設立基金、基金合作作為可以整合多方優秀資源的開發模式，為企業提供充足資金的同時，進一步降低房企的融資成本，或將成為企業快速擴張的融資利劍。
典型房企開發環節運作模式案例
萬達：基于互聯網金融，設立準房地產信托基金
2015年，萬達開始實施輕資產戰略，即投資建設萬達廣場，全部資金由外來資本出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達全球獨創的商業信息化管理“慧云”系統，所產生的收益，萬達與投資方按一定比例分成。因此，萬達商業地產的輕資產化運用新建項目與投資機構合作，即以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式。
其中，以“穩賺一號”為代表的、基于互聯網金融的準房地產基金的發行，在實現項目眾籌的同時，為企業帶來可觀收益。2015年1月，萬達對外宣布已經與光大安石、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付四家公司分別簽署了有關設立合作投資消費平臺的框架協議，4家投資機構擬出資240億元，設立有限合伙基金，用于投資20座萬達廣場，其中萬達商業只負責建設和管理。“穩賺1號”以萬達廣場為基礎，募集資金將以有限合伙的方式匯集，類似建立一個契約基金，在基礎資產全部投入營運前先由眾籌發起、人以資產管理方式進行資金運作；在投向各地萬達廣場建設后，投資人則獲得這些廣場的收益權，享受商鋪租金和物業增值雙重回報。與此同時，依托快錢公司的互聯網金融業務平臺，該項目還具備互聯網屬性，起始投資金額僅為1000元，拉低了傳統商業地產的投資門檻，使普通投資者都可以通過眾籌的方式與萬達分享投資收益。值得注意的是，“穩賺1號”3天內募集金額達50億元，且預期合計年化收益率為最低12%。
龍湖：與海外基金合作，建立資產多元化投資組合
早前，龍湖于內部設立了金融資產中心，擇優與基金合作、共同投資項目。2014年，龍湖地產聯合加拿大養老基金投資公司共同成立合資公司，加拿大養老基金投資公司承諾投資約2.34億加元(約人民幣12.5億元)，用于發展蘇州時代天街項目。而該項目總建筑面積達73.5萬平方米，將結合住宅、寫字樓、購物中心和酒店等業態，打造成為蘇州頂級的一站式商業綜合體，對于龍湖而言意義重大。緊跟項目步伐， 2016年10月，加拿大養老基金又與龍湖成立第二個合資公司，以投資重慶龍湖西城天街購物廣場項目。根據合作協議，加拿大養老基金投資公司承諾將投資約1.93 億加元（約1.47億美元）收購該項目49%的股權。
從合作路徑來看，龍湖通過與加拿大基金的合作模式在豐富海內外開發渠道的同時，實現優勢互補、資源對接。在同股同權原則下，由龍湖負責項目的日常運作及經營、加拿大基金提供基本資金運作，通過發揮龍湖和基金投資公司各自的優勢和資源，對拓寬融資渠道具有創新意義。
房地產基金股權投資已成大勢所趨
雖然，作為房企開發環節運作模式的基金設立與合作，對輕資產的影響潛移默化，但在目前國內金融支持工具不足、投資機構規模普遍偏小、難以支持大體量商業地產項目或者大型地產企業實現輕資產化的情況下，合作開發或者與專業投資管理機構的合作方式至關重要。傳統信貸渠道的收緊，導致債券投資風險驟增。相比之下，內房企及房地產基金轉向股權投資成為大勢所趨。
與傳統的債券投資與明股實債不同，股權投資注重被投資企業的發展前景與資本增值，且參與企業經營管理以及重大決策。相比以往開發商通過自有資金加杠桿來融資，現房企在通過基金投資平臺更多募集社會資金的同時，將以股權投資形式參與到房地產開發的全過程，從而使得資金來源更為多元，參與度更深。2017年5月，萬科集團與招商銀行共同發起設立兩只商業地產投資基金，為一系列商業項目建設提供資金，萬科向該基金注資50.3億元，獲得30%的股權；中國光大集團與深圳信銀股權投資基金管理有限公司共同啟動一項108.5億元的投資項目，以股權投資的方式投資10個位于重慶、成都和深圳的全新綜合體項目。事實上，良好的資產管理能力將為房地產市場注入長期發展資金，而股權投資作為投資性戰略，其回報率在12%-14%，明顯高于債券投資的7%-8%。因此，股權投資將成為房地產并購基金的未來發展趨勢。
總結：輕資產運營是指在有限的資源前提下，以最經濟的方式，獲得最大利潤的企業經營戰略，而開發環節的運作模式加速了房企的融資進程，在與金融機構進行合作的同時，進行資源整合。而就目前房企開發環節運作模式的發展來看，未來仍有巨大潛力及空間。無論是以何種運營方式，當房企明確了自身的核心專長及價值目標，提升抗風險意識，方能做好減法，實現真正的輕資產可持續運營。
